토지의 용도에 따라 달라지는 토지의 가치

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권오진의 빌딩거래

서울, 주거지역 가장 많아…용적률·건폐율에 따라 가치 차이

권오진 필진페이지 + 입력 2019-06-18 15:17:38

빌딩을 중개하면서 알게된 것은 서울시에서 가장 많이 분포가 돼 있는 지역은 주거지역이라는 것이다. 그렇다 보니 주거지역의 용도가 가장 세분화 돼 있다. 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 이루어져 있다.

용적률과 건폐율이 다르게 적용 된다. 서울시의 전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위해 지정한 주거지역이다. 제1종 전용주거지역은 건폐율50% 용적률 100%이다. 땅이 100평이라면 지상으로 100평까지 지을 수가 있다.

중심상업지역과 비교하면 10배의 차이가 난다. 그리고 입점할 수 있는 업종에도 차이가 난다. 전용주거지역의 용어에도 알 수 있듯이 주거의 환경을 보호해야 되는 곳으로 숙박시설이나 노래방, PC방 등은 입점을 할 수가 없다.

제2종 전용주거지역은 건폐율40% 용적률 120%이다. 제1종전용주거지역보다는 용적률이 높지만 그리 큰 차이는 없다. 대신 건폐율이 낮아 활용도가 떨어진다.

일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정한 주거지역이다. 제1종,제2종,제3종 일반주거지역으로 나뉘어진다. 제1종일반주거지역은 건폐율 60% 용적률 150%이다. 제2종일반주거지역은 건폐율 60% 용적률 200%이다.

제3종일반주거지역은 건폐율 50% 용적률 250%이다. 일반주거지역에서 가장 효율적인 지역은 제3종일반주거지역인데 상권에 따라 제2종일반주거지역이 좋을 수도 있고 제3종일반주거지역이 좋을 수도 있다. 그것의 답은 건폐율에 있다.

강남지역의 가로수길은 제2종일반주거지역이다. 만약에 제3종일반주거지역이었으면 지금보다 건폐율이 낮아 비 효율적 이었을 것이다. 예를 들어 땅이 100평이라면 제2종일반주거지역은 지상에 층당 60평까지 지을 수 있는데 제3종일반주거지역은 지상에 층당 50평까지만 지을 수가 있다.

1층의 임대료가 높은 지역은 차라리 제3종일반주거지역보다 제2종일반주거지역이 낫다. 가로수길처럼 1층 임대료가 전체 임대료의 50%를 차지하는 지역에서 1층의 10평의 차이는 용적률 50%의 차이 보다 더 나을 수가 있다.

주거지역에서 가장 좋은 지역은 준주거지역이다. 준주거지역은 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역을 말한다. 준주거지역은 건폐율 60% 용적률 400%이다. 땅 100평이면 지상으로 400평까지 지을 수 있다. 주거지역과 상업지역의 경계선상에 있다고 할 수 있다. 주거지역의 ‘끝판왕’이다. 토지의 용도에 따라 토지의 활용도가 달라져서 그 땅의 가치가 결정이 된다.

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