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도시 재건축은 거주지역 주민들의 재산권에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 각종 이해관계들이 서로 얽히고 섥혀 일사불란한 추진이 쉽지 않다. 하지만 주민들이 모두 원해 순조롭게 진행되던 재건축 사업이 서울시와 해당 지자체 등의 들쭉날쭉한 행정으로 인해 롤러코스트를 타다가 결국 원점 회귀한 ‘이상한 일’이 강남 재건축 현정에서 벌어졌다. 행정관청은 협상과정이었을 뿐이라고 항변하지만 주민들은 행정횡포라고 반박한다. 지난 1970년대 강남개발의 상징이었던 신반포 재건축 주민들은 최근 서울시 도시계획심의위원회의 재건축 결정이 났음에도 법적 대응에 나설 움직임이다. 서울시를 상대로 행정소송을 제기하는 한편 감사원 감사청구, 국민권익위 민원요청 등까지 전 방위 대응을 해나간다는 것이 주민들의 강경한 입장이다. 재건축 결정이 난 상황에서 도대체 무슨 일일까. 신반포 1차 재건축은 당초 30층으로 추진이 원만히 진행됐으나 서울시와 서초구의 이런저런 사유와 시장이 바뀌는 과정 등에서 35층, 50층, 61층 등으로 협상 및 재협의 등이 반복된 끝에 2년 만에 원안대로 35층으로 결정되는 해프닝이 벌어졌다. 이 과정에서 주민들은 재건축 추진 차질에 따른 재산상 손실과 온갖 정신적 피해를 입었다는 주장이다. 나아가 아파트가 지나치게 노후화 돼 녹물이 나오는 등 거주여건이 좋지 않은데 따른 고통도 심했다고 호소한다. 조합은 최종 결정이 난 만큼 원만한 재건축을 위해 최선을 다한다는 입장이지만 주민들은 그것과는 별개로 지난 2년간의 ‘행정 롤러코스트’가 행정전횡이라며 좌시할 수 없다는 입장이다. 스카이데일리가 과거 강남개발의 상징 지역이면서 지금은 강남 재건축의 새로운 메카로 떠오른 신반포1차 재건축 진행상황을 현장 취재했다. 
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▲ 한강 조망권이 가장 좋기로 이름난 반포 아파트 단지의 중심인 신반포 1단지의 위치 및 전경 ⓒ스카이데일리
반포는 과거 70~80년대 강남 개발의 상징이 됐던 곳이다. 그만큼 낡고 허름한 아파트에서는 수돗물에서 녹물이 나올 정도다. 저층이 대부분인 아파트는 재건축에 개발이익이 막대하지만 그 속도는 지지부진하다.
최근 이 지역에 주목할 만한 결정이 하나 나왔다. 오랫동안 시간을 끌던 서울시 서초구 신반포1차 재건축안에 대한 서울시 도시계획심의위원회의 결정이 났다.
층고가 당초 계획 보다 낮은 최고 높이 35층 규모의 재건축 결정이다. 용적률 300%에 기부채납 9.8% 조건이다. 도시 경관관리상 필요한 경우 제한적으로 2~3층을 더 올릴 수 있다는 내용도 담겨져 있다.
한강변이라는 최고의 조망권 이점 때문에 층고가 높을수록 개발이익이 크지만 주민들이 원했던 결정은 아닌 셈이다.
신반포 1차 재건축 조합은 이 같은 결정에 따라 일단 사업을 진행하기로 했다. 하지만 조합원들은 지금에서야 결정을 내린 서울시에 대해 큰 불만을 토로하면서 법적인 대응을 하겠다고 나섰다.
지난달 27일의 도계위 결정은 추진위원회가 구성된 후 약 19년만의 성과지만 주민들은 그동안 서울시와 서초구청의 행정전횡에 ‘사유재산권침해’를 당했다고 주장하고 있다.
주민들은 약 1년 후 재건축 첫 삽을 뜨게 될 것이라는 기대감 보다는 “더 이상 이곳에서 살수 없어 어쩔수 없이 받아들인다”는 반응을 보이고 있다.
한 조합원은 “수돗물을 틀면 녹물이 나오고 비가 조금이라도 내리면 천장과 벽에 누수가 발생한다”며 “이런 환경에서 더 이상 살수 없어 이번 결정을 받아들인다”고 말했다.
이와 관련, 한형기 신반포1차 조합장은 “그동안 조합원들은 행정전횡에 의한 사유재산권 침해를 받았다. 이에 조합원들의 의견을 모아 서울시를 상대로 행정소송, 감사원을 통한 감사청구요청, 국가권익위원회 민원요청을 전 방위적으로 진행할 예정이다”고 밝혔다.
30층 건축 확정 추진에 서초구청 제동
▲ 신반포 1차 재건축 조합은 2003년에 설립, 올해로 10년째 운영중이다.
신반포1차 재건축 계획은 지난 1994년 추진위원회가 구성되면서 시작됐다.
이 후 2002년 6월 시공사로 대림건설이 선정되고, 이어 2003년 6월 조합이 설립되기까지 사업은 순조롭게 진행됐다.
이후 2005년 4월 조합은 최고 높이 30층, 용적률 280%, 기부채납 8% 및 1037세대 분양 등의 내용을 담은 계획을 서울시에 제출해 건축심의를 통과했다. 이후 다음 달인 5월 서초구로부터 사업시행 인가를 받았다.
| 관리처분계획 |
사업시행 후 신축건물 등을 조합원에게 합리적으로 배분하는 것을 내용으로 하는 계획 |
처분계획에 대해 서초구청으로부터 반려 처분을 받게 된 것이다. 총회 참석자의 66.6%가 찬성해야 관리처분인가를 획득할 수 있지만 이를 충족시키지 못했다는 이유였다.
이에 대해 한 조합장은 “통상적으로는 반려 처분보다는 보류 처분이 나오는 게 정상이다. 하지만 그 당시 ‘재건축 비상대책위원회’의 반대가 극심해 서초구청이 이 같은 결정을 한 것이다”고 밝혔다.
조합은 이듬해인 2006년 11월 서초구청을 상대로 관리처분 반려취소 소송을 제기해 2010년 4월 대법원에 의해 파기환송심 결정을 받았다. 이후 같은 해 7월 고등법원에서 원고 승소 판결을 받아 8월에 관리처분인가를 받게 됐다.
35층 높이고 기부채납도 9.8% 재협의
▲ 신반포 1차 주민들은 서울시의 정책에 상당기간 오도가도 못하는 신세가 됐었다.
2010년 9월 주민들의 이주가 막 시작되던 시기, 조합은 서울시로부터 도시계획심의 신청 사전협의를 받았다.
협의 내용은 사업인가가 난 곳이지만 서울시의 주변의 ‘반포유도정비구역’ 발전구상안의 기본계획방향에 맞게 재건축계획에 반영하라는 것이었다.
| 반포유도정비구역 |
오세훈 전 서울시장의 한강르네상스 계획의 일부로, 반포지역의 일반주거지역을 상업지역으로 용도변경해 초고층 빌딩을 짓는 구역 |
서초구청과의 법정공방으로 입은 금전적 손실을 만회하기 위해 조합은 협의를 받아들였다.
그 후 기존의 계획안 대신 높이 35층, 용적률 300%, 기부채납 9.8%의 새로운 내용의 계획안을 도시계획심의 안건으로 내세웠다.
서울시, 용적률 300%(50층) 높혀 기부채납 20% 요구
하지만 이 안건에 대해 서울시는 “용적률 300%의 조건을 승인하려면 건물높이 50층, 기부채납 25%의 내용을 충족해야 한다”고 밝히고 조합의 시정을 요구했다.
조합이 이를 거부하면서 양측이 팽팽히 대립하던 중 서울시는 2011년 3월 당초 조합의 주장에 조건부 승인을 했다. 조건은 건축심의시 서울시청 건축계획과의 의견을 반드시 반영하라는 내용이었다.
당시 상황을 한 조합장은 “서울시 도계위의 이 같은 조건부 승인이 났지만 시 건축계획과는 건축심의 과정에서 도계위와 같은 내용을 제시했다. 조합은 이를 거부하고 2011년 6월 당초 제시한 내용(2010년 9월)의 심의서를 냈지만 승인이 나지 않았다”고 말했다.
이후 조합은 서울시와 기부채납 25%를 20%로 낮추는 대신 9.8%를 토지로, 나머지는 시설물 설치비로 각각 지불하겠다는 내용의 협상을 했다.
시설물은 올림픽도로 위를 공원으로 덮어(올림픽도로 덮개공원) 소음을 줄이고 단지와 한강공원을 연결하는 것이었다.
▲ ⓒ스카이데일리
주민들, 용적인센티브 추가에 61층 협상
또한 서울시로부터 추가 용적인센티브 36% 추가, 특별건축구역지정 등의 조건도 허가를 받게 됐다. 특별건축구역이란 건축외관 및 건축법 제한을 크게 받지 않도록 허가 받은 지역이다.
| 용적률, 기부채납, 층수의 상관관계 |
기부채납 조건으로 건물을 지을 수 있는 토지가 좁아져 시의 허가를 통해 용적률을 높일 수 있다. 이 경우 건축물의 층수가 당연히 높아진다. 반대로 층수를 높히기 위해 기부채납 비율을 높히는 방법도 있다. |
한 조합장은 “서울시와 이미 협의가 된 내용을 토대로 계획을 마련했기 때문에 제출과 동시에 승인을 받을 것으로 예상했다. 하지만 서울시는 이미 협상을 했음에도 불구하고 올해 3월 12일 이 안건에 대해 ‘무기한 보류 처분’을 내렸다”고 밝혔다.
서울시의 이 같은 처분의 이유에 대해 그는 “한강변 재건축에 대한 재검토 및 반포유도 정비구역 미결정으로 인한 것이다”고 말했다.
또한 “오세훈 전 서울시장 재임시절 협상을 완료했지만 결정되는 과정에서 박원순 서울시장으로 시장이 교체됐다”며 “시장교체로 인한 정책변화에 죄 없는 시민들만 피해를 받은 상황이다“고 의견을 밝혔다.
우여곡절 2년만에 당초 원안 35층(2010년) 종결
서울시의 ‘무기한 보류 처분’을 받은 조합원들은 올해 3월 22일 덕수궁 앞 광장에서 항의집회를 열었다.
한 조합장은 “반포1차는 반포유도 정비구역에서 제외된 단지로 이와 관계없이 사업을 진행했다”며 “그 과정에서 서울시의 요구를 모두 수용해 협상된 계획을 제시했음에도 이를 무기한 보류시킨 것은 부당하다 생각했다”고 말했다.
▲ 단지 내 건물들은 노후가 심해 외벽이 갈라지고 상수도는 녹물이 나온다.
조합은 항의집회 후 부시장과의 면담을 가졌고 도시계획위원회에 자문을 요청했다. 위원회는 최고층수 등의 가이드라인을 결정, 조합은 이를 수용하기로 했다.
지난 5월 22일 위원회는 최초의 건축심의안과 동일한 내용의 가이드라인을 제시했다. 결국 조합은 같은 내용의 계획을 2년간 지체한 후 ‘울며 겨자먹기 식’으로 심의 신청했다.
이에 한 조합장은 “결국 처음 심의안의 내용이 통과될 것을 2년 동안 고생한 것이 매우 유감이다. 이사도 못가고 재건축을 기다리는 주민들의 주택 상태는 그 기간 동안에도 더욱 낙후됐다”고 말했다.
“모든 결정을 수용하고 최고의 주택을 만들겠다”
▲ 한형기 조합장
이번 결정에 따라 조합은 이후의 절차를 준비해 내년 8월에 착공, 오는 2016년 8월말 완공을 하겠다는 계획을 밝혔다.
완공시 신반포1차 재건축 주택 단지는 현재 730세대에서 1412단지로 증가한다. 조합원이 거주할 730세대 및 서울시에 납부할 임대주택 90세대를 제외한 나머지 592세대는 조합 자체적으로 일반 분양할 예정이다.
일반 분양된 주택의 수익금은 시공사의 공사비와 주민들의 환급금, 조합운영비 등으로 나뉘게 된다.
한 조합장은 “비록 생존권을 위해 어쩔 수 없는 결정을 내렸지만 제한된 규칙 안에서 대한민국 최고의 주거공간을 확보하기 위해 앞으로도 계속 노력할 계획이다”고 밝혔다.
그는 또 “시공사와 긴밀한 협조를 통해 친환경, 에너지 절감, 최첨단의 방범시설 등 최고의 시스템을 가진 주택을 마련할 것이다”며 “공공기관의 행정전횡에 우리와 같은 피해자가 더 이상 발생하지 않기를 바란다”고 말했다.
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