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김장섭의 재테크 전망대

수익률이 가장 좋은 주식…100세까지 걱정 없어

자본주의 사회에서 가장 걱정되는 건 ‘돈’…분산투자로 죽을 때까지 꾸준히 사 모아야

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2018-03-07 15:55:42

▲ 김장섭 JD 부자연구소 소장
록펠러는 스탠더드 오일의 해체 후 경영일선에서 물러나게 됐습니다. 그의 주치의는 록펠러에게 이런 말을 했죠.
 
“100살까지 사는 세 가지 규칙이 있는데 그것만 지켜십시오. 걱정을 줄이고, 깨끗한 공기에서 충분히 운동하고, 조금 배고픈 듯 할 때 식탁에서 일어나는 것을 하세요”
 
사실 기업인은 엄청난 스트레스를 받고 있습니다. 자기 자신과 기업을 위해서죠. 결론은 기업의 주주를 위해서라고 볼 수 있습니다.
 
여기서 걱정을 줄인다는 말을 되짚어 봅시다. 우리의 궁극적 목적은 △걱정을 줄이고 △안전하게 매월 생활비가 떨어지지 않고 △공급 받으며 △깨끗한 공기에서 운동하고 △조금 배고픈 듯 할 때 식탁에서 일어나는 것을 하면 됩니다. 마지막 두 가지는 자신의 의지로 할 수 있습니다. 하지만 걱정을 줄이는 일은 자신의 의지대로 할 수 없죠.
 
자본주의 사회에서 가장 걱정되는 것은 돈입니다. 돈으로 할 수 있는 것을 찾는 것보다는 할 수 없는 것을 찾는 것이 더 빠릅니다. 건강도 돈으로 지킬 수 있고 사랑도 쟁취할 수 있다면 너무 나간 것일까요. 그렇지만 분명 돈이 없는 사람보다는 유리한 것이 사실입니다.
 
그러나 이런 것을 말하는 것이 아니라 걱정을 줄이면서 100살 까지 살려면 어떻게 돈의 구조를 만들어야 하는가를 생각해보고자 합니다.
 
걱정을 줄이면서 안정적인 생활비 구조를 만들려면 어떻게 해야 할까요. 그건 생산수단의 문제라고 보면 됩니다. 생산수단은 여러 가지가 있죠. 가장 기본적인 생산수단은 생산의 3요소인 토지, 노동, 자본에서 찾을 수 있습니다.
 
우선 노동은 생산수단에 있어서 가장 뒤떨어지는 요소입니다. 왜냐하면 인간은 늙고 병들고 지치기 때문이죠. 다만 돈에 얽매이지 않는 노동은 생활의 활력을 줍니다. 자신이 좋아서 봉사활동을 하면서 자신의 취미생활을 한다면 정말 좋죠.
 
예를 들어 문화에 관심이 많고 외국어도 하는데 경복궁에서 외국인들을 위해 통역과 역사 가이드를 하게 된다면 그리고 돈은 점심값 정도만을 준다 하더라도 그는 진심으로 그 일에 만족하며 다닐겁니다.
 
넥슨의 김정주 회장은 서울의 한 극단에 들어간 적이 있습니다. 그곳에서 그는 극단의 무대장치 등을 손보고 조연으로도 활동했죠. 어느 날 직원이 일이 있어 김정주 회장을 찾아 갔는데, 그 극단에서는 그가 그렇게 부자인지도, 그렇게 유명한지도 몰랐다고 합니다. 마치 드라마 ‘시크릿 가든’의 현빈처럼 말이죠.
 
그렇다면 그는 그 일을 하며 열악한 월급을 탓 했을까요 아니면 월급 타는 날 자신의 사비까지 포함해서 못 먹으며 열정만을 불태우는 극단 단원을 위해 고기파티를 열었을까요.
 
이에 대한 전제는 일이 돈과 연관되지 않고 자신의 열정과 취미에 맞아 일을 했을 때입니다. 그러니 걱정하지 않는다에 대해 노동은 제외해야 하죠. 노동은 생산의 3요소 중 걱정이 제일 큰 분야입니다.
 
그렇다면 자본·토지만 남았네요. 이것을 분야 별로 본다면 △자본소득(이자, 채권 소득) △상가 △주택의 월세 △토지의 임대로 인한 임대료 △주식의 배당금으로 나눌 수 있습니다. 토지에서 직접 농사를 지어 생산물이 나오는 것은 노동의 분야죠. 그러니 노동은 빼도록 합시다.
 
1. 자본소득(이자, 채권 소득)
 
우리나라의 이자는 2% 수준입니다. 기준 금리가 1%대에 머물면서 이자율은 떨어졌죠. 그러므로 예전에는 큰돈이었으나 지금은 형편없어진 돈의 가치를 느낄 수 있을 겁니다. 2000년대 초반만 하더라도 IMF가 끝나고 얼마 되지 않아 10%의 이자를 줬습니다.
 
그러나 지금은 1%대까지 떨어져서 은행 이자율은 형편없습니다. 10억을 갖고 있어도 1.2%의 정기예금 이자율이라면 한 달에 100만 원입니다. 물론 이것도 14.4%의 세금을 제외하기 전의 얘기죠.
 
그러니 10억을 모으기도 힘들지만 지금은 10억을 모아도 별 것이 없다는 것을 알게 됩니다. 게다가 현금을 은행에 집어넣었을 때 문제는 인플레이션입니다. 최근에는 인플레이션이 둔화되긴 했어도 2% 가까이 됩니다.
 
어차피 자본소득은 원금이 그대로인 상태에서 자신이 이자를 가지고 생활한다는 것도 불가능하지만 물가상승 때문에 향후 현저히 떨어진 자본의 가치를 느끼게 되죠. 예전에 종신연금을 넣은 사람이 현재 1만 원을 받는다고 합니다. 그 때는 1만 원이 100만 원의 가치였죠. 1만 환이었기 때문입니다.
 
그러나 지금은 똑같은 돈 1만 원으로 연금을 받는다고 합니다. 그러니 자본소득 중 이자로 인한 소득은 최소 생활비 200만 원을 목표로 했을 때 거의 20억 원이 필요한 것이죠.
 
그렇다면 왜 이자율은 이렇게 떨어졌을까요? 선진국이 되면 이자율은 떨어지게 되어 있습니다. 세계화 때문입니다.
 
지난 1995년 WTO(세계무역기구)의 탄생으로 물품뿐 아니라 지식재산권 등 서비스까지 국경 간 자유로운 이동을 목표로 하는 국제기구의 탄생은 세계를 급격히 자유무역으로 바꾸도록 만들었죠. 미국은 이를 주도했는데, 그들의 제조업·서비스업 등을 통해 세계의 자유무역 패권을 쥐려 했죠.
 
소련의 붕괴로 인한 공산권 국가들을 자유무역의 흐름 속으로 편입시키고 패권을 잡으려 하기도 했습니다. 세계를 블록화 하는데 유럽의 국가들이 EU로, 미국과 캐나다 멕시코는 NAFTA로 경제블록을 만들어 경제블록에서는 관세 등을 없애고 더 자유무역이 가능해지는 방향으로 가게 됩니다.
 
그러면서 그전까지는 어느 정도 보호무역이 용인 됐는데, 1995년 이후 세계는 우루과이 라운드를 시작으로 자유무역을 하지 않고 보호무역을 하는 국가는 WTO 제소를 통해 국제사회에서 고립 시킬 수도 있게 됐습니다.
 
그것을 파고든 것이 자본가들이죠. 예를 들어 현대차는 체코에 공장을 지었는데 왜 그곳에 공장을 지었을까요? 체코에 자동차를 살 사람들이 많아서였을까요? 아닙니다. 현대차는 체코의 싼 인건비로 자동차를 만들고 그곳에서 일자리를 만드는 조건으로 법인세 감세와 공장부지 제공, 세금 혜택 등을 받습니다. 그리고 체코는 일자리를 늘리고 세수를 늘릴 수 있고 정치인들은 정치적 기반을 현대차로 인해 탄탄하게 만들 수 있습니다.
 
결론은 현대차는 무관세로 유럽의 선진국인 영국, 프랑스, 독일로의 자동차 수출이 가능해진다는 것입니다. 이것은 현대차가 1996년 인도의 첸나이 공장을 시작으로 전 세계에 공장을 지은 이유죠.
 
물론 그 이후 한국에는 한 개의 라인도 더 늘리지 않았죠. 이것은 현대차뿐 아니라 구글, 애플도 마찬가지입니다. 애플도 세금이 싼 아일랜드에 유럽의 지사를 만든 것이나, 구글이 아시아 본사를 싱가포르에 두는 것도 같은 경우입니다.
 
그러니 우리나라를 포함한 선진국들은 기업이 빠져 나가고 일자리가 줄어드는 공동화 현상을 목격하게 됩니다. 그런 공동화 현상은 오히려 은행의 예금 증가로 이어지죠. 왜냐하면 은행은 자금이 남아도는 가계에서 예금을 받아 자금이 부족한 기업에 빌려주고, 그 차익인 예대마진을 남겨 먹는 것이 그들의 일인데, 기업이 한국에 더 이상 공장을 짓지 않으니 자금을 빌려줄 곳이 없게 된 겁니다.
 
오히려 막대한 돈을 벌어들인 삼성전자와 같은 경우는 해외에서 국내로 달러를 송금해서 은행에 맡기며 오히려 이자를 내놓으라 하니 은행의 수익성은 떨어지게 됩니다. 은행은 이에 대한 돌파구로 박근혜정부 시절 최경환 부총리가 내수경기를 살리려고 단행한 부동산 경기 활성화 조치를 틈타 엄청난 부동산 대출을 일으키게 됐죠.
 
그로 인해 우리나라는 가계부채가 엄청나게 늘어나게 되었고 현 정부에서는 가계대출을 막아 부동산 경기를 잡으려 하고 있습니다. 그러니 가계대출이 막힌 은행은 더 힘들어지게 됩니다. 일본처럼 은행 파산까지 나오거나 아니면 은행의 구조조정은 상시가 될 수 있죠.
 
이 때 정부가 할 수 있는 조치는 무엇일까요? 이자율을 낮추는 조치입니다. 이자율을 거의 0%에 가깝게 낮춰 자본가들, 특히 기업인들이 은행에 돈을 넣어 둬도 이자로 얻는 소득 자체를 막으려고 했습니다.
 
정부는 자본가들에게 이런 말을 하고 싶지 않았을까요? “어차피 너희들 은행에 맡겨 둬도 찾아갈 이자가 없어”라고 말이죠.
 
정부는 그것을 통해 기업의 공장 설립, 설비 투자, 일자리 창출을 얻어냅니다. 그러나 은행 이자율만 엄청나게 낮아지고 은행 이자소득자들의 고통만 늘어날 뿐 기업이 한국에 투자하는 일은 없죠.
 
왜냐하면 경직된 노동환경, 높은 인건비, 높은 토지 수용비, 각종 규제, 기업을 보는 안 좋은 시선들만 있고 EU 후진국에 투자했을 때 얻는 무관세 혜택 등도 없으니 악재만 가득하고 호재는 거의 없는 겁니다. 그러니 이자율을 낮춰도 정부가 기업으로부터 얻어낼 수 있는 것은 없습니다.
 
그래서 현 정부는 소득주도성장이란 것을 통해 공무원 일자리를 만들어내고 최저임금의 상승으로 내수 경기를 살리려고 하지만 이것은 오히려 공무원 증가로 인한 비효율(공무원이 많아지면 규제하는 사람만 늘어나 오히려 기업환경은 더 나빠집니다)과 국민세금만 더 나가는 일이 벌어집니다.
 
게다가 최저임금의 상승은 기업의 해외진출을 더 가속화하고 가뜩이나 어려운 자영업을 더 어렵게 만들죠. 그러니 자본소득자 중 은행의 이자로 먹고 사는 사람의 삶은 앞으로도 더 어려워 질 수 있습니다.
 
이것은 선진국이라면 기본적으로 갖는 공통의 딜레마죠. 그러니 미국에서는 대통령까지 나서서 일자리 창출에 앞장서고 있습니다. 반덤핑 관세를 매겨서 WTO의 제소까지 당하며 외국기업에 겁을 주고, 그로 인해 미국에 공장을 만들 수밖에 없게 만들고 세금 혜택(21%의 법인세)를 통해 미국으로의 기업을 끌어들일 당근책을 동시에 주고 있습니다.
 
이것 또한 세계적인 추세입니다. 중국과 일본도 재빨리 법인세 20% 인하조치를 동시에 발표하고 있죠. 그렇다면 은행이자 소득자는 걱정 없다는 것은 말이 됩니다. 은행이 이자를 안 줄 리 만무하기 때문이죠.
 
하지만 이자는 쥐꼬리 만큼이며, 인플레이션으로 인해 돈의 가치는 매년 하락하고 있습니다. 그러니 앞으로 우리나라는 은행이자로 생활비를 쓰는 일은 웬만한 자산가가 아니고서는 거의 불가능 하죠.
 
다음으로는 채권을 알아봅시다.
 
우리나라와 미국의 국채는 안전하긴 하지만 은행이자와 거의 다름없습니다. 그러니 개발도상국의 채권을 사야 하죠. 하지만 개발도상국의 채권은 환율이 요동을 쳐서 안정적인 것과 관계가 없고 가끔가다 디폴트도 선언합니다. 브라질, 아르헨티나, 러시아 등 국채 10%가 넘게 주는 곳은 지뢰밭이나 다름없죠.
 
몽골국채는 16%나 채권이자를 주지만 1년에 50%나 떨어졌습니다. 그러니 오히려 34% 마이너스죠. 안정적인 선진국은 채권이 거의 국내 은행이자와 다름없습니다. 그러느니 차라리 국내 은행에 맡기는 것이 더 나은 겁니다.
 
다만 5000만 원 이하의 금액은 예금자 보호법에 의한 원금보장이 가능합니다. 5000만 원씩 분산해서 각 은행에 예금하는 것이 귀찮은 사람은 그냥 미국 국채 10년물 사는 것이 낫죠. 미국국채가 2% 넘게 준다는 사실은 몰랐을 겁니다.
 
그리고 신흥국에 국채를 사는 것은 디폴트와 환율상승으로 인한 손해를 감안하면 ‘걱정 없이’라는 말에는 부합되지 않는다. 해외채권에 투자하는 이유는 안정적인 달러화의 확보라고 볼 수 있습니다.
 
즉 갑자기 세계공황이 왔을 때 저평가된 주식을 사려고 쟁여 놓은 돈이죠. 물론 이런 돈은 자본가들의 돈입니다. 서민들이 이렇게 자본가를 따라할 이유는 없다.
 
2. 부동산 투자
 
사람들은 주택, 상가투자로 노후가 보장 될 것이라 생각합니다. 하지만 이것은 조금만 생각해 봐도 말이 안 된다는 것을 알 수 있습니다. 주택이나 상가의 수명은 40년입니다. 일단 인천과 인천공항을 잇는 인천대교의 수명이 얼마나 될까를 생각해봅시다. 겨우 100년입니다. 100년이면 짧은 거죠. 세계에서 가장 훌륭한 설계회사와 뛰어난 건설사가 시공을 맡고 최고의 품질의 인천대교를 만들었는데 왜 겨우 100년일까요. 그리고 그것이 유지보수를 끊임없이 했을 경우라고 합니다. 그러니 역으로 생각해보면 일반 아파트는 40년이 맞는 거죠.
 
전문가들은 우선 '재료'가 다르다고 말합니다. 김수암 한국건설기술연구원 선임연구위원은 “국내 아파트 건설용 철근콘크리트의 콘크리트 두께는 30㎜ 정도로, 예나 지금이나 큰 차이가 없다"며 "100년 가는 아파트라면 이 두께가 50㎜ 정도는 돼야 한다”고 말했죠. 건설업계 관계자들은 “국내 아파트는 설계 단계에서 설계수명을 40년 정도로 잡고 철근의 양과 콘크리트 강도 등도 거기에 맞춘다”고 말했습니다.
 
그리고 생각을 해봅시다. 국내건설사의 입장에서 말이죠. 최소의 비용으로 최대의 효과를 거둬야 하는데, 사람들은 분양을 하면 줄 서서 분양을 받습니다. 그런데 아주 튼튼하게 지었을 리가 만무하지 않겠습니까.
 
그리고 엠파이어스테이트 빌딩처럼 50mm로 짓는다면 하중이 너무 커져 건설비가 기하급수적으로 더 늘어나는데 그렇게 할 리가 없죠. 그런데 중층 아파트는 재건축 되는 경우가 서울의 강남 등 일부의 경우만이 가능하니 경기, 인천의 대부분 중층아파트는 재건축이 되기 힘들다.
 
그러니 40년이 지나면 거의 대부분은 슬럼화 됩니다. 게다가 아파트에서 왜 월세가 안정적으로 나오지 않는가에 대한 의미를 되짚어 봐야 합니다. 그것은 세계 1등이 아니기 때문이죠. 세계1등이 아니라는 얘기는 자신이 갖고 있는 주택의 월세입자가 왜 자신에게 월세를 안 주는지 그리고 뭔가 고장이 나면 득달같이 전화해 고쳐 내놓으라고 그렇게 유세를 부리는지 이유를 생각해보자는 겁니다.
 
그건 항상 근원적인 문제를 파헤쳐 봐야 하죠. 왜 그 집을 샀을까라는 의문입니다. 세계에서 가장 좋은 집은 무엇일까요. 영국 런던의 메이 페어나 미국의 맨해튼의 부동산을 사야 하죠. 그러나 못 삽니다. 한 채당 가격은 300억원이 넘으니까요.
 
그럼 차선으로 어딜 사야 할까요. 평창동이나 이태원 등 재벌 회장들이 사는 단독주택을 샀어야 했습니다. 하지만 이것도 못 삽니다. 한 채당 가격이 150억원이 넘으니까요.
 
그렇다면 차선으로 강남의 아파트를 샀어야 했습니다. 그러나 못 사죠. 10억원이 평균이니까. 그래서 사는 것은 서울 외곽, 경기도, 인천 그리고 지방이 될 것입니다.
 
그러면 그들의 부동산의 등수는 몇 등이나 될까요. 세계에서 말입니다. 20억등 정도 하지 않을까요. 그러니 자신이 가진 부동산에 사는 월세 세입자가 기세 등등 한 것이고, 자신에게 전화를 막 걸어대며 고장 난 곳은 무조건 고쳐 내놓으라고 하면서 세입자가 월세를 안 주는 것이 당연한 겁니다.
 
상가는 어떨까요. 상가는 용적률이 주택보다 높으며 40년이 지나서 슬럼화가 되면 안정적인 상권이라도 움직이게 돼 있습니다. 물론 서울의 5대 상권이 아닌 경기도, 인천의 안정적인 상권을 말하는 거죠.
 
재건축이 안 되고 노후화되면 상권의 세입자들은 나가게 돼 있고 그로 인해 재건축, 리모델링 비용이 발생하며 한번 빠져나간 세입자와 유동인구는 돌아오지 않습니다. 오히려 상권이 주택보다 더 위험하죠.
 
부동산으로 걱정하지 않고 안정적인 월세를 받을 수 있을까요. 부동산은 40년 살며 사람은 100년 삽니다. 그리고 자신이 산 부동산이 신규 주택이 아니라 20년 된 재고주택을 샀다면 20년 후에는 슬럼화의 위기에 직면하죠.
 
그러니 ‘걱정하지 않고’가 아니라 심각히 걱정되는 문제가 발생합니다. 재건축으로, 슬럼화로 말이죠.
 
다음으로 토지입니다.
 
토지는 걱정이 없습니다. 토지는 썩지 않으니까 말이죠. 매년 새로운 수확물이 생산됩니다.
그러나 우리나라는 세계화의 영향으로 더 이상 수용주체가 없어졌습니다.
 
한국에 토지 가격이 오른 이유는 기업이 공장을 짓고 토지를 수용하며 산업단지 인근에서 단지로 출·퇴근할 인구가 몰리면서 신도시가 지어지고, 토지 수용이 일어나고, 인구유입이 지속되면서 토지의 가격이 오르는 선순환이 일어난 겁니다.
 
그러나 지금은 이런 선순환 구조가 깨졌습니다. 세계화의 영향으로 말이죠. 그러니 토지가 더 이상 수용될 가능성이 없습니다.
 
그런데도 사람들은 경기도 각 도시들이 발표한 ‘2030 도시기본계획’을 들이밀면서 앞으로 이렇게 토지가 수용된다고 얘기합니다. 하지만 우리나라의 ‘2030 도시기본계획’을 모조리 모아서 인구통계를 내 보면 6000만 이 넘어간다는 것을 알고 계시나요. 즉, 인구가 늘어날 것으로 예상하고 도시를 설계한 오류가 있는 겁니다.
 
우리나라의 인구는 2030년까지는 5000만 명을 유지하며 지금과 같은 출산율로는 2030년 이후 점차 감소할 것이라는 것이 일반적인 견해입니다. 그런데도 불구하고 오류에 기반 한 도시기본계획을 보고 토지투자에 나선다면 그것은 필패입니다. 그냥 농사를 지으며 논에서 나오는 직불금을 받는 구조로 가는 것이 최선이죠.
 
그렇다면 농사를 지으면 얼마나 나올까요. 1마지기를 기준으로 하겠습니다. 1마지기는 200㎡ 정도입니다. 여기서 생산되는 쌀은 4가마니 정도 되죠. 4가마니는 18만 원의 직불금을 기준으로 72만원입니다.
 
하지만 이것은 자신이 직접 농사를 지었을 때이고, 소작을 줬을 때는 그 중 1가마니만 자신의 것입니다. 그러니 1마지기에 18만 원이 되는 것이죠.
 
그렇다면 땅 값은 얼마나 될까요. 지방에 싼 땅을 기준으로 평당 4만원이다. 경기권은 비싸니 충청권에서도 간척지 위주의 땅을 기준으로 했을 때죠. 1마지기당 800만 원입니다. 이것을 8억 원으로 올려보면 1년에 1800만 원이 됩니다. 즉, 8억 원을 투자해야 겨우 한 달에 150만 원 버는 꼴이 되는 거죠.
 
은행 이자보다야 낫지만 차라리 농사짓는 사람 부리고 전화하고 직불금 챙기고 그런 노력에 비하면 정말 미미합니다. 그래도 공시지가는 오르지만 그것도 수용이 되는 확률이 높을 때 얘기지 좋은 투자는 아니죠.
 
토지 투자에 가장 안 좋은 점은 무엇일까요. 좋은 토지를 살 수 없다는 겁니다. 이것은 주택, 상가 투자와 마찬가지죠. 명동에 땅을 사야 하지만 살 수 없습니다. 부동산은 하나의 가격이 비싸서 살 수 없죠.
 
그리고 레버리지를 꼭 일으켜야 합니다. 대출을 일으켜야 살 수 있습니다. 그리고 많이 오르지 않죠. 토지는 레버리지를 이용하지 않아도 되고 많이 오르지 않는다는 점에서 주택, 상가보다는 훨씬 낫습니다. 그래서 농지연금정도의 투자는 할 만 하죠.
 
3. 주식 투자
 
주식투자는 위험하다고 생각합니다. 떨어지는 것이 보이니까 말이죠. 하지만 가장 안정적이기도 합니다.
 
1) 레버리지를 이용하지 않는다.
 
사람들은 부동산은 망하면 부동산이라도 남지만 주식은 망하면 휴지가 된다고 말합니다. 그러나 부동산은 망하면 부동산이 남지 않고 신용불량자가 되죠. 레버리지 때문이다.
 
자신이 돈 주고 산 것은 망하지 않습니다. 안 팔면 되니까 말이죠. 부동산이 망할 리가 있는가. 건물 붕괴나 지진 피해, 화재 등이 아니라면 말이죠. 그러나 그런 피해도 망하기는 하는 겁니다. 어차피 그런 건물을 쓰지 못하니까 말이죠.
 
그러나 6억원짜리 건물을 4억원 대출 받았는데, 공실이 나서 이자만을 내야하고 공실 때문에 부동산의 가치가 떨어져 원금을 상환해야 하는데 갑자기 큰돈이 없어서 원금상환이 불가능하다면 망하는 겁니다. 그래서 신용불량자가 되죠.
 
경매로 산 오피스텔이 있는데 실은 상가입니다. 그런데 얼마 전 은행에서 전화가 와서 5년 이 돼 신규대출로 갈아타야 한다고 했습니다. 그리고 자신에게 1억원을 일시에 상환해야 한다고 했습니다.
 
1억원이 없다고 했더니 은행 직원은 “평소에 이런 일에 대비해서 월세를 모아 둬야 한다”고 일장훈계를 했습니다. 5년 동안 월세를 받아도 1억원이 안 되는데, 1억원을 갚으면 자신이 받은 월세는 자신이 진짜 받은 것일까요. 은행 좋은 일만 시켜 주는 것은 아닐까요. 게다가 나중에 상가가 슬럼화 되어서 상가가 공실이라도 생기면 그동안 갚았던 원금은 어디서 찾습니까.
 
결국 팔아버립니다. 잘 팔려서 다행인데, 그 상가 산 사람은 이런 사실을 알고나 있을까 모르겠습니다. 그나마 법원 앞에 있어서 자리는 좋죠. 그러나 법원이 이사라도 간다면 어떻게 될까요. 공실은 하염없이 생길 겁니다.
 
이런 위험을 건물주가 전부 지게 됩니다. 그것도 엄청난 대출을 일으켜서 말이죠. 그런데 현 정부에서는 전 정부의 부동산 정책과 반대로 가면서 부동산으로 내수를 활성화한 부동산 투자자를 투기꾼으로 몰고 있습니다.
 
결국 부동산 투자는 금리위험, 공실위험, 슬럼화위험, 정부위험, 재건축 위험을 짊어진 벤쳐 투자자임에 틀림없는 겁니다. 그리고 부동산은 쉽게 팔리지도 않죠. 그런 면에서 토지와 주식은 유리합니다. 여윳돈으로 사면되니 말이죠.
 
왜 대출을 안 일으켜도 될까요. 한 개당 가격이 싸기 때문입니다. 삼성전자 200만원 중반대지만 한 달 월급 모아서 사면되죠.
세계 1위의 애플 주식은 20만 원이면 삽니다. 그러니 대출을 일으키지도 않고 꾸준히 사 모을 수 있죠. 망해도 신용불량자가 안 됩니다. 최악의 경우 상장폐지 돼도 휴지만 되고 말죠.
 
2) 좋은 것을 살 수 있다.
 
부동산투자의 가장 안 좋은 점은 좋을 것을 못 산다는 점입니다. 런던의 메이 페어나 맨해튼의 부동산, 즉 세계 1위의 부동산을 사고 싶어도 못 사는 이유가 뭘까요. 한 개의 가격이 너무 높기 때문이죠.
 
하지만 세계1위의 주식부터 세계 100위권의 주식을 살 때 돈이 없어서 못 사는 경우는 없습니다. 한 개의 가격이 아주 비싸면 액면분할을 통해 가격을 다운 시키죠. 그러니 서민들도 세계1위 주식인 애플을 살 수 있습니다.
 
그리고 자신이 선호하는 주식을 얼마든지 살 수 있죠. 안 좋은 것을 투자하고 감정이입을 할 필요가 없습니다. 사람들은 주택을 안 좋은 곳에 사고 감정이입에 들어가죠. 좋은 점이 없는 데 좋은 점을 애써 찾습니다. 그러면서 좋은 점을 찾으면 그것을 갖고 다른 사람과 말싸움하는데 써버립니다.
 
“우리 동네는 GTX가 들어와” GTX가 들어온다는 것은 그것을 타고 강남을 가기 때문 아닌가요? 그럼 강남을 사야지 왜 GTX 끝 역을 사야 하죠? 가격 때문이죠. 한 개의 가격이 비싸니 말입니다. 하지만 주식은 자신이 좋아하는 주식을 마음대로 살 수 있습니다.
 
3) 썩지 않는다.
 
토지와 주식의 이점은 재건축할 필요가 없다는 점입니다. 물론 안 좋아지는 주식은 있죠. 주식은 갈아타면 됩니다. 주식을 볼 때 가장 중요하게 봐야할 것이 주식의 가격입니다.
 
주식의 가격이 떨어지면 다른 것으로 갈아타야 하죠. 그것은 상식적으로 생각하면 됩니다.
예를 들어 노트북에서 스마트폰으로 사람들의 IT기기 사용패턴이 바뀌었습니다. 그럼 어떤 기업이 안 좋아졌을까요. 마우스의 대명사 로지텍입니다. 스마트폰이 나오며 로지텍의 주식은 떨어졌죠. 그러니 이러한 것을 몰라도 내가 산 가격보다 더 빠지면 주식을 팔아야 합니다.
 
그렇다면 주식이 장점만 있을까요. 그렇지도 않습니다. 주식은 부동산과 달리 가격이 눈에 보입니다. 부동산은 떨어져도 거래가 안 될 뿐이지 떨어져서 거래되는 경우가 별로 없죠.
그러나 슬럼화 되면 떨어져서 거래되는 경우도 생길 겁니다. 아마도 그때는 더 거래가 안 되겠지만 말이죠.
 
그래서 사람들은 주식이 위험하다고 생각합니다. 그런 면에서 주식은 위험하죠. 그렇다면 위험을 회피하려면 어떻게 해야 할까요. 안정적인 1위 그것도 세계1위의 주식을 사는 겁니다. 망할 위험이 극히 드문 주식 말이죠. 중국의 텐센트, 알리바바, 맥도널드, 아마존, 구글, 마이크로소프트, 페이스북, 보잉 등과 같은 자신의 분야 세계 1위 주식 말입니다.
 
이미 알려져서 안 오를 것 같지만 1년에 40% 이상은 꾸준히 오릅니다. 심지어 2배 오른 것도 많습니다. 이미 가격이 정해져 있는 주택보다 훨씬 많이 오르죠. 부동산을 허접한 것을 사서 월세입자가 나에게 월세를 안 주는 경우가 세계 1위의 주식에서도 발생할 리 없습니다.
 
배당금은 안정적으로 나옵니다. 세계에서 가장 좋은 주식을 샀기 때문이죠. 이런 주식들은 떨어져도 팔 필요가 없습니다. 그냥 꾸준히 사 모으면 됩니다. 죽을 때까지 사 모으는 것이죠. 수익실현을 할 필요가 없습니다.
 
목표는 원금을 건드리지 않고 배당금으로 생활비를 쓸 때까지입니다. 그러니 전업투자자는 주식투자자로 성공할 수 없습니다. 오른 것을 팔아야 하니 말이죠. 죽을 때까지 팔지 않고 갖고 가는 겁니다.
 
그래서 일정의 직업을 가지고 있으면서 적립식으로 투자를 하는 것이 좋습니다. 부부가 맞벌이를 한다면 한 사람의 돈은 생활비 한 사람의 돈은 주식에 집어넣어 적립식으로 투자하는 것이 좋죠.
 
그럼 세계 1위의 주식은 망하지 않을까요? 왜 망하지 않겠습니까. 코스닥의 잡주보다는 훨씬 덜 하겠지만 망할 확률이 있습니다. 그러니 분산투자를 해야 하죠. 한 종목당 투자비율은 2%이내로 하는 것이 좋습니다.
 
그러나 아주 적은 금액만 투자한다면 그냥 안정적인 주식을 하나 골라 일정액까지 사는 것도 좋죠. 일정액이란 한 종목당 1천만 원이라면 1천만 원이 될 때까지 구글 주식만 사는 것도 한 가지 방법이라는 겁니다.
 
이렇게 분산투자를 한다면 한 종목이 망해도 내 주식 전체가 망할 확률은 극히 떨어집니다.
그리고 안정적인 주식의 비율은 포트폴리오에서 50% 이상으로 잡는 것이 좋죠.
 
결론입니다. 100살까지 사는 세 가지 규칙 중 ‘걱정 안 하고’에는 △토지 △주식 △채권 △이자가 있습니다. 그 중에서 가장 수익률이 좋은 건 주식입니다.

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