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주성식의 부동산 돋보기

부동산 조정대상지역 분양권 규제

분양권 전매(轉賣) 보유기간 상관없이 양도세 50% 부과

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-03-21 11:38:41

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
부동산 특히 아파트 값이 일반봉급자가 수십 년 이상 알뜰살뜰 모아 저축한 금액보다 폭등하고 아파트 전매 후 몇 억씩 몫돈을 챙기는 주변 모습을 보면 본인들이 거주하는 아파트 가격이 오를 것인지 아니면 어디에 투자하면 좋을지 혹은 어느 지역에 괜찮다는 물건이 있는데 분양권 투자해도 괜찮은 것 인지 또는 분양권 전매로 피해가 없는지 등에 보통 사람들이 공통적으로 관심을 갖게 된다.
 
분양권이란 수많은 치열한 경쟁을 통해 로또라 칭하는 아파트 청약하고 당첨되면 아파트에 입주할 수 있는 권리이다.
 
분양권은 형태를 갖춘 부동산 즉 아파트가 아니고 입주할 수 있는 권리이고 이러한 권리를 사고팔고 하는 것을 분양권 매매라 하지 않고 분양권 전매(轉賣)라 한다.
 
분양권은 과세당국 입장에서는 부동산정책목적으로 효율적으로 사용된다. 급변하는 경기흐름에 따라 가장 민감하게 취할 수 있는 경기 부양 혹은 경기 억제 정책이다.
 
따라서 분양권 전매에는 필수적으로 기간이 따라 다닌다. 흔히들 말하는 분양권 전매 기간 제한을 말하며 이는 민간택지 분양 또는 공공택지 분양제한, 그린벨트 내 택지분양 등 정책적 목적에 따라 6개월 혹은 1년 그리고 2년으로 제한되기도 한다.
 
분양권은 독특한 매력이 있어 분양권 전매 시장이 활성화 돼 있다. 아파트에 당첨된 분양권에 있어 취득에 따른 세금은 없다.
 
분양권은 당첨된 후 분양계약서 작성에 따른 계약금, 중도금, 잔금납부에 따른 등기 전까지 일체의 세금이 없다. 따라서 분양권 당첨 후 피치 못할 사정으로 중도금 납부가 여의치 않아 분양권 전매가 필요하거나 좀 더 나은 주거환경을 원해 분양권이 필요한 경우, 간혹 사회적 물의가 동반되는 단기간 몇억원이 붙는 웃돈 (프리미엄)으로 많은 사람들이 웃고 울곤 한다.
 
분양권 전매에 따른 세금은 양도소득세가 부과된다. 분양권 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상 보유에는 누진에 따른 6%에서 42%세율이 부과된다.
 
가령 비규제지역에서 6개월 단기간으로 웃돈(프리미엄) 2억원을 받고 분양권을 전매한 경우 부과되는 세금은 1년 미만으로 양도소득세 50% 적용되어 1억원 양도소득세가 부과되면 10% 지방소득세가 붙는다.
 
수·용·성(수원·용인·성남), 안양·의왕 등 조정대상지역에 포함된 곳에서 분양권 전매, 가령 2년 미만 보유한 상태에서 2억원에 전매하였으면 양도소득세 부과는 40%인 8천만원이 아니고 보유기간에 상관없이 무조건 50%가 부과되어 1억원을 납부해야 된다.
 
아울러 규제 지역에 따라 1지역은 소유권 이전 등기시, 2지역은 1년6개월, 3지역은 6개월로 주택분양권 전매제한에 해당되므로 뒤늦게 분양권 전매에 뛰어든 사람은 주의해야 된다.
 
오피스텔은 소유권이전등기 혹은 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간으로 분양권 전매를 제한한다.

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