소급감정액, 취득방법에 따라 달라진다

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…소급감정액

논란의 중심 감정가액 평가…법원 판결 참고해 기준 세울 수 있어

이재명 필진페이지 + 입력 2019-09-16 16:41:03

“유상으로 취득한 재산의 양도소득세 산정시 그 취득가액이 확인되지 않더라도 사후적인 감정평가액은 그 취득가액을 대체할 수 없다”

최근 대법원은 “사후에 취득 당시로 소급해 감정 평가한 가액은 양도소득세 계산 시 양도가액에서 공제되는 ‘취득 당시의 실거래가’를 대체할 수 있는 감정가액에 해당하지 않는다”고 판결했다.

부동산에 대한 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익을 기준으로 부과된다. 여기서 취득가액을 확인하지 못할 때는 감정가액, 매매사례가액 등을 취득가액으로 인정하고 이 조차도 없을 때는 기준시가를 기준으로 취득가액을 추정하는 환산취득가액으로 계산하게 된다.

다만 감정가액은 법에서 양도일기준으로 전후 3개월 안에 평가한 자산을 인정된다. 현실적으로 양도소득세신고는 마지막에 하는 경우가 많다. 따라서 양도소득세 검증과정에서 그 시간이 지나면 감정가액평가가 양도일 근처로 소급할 수 있느냐는 논란이 반복됐다.

최근 대법원에서 판결한 사례도 비슷한 경우다. A씨는 양도소득세를 실거래가인 양도가액과 취득가액을 기준으로 신고했다. 그러나 관할세무서는 취득가액이 불분명하고 증명 불가하다했다. 이에 기준시가기준인 환산취득가액으로 취득가액을 책정해 양도소득세를 부과했다.

A는 이에 불복했다. 항소심에 이르러 자신이 직접 공인된 감정기관 2곳에 소급감정을 의뢰해 산출된 감정가액 중 최저금액을 실거래가로 인정해 취득가액을 산정해달라고 주장했다. 그러나 대법원은 소급감정가액으로는 취득 당시의 실거래가를 대체할 수 없다고 보면서 소급감정을 허용한 종전 판결은 여기에 적용될 수 없다고 봤다.

한편 해당 사건이 발생하기 전 대법원은 비슷한 상속재산의 감정평가기관에 의한 소급 감정가액에 대해 ‘교환가격이 없는 과거의 거래에 대해 소급 감정평가액’은 인정된다고 판결한 바 있다.

그렇다면 대법원이 이 사건을 달리 본 이유는 무엇일까. 양자의 차이는 거래를 통한 교환가격이 있는지 여부에 있다. 종전 사안은 상속 즉 무상으로 취득해 거래를 통한 교환가격이 없었던 반면 이 사건은 유상으로 취득해 거래를 통한 교환가격이 존재하는 경우다. 취득 방식에 따라 당초 취득가액이 존재하는지가 달라지면서 규정방식에 차이가 있었고 그 결과 소급 감정 허용 여부에 대한 결론도 갈린 셈이다.

상속과 관련된 소급평가액과 달리 유상취득의 경우 실제거래가액의 입증자료는 납세자 자신의 영역에 있을뿐더러 부동산 매매의 경우 근래에는 등기부상에 매매가액이 나타나고 허위거래신고에 대한 제재가 따르는 점에서 유상취득의 경우 소급감정에 의한 시가의 인정을 제한하는 쪽으로 방향을 잡은 것이다.

결론적으로 이번 판결로 인해 납세자들이 판단하는 방법은 명확해졌다. 교환가격이 애초에 발생하지 않는 상속·증여재산의 평가를 할 때는 거래일로부터 3개월이 지난시점에도 소급감정가액으로 재산평가를 할 수 있는 것이다. 반면 교환가격이 있고 유상으로 취득한 양도소득세와 관련된 재산평가를 할 때는 소급 감정평가액이 인정되지 않는 것으로 판단된다.

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