[이재명의 세무테크] 임대사업자의 법인 전환 유리할까

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증여세·상속세 등 자금운용상 제약 꼼꼼히 따져봐야

이재명 필진페이지 + 입력 2024-05-24 06:31:00

실무를 하다 보면 의뢰인이 가장 많이 궁금해 하는 것들 중 하나는 꼬마빌딩 또는 주택을 개인 사업자로 임대 사업을 영위하는 경우 법인사업자로 전환하는 것이 세금 부담에서 유리한지 여부다.

더욱이 몇 년 전부터 임대사업자 경우는 수입금액 5억 원 이상부터 ‘성실신고확인제도’의 대상 사업장이 되면서부터, 임대 개인사업자의 세금 부담이 가중되면서 법인 전환을 부채질하기도 했다.

개인사업자의 종합소득세율은 6~45% 8단계 초과 누진세율이 적용되고, 법인사업자의 법인세율은 10~25% 4단계 초과 누진세율이 적용된다. 작년 개편된 세제개편안에서 법인세 최고세율을 현행 25%에서 22%로 낮추고 최저세율(10%) 적용 대상 범위를 과세표준 5억 원 이하 중소 및 중견기업으로 확대된 반면, 소득세는 세율과 과세표준 단계가 그대로 유지됐다.

그러나 개인 부동산 임대사업의 법인 전환은 단순히 임대소득에 대한 세율만을 비교해 접근할 사안은 아니다. 양도소득세는 물론 증여 및 상속세 등의 세금과 자금운용상의 제약 등을 꼼꼼히 따져보고 임대사업자의 법인 전환 여부를 결정해야 한다.

개인 부동산 임대사업자가 부동산 매매업을 동시에 영위하고 있는 경우 산출세액 계산특례가 적용된 양도소득세가 부동산매매업자의 사업소득세보다 큰 경우 양도소득세로 산출세액을 계산해 납부해야 하는 반면, 법인사업자인 경우 부동산임대업을 하건 부동산매매업을 하건 모든 소득을 합해 세액을 계산하기 때문에 조세부담에 차이가 없다.

상속·증여를 염두에 둔 법인전환 사례에서 법인 전환후 부동산 보유비율이 높은 법인주식을 양도하는 경우에는 부동산 양도와 유사한 경제적 이익으로 보아 별도의 과세 대상으로 분리한다. 이 법인의 주식을 특정주식(과점주주의 주식과 부동산과다법인의 주식)이라 하는데, 특정주식은 일반주식(중소기업)의 양도소득세율인 22%(주민세 포함) 보다 높은 6.6%~41.8%(주민세 포함)의 누진세율이 적용되므로 절세측면에서 오히려 불리하게 작용될 수도 있다.

이러한 경우 부동산과다법인이 되지 않도록 하거나, 부동산과다법인이 될 수밖에 없는 경우에는 사전 상속 플랜을 통해 주식을 분할해 증여나 양도를 하면 상속세를 절세할 수 있으므로 중장기적 계획을 수립해 증여나 양도를 순차적으로 진행해야 한다.(양도소득세율 : 비상장주식 10%~30%, 대주주로서 1년 이상 보유 시 20% 적용) 또한, 법인전환 시 현물출자가액이 높다면 주식가격이 높게 평가돼 상속세가 많이 나올 수 있으므로, 현물출자 대상 및 가액을 사전 검토해 절세여부를 확인하는 것이 중요하다.

이 밖에 개인 부동산 임대사업자는 사업자금의 수시 입·출금이 자유로운 반면, 법인의 경우 가족 법인이라 하더라도 법인자금을 개인적인 목적으로 마음대로 사용할 수 없다. 대표이사나 임원 등이 법인의 자금을 업무상 용도 외로 사용하는 경우는 이를 가지급금으로 처리해 정상적 경비로 소명하지 못하는 경우 소득으로 보아 소득세를 부과하는 등 제약이 있다.

종합부동산세는 개인과 법인이 동일하다. 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억 원 초과 시 종합부동산세가 과세되는데, 임대주택으로 등록 시 소득세와 법인세 모두 동일한 감면이 적용된다. 아울러 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록하는 경우 8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세가 모두 75%까지 감면된다.

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