부동산 조정대상 지역 양도세 중과

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부동산 조정대상 지역 양도세 중과

2주택 10%·3주택 20% 가산 장기보유특별공제 배제

주성식 필진페이지 + 입력 2020-03-15 22:15:10

주택정책에 있어 가장 예민한 부분은 주택 취득·보유·양도에 따른 과세이다.

과세당국 입장에서는 1주택자(일시적2주택)와 다주택자(2주택이상)로 분류해 주택 매도(양도)에 따른 양도차익 발생 여부에 양도소득세를 부과하며 주택보유수에 따라 비과세여부 와 중과세 여부를 결정한다.

각종 언론에 회자되는 주택가격 급등에 따른 풍선효과와 이를 규제하는 조정대상지역 지정에 따른 세제 강화여부를 알아보자.

다주택자에게 주택매도(양도)에 따른 양도차익이 발생하면 양도소득세가 중과된다.

양도소득세 적용여부는 보유기간에 따라 1년 미만인 경우 50%가 적용 되고 1년 이상 2년 미만인 경우 40%가 적용된다. 2년 이상인 경우 누진세율이 적용되어 6%에서 42%의 양도소득세가 적용된다.

조정대상지역 소재 2주택자가 주택 매도(양도)시 양도차익에 따른 양도소득세 부과시 10% 가산세가 중과되며 3주택에게는 20% 가산세가 부과되며 장기보유특별공제가 배제된다.

부동산(건물·토지)의 장기간 소유와 건전한 투자를 유도하며 주택 3년 이상 보유자가 매도(양도)시 일정 비율 세제 혜택을 주는 장기보유특별공제는 1주택자에게 있어 9억원 초과 주택은 2020년 매도를 기준으로 10년 보유 시 최대 80%가 적용된다.

다주택 보유자에게는 2012년 01월 01일부터 3년 이상 보유 주택을 양도하는 경우 10%에서 15년 보유를 기준으로 30% 장기보유특별공제가 적용되지만 다주택자에게는 장기보유특별공제가 배제된다.

1세대1주택 비과세 요건으로는 주택 매도(양도)일 현재 1세대를 구성한 거주자가 보유요건(2012년 6월 29일 이후 2년) 혹은 거주요건(2011년 6월 3일 이후 적용 안함)을 충족하면 주택 매도(양도)시 실거래가 9억원(2008년 10월 06일 이전 매도(양도)분은 6억원이하) 이하로 팔게 되면 양도차익이 발생했어도 비과세된다.

조정대상지역에 포함된 1세대 1주택 매도(양도)시 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유와 함께 실 거주(폐지된 거주요건 적용)해야 되고 주택매도 실거래 9억원이하이어야 된다.

일시적 2주택인 경우에 있어서는 종전 주택을 3년 이내 매도(양도)해야 되나 2년으로 단축되니 유념해야 된다.

아파트 청약 열풍으로 부동산 흐름을 가늠하는 분양권 일명 당첨권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않으나 은행을 통한 담보대출에 있어서는 주택 수에 포함된다.

부동산 정책 혹은 입지여건 혜택 등 호재가 있는 지역의 분양권 전매에 있어 양도소득세는 보유기간에 따른 누진세율을 적용하지 않고 일괄적으로 양도세율 50% 적용하고 보유기간 상관없이 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

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