몸집 키우는 부동산펀드 시장…주요 상품은 4가지

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권오진의 빌딩거래

PF형, 임대형, 경·공매형, 직접 개발 펀드로 나뉘어

권오진 필진페이지 + 입력 2020-02-26 14:26:34

최근 부동산 시장에도 부동산 펀드가 생겨 나기 시작했다. 부동산시장의 자본 시장화해서 적은 금액으로도 부동산을 주식이나 채권처럼 사고파는 시장이다.

즉, 부동산펀드는 전통적인 투자 자산인 주식과 채권에서 벗어나 투자된 자금을 부동산 개발사업이나 수익성이 있는 부동산 등에 투자하고 그로 인해 발생하는 운용수익을 투자자들에게 배당하는 구조를 지닌 상품을 의미한다. 부동산 펀드는 운용대상이나 방식에 따라 크게 대출형 또는 PF형 부동산 펀드, 수익형 또는 임대형 부동산펀드, 경·공매형 부동산 펀드, 직접개발형 부동산 펀드로 나눠진다.

대출형 또는 PF형 부동산 펀드는 아파트, 상가, 오피스텔 등을 개발하는 회사(시행사)가 일정한 이자를 받기로 약정하고 자금을 빌려준 뒤 수익을 얻는 방식이다. 시행사의 개발 사업이 원활히 진행되지 않거나 시공사의 지급보증능력이 약화될 시에는 자금 회수에 문제가 되기 때문에 투자손실의 위험도 존재한다. 따라서 시행사의 사업부지확보, 시공사의 신용평가등급, 부동산 개발관련 각종 인허가, 분양계획 등을 살펴야 한다.

수익형 또는 임대형 부동산 펀드는 빌딩, 호텔 등 상업용 건물을 공동으로 사들인 뒤 임대 수입과 가격 상승에 따른 매각 차익을 노리는 방식이다. 임대수익을 통해 일정한 펀드의 이익을 분배하기 때문에 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 하지만 공실률 증가, 임대료 감소, 부동산 가격하락에 따른 매각 손실이 발생할 수 있다. 따라서 임차인에 대한 정보, 임대료 하락과 공실률, 향후 매각 계획 등을 살펴야 한다.

경·공매형 부동산 펀드는 법원 경매나 한국자산관리 공사 공매에 진행되는 부동산을 매입한 뒤 임대나 매각으로 수익을 올리는 방식이다. 경매나 공매를 통해 감정평가액 대비 낮은 가격에 낙찰받아 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 경매나 공매에 나온 부동산임을 고려하면 다양한 법적 문제가 존재할 수 있고, 처리하는데 시간과 비용이 걸릴 수 있다는 단점도 존재한다.

직접개발형 부동산 펀드는 직접 개발에 참여하여 분양을 하거나 임대하여 개발이익을 얻는 방식이다. 부동산 펀드가 개발 주체이기 때문에 직접 개발 후 분양이나 임대를 성공적으로 하면 막대한 개발이익이 발생한다. 하지만 관련 전문인력 확보와 함께 부동산 개발 도중 발생할 수 있는 이슈에 대한 대처도 살펴봐야 할 점이다.

권오진 필진페이지 +

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