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토지의 용도지역에 따라 건폐율과 용적률의 차이가 난다. 도시지역에는 상권의 발달을 하라고 상업지역을 지정해 놓고 공장을 만들라고 공업지역을 지정한다. 편리한 주거생활을 위해 주거지역을 지정하고 개발을 하지 못하거나 농사를 지으라고 녹지지역을 지정했다.
이와 같이 토지는 그 목적을 최적화 시키기 위해 용도지역을 다양하게 만들었다. 그 용도에 맞게 토지를 활용해야 최유효이용이 될 수 있다.
도시지역 중 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나뉜다. 일반적으로는 서울에는 일반상업지역이 가장 넓다. 상업지역중에서 가장 건폐율과 용적률이 높은 지역은 중심상업지역이다.
말 그대로 중심이 되는 곳으로 건폐율이 60% 용적률이 1000%이다. 토지가 100평이면 지상으로 1000평까지 지을 수 있다. (단, 서울 4대문안 800%) 토지의 활용도가 가장 높은 상업지역이다.
근린상업지역과 유통상업지역은 건폐율 60% 용적률 600% 이다.(단, 서울 4대문은 500%) 상업지역은 토지를 집약적으로 이용을 하여 집객 수요를 풍부하게 만드는데 그 목적이 있다. 그러므로 서울의 중심가나 지하철역 부근에 상업지역의 분포가 많이 돼 있다.
생각해보면 1,2층의 단독주택지역에 20~30층짜리 커다란 빌딩이 있으면 이상하지 않을까? 이런 용도지역으로 인해 그런 빌딩은 생겨 나지가 않는다. 그럼 주거지역에 30~40층짜리 아파트가 있기도 한다. 그것은 왜 그럴까?
그에 대한 해답은 건폐율을 적게 해서 용적률 맞춰서 30~40층짜리 아파트가 들어서기도 한다. 아이파크삼성을 예로 들면 건폐율이 9%이고 용적률이 296%로 지상 46층으로 지어졌다. 이렇게 건폐율을 적게 하고 높게 올리면 가능하기도 하다.
위와 같이 용도지역 중에 서울은 서울도시계획조례에 의해 건폐율과 용적률이 적용이 된다. 그러므로 서울 이외의 지역은 건폐율과 용적률이 위와 차이가 날 수 있다.
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