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권오진의 빌딩거래

성공적인 빌딩매입의 선결 조건…등기부 등본 확인하기

근저당 채권 및 권리사항 파악 필수…안전한 거래 가장 중요

스카이데일리(skydaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-02-11 16:39:01

▲ 권오진 원빌딩 이사
빌딩을 잘 매입하려면 어떻게 해야 할까. 매물이 나와 있다면, 가장 먼저 답사를 해서 이 빌딩이 편한지 안 편한지 살펴봐야 한다. 마음이 편하고 가지고 싶은 건물이라고 생각이 든다면 다음으로 해야 하는 것이 있다. 
  
그건 빌딩의 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본 이라고 하면 그 빌딩의 역사가 기록이 돼 있다. 
 
등기부 등본에는 표제부, 갑구, 을구가 있다. 표제부는 해당 부동산의 소재 지번, 건물 명칭, 건물 번호와 가장 중요한 대지권이 표시돼 있다. 갑구에는 소유권에 관한 사항, 그리고 을구에는 소유권 이외의 권리 등이 기록돼 있다.
 
갑구는 소유권이 이전된 내용과 소유권 변동되는 이유(경매, 압류, 가압류, 가처분 등)가 기입된다. 그리고 순위번호란과 사항란이 있다. 순위번호란에는 등기한 순서를 나타내는 것으로 등기한 순서에 따라 1, 2, 3번 등으로 번호가 기재된다. 
  
갑구에서 순위번호 1번인 등기는 최초로 이뤄진 소유권등기인데, 이것을 소유권보존등기라고 한다. 갑구 사항란에는 소유권에 대한 사항이 기록돼 있다. 등기목적, 접수 일자, 등기원인, 소유자의 주소, 성명, 주민번호 등이 사항란에 기재되어 있으며, 소유권이 언제, 누구에게 이전됐는지 갑구에서 소유권의 흐름을 나타난다. 
  
소유권에 관한 사항이다 보니 권리분석을 하면서 봐야 한다. 이 부분은 계약 때 말소가 될 수 있는지, 만약에 안 된다면 언제까지 처리가 되는지를 확인해야 하며, 계약금으로 말소가 되기 힘들다면 돈을 더 주고라도 계약 때 말소를 하고 진행해야 한다. 
 
을구는 소유권 이외의 권리(전세권, 임차권, 저당권 등)가 표시 돼 있다. 을구도 갑구와 마찬가지로 순위번호란과 사항란이 있으며, 을구에서 유의해야 될 사항은 근저당권을 유심히 보아야 된다. 근저당권은 채권최고액이라 하며 실채무액의 120%~130%를 설정한다. 
  
채무자가 근저당 채권을 모두 변제하지 않으면 그 부동산은 경매를 당할 수도 있다. 그 목적물의 가격에 비춰 대출액이 적당한지, 최근에 근저당권이 설정이 돼 있는지에 따라 급하게 매각을 하려고 하는지 아닌지 판가름 난다. 
  
전세권이 설정돼 있는 경우는 특별한 사정이 없는 한, 전세기간 내에 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 지상권, 지역권은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에는 중복하여 성립할 수 없다. 

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