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보통 아파트를 구입할 때 가격, 세금, 향후 전망 등 여러 가지를 고려해 구입여부를 결정한다. 하지만 매우 중요한 고려요인이 있는데 바로 자금출처조사다. 요즘은 국세청 전산화가 아주 잘 정비돼 있어 아무나 자금출처조사 대상자가 될 수 있으며, 미리 준비하지 않으면 예기치 못한 세금을 맞을 수 있다.
자금출처조사란 어떤 사람이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업, 나이, 그동안의 소득세 납부실적, 재산상태 등으로 보아 자기 능력으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 하고 출처를 제시하지 못하면 타인에게 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 추징하는 것을 말한다.
자금출처조사 대상자 선정방식
조사 대상자는 크게 탈세 제보가 있거나, 다른 세무조사에서 파생되는 경우 혹은 국세청 내 축적된 과세정보 자료들로 조사가 필요한 경우에 선정될 수 있다.
국세청은 PCI(소득-지출 분석) 시스템을 통해 자체 검증을 실시도 하고, 금융정보분석원(FIU)에서 고액거래(CTR)나 의심거래(STR)를 보고 받아 활용하는 등 다양한 방법들이 존재한다.
자금출처조사의 주요 대상자는 미성년자 등 소득이 없는 사람 나이와 직업을 감안할때 스스로 재산을 취득했다고 보기 어려운 사람, 국세청 내부 기준금액 이상의 재산을 취득한 사람, 부동산거래 빈도나 취득가액이 높은 경우 등이다.
소명 대상 포함 범위
흔히 자금출처에 대한 소명은 주택 취득자금의 80%만 소명하면 된다고 생각하는 경우가 많다. 그래서 지금까지 직장에 다니면서 받은 연봉 총액과 대출금을 합해 주택 매입가액의 80%만 되면 별 문제 없을 것이라고 단순하게 생각하면 큰 오산이다. 소명하지 않은 20% 부분에 대해서도 조사과정에서 증여사실이 밝혀지면 증여세와 가산세까지 추징되기 때문이다.
또한 오랜 기간 근무하면서 많은 연봉을 받았더라도 자금이 꾸준히 저축돼 통장에 남아 있지 않으면 아무런 소용이 없다. 그동안의 소득은 그야말로 숫자에 불과할 뿐 본인의 통장에 남아 있지 않다면 자금출처가 되지 않는다. 실제로 자금출처 세무조사가 진행되면 당시 아파트를 취득한 매매계약서와 함께 통장에서 계약금, 중도금, 잔금이 어떻게 지급됐는지 일일이 대조하면서 꼼꼼하게 따져 보게 된다.
그럼 주택 구입 오래전부터 미리 미리 꾸준하게 통장에 두둑히 자금을 넣어 두었다가 그 자금으로 주택을 구입하면 괜찮을까? 그렇지 않다. 본인 통장에 쌓인 자금도 출처가 어디인지 모두 따져보기 때문이다. 가령 예금이 본인의 근로소득이거나 증여받은 것이라면 상관 없지만 금융계좌를 살펴 보는 과정에서 부모로부터 송금된 내역이 나오면 증여 사실이 다 드러나게 된다. 이를 피해 보려고 부모 통장에서 현금을 인출해 자녀 통장에 조금씩 입금하는 경우도 있는데 이 경우 부모와 자녀의 통장을 대조해 증여사실을 파악하기 때문에 소용이 없다.
특수관계인에게 차용증 작성 후 받은 금액이 채무로 인정될 수 있을까
원칙적으로 배우자 또는 직계존비속 간의 차용은 인정되지 않지만, 실질적으로 차입이 맞다는 것을 입증하는 경우에는 인정될 수 있다. 공증된 차용증에 원금, 이자율, 원금상환일, 이자지급일을 기재하고, 작성된 내용대로 이행하는 것이 매우 중요하다.
자금출처조사 시 객관적인 증빙자료를 제출하기 위해 계좌이체를 이용하고, 적요란에 이자 지급을 기재해 철저하게 준비하도록 하자. 다만, 국세청의 보도자료를 확인해보면 자금출처조사 단계에서 채무로 인정받더라도 사무처리 규정에 따라 부채 사후관리를 통해 채무상환 여부를 재차 확인한다고 발표했다.
또한, 상환하는 경우 해명자료 제출 안내문을 보내어 객관적인 증빙자료(계좌이체내역 등)를 요청하고 있다. 유의할 점은 특수관계인에게 차용한 금액 역시 소득신고가 완료된 자금원천으로 상환해야 한다는 것이다.
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