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서울 핵심 업무지구인 여의도가 대규모 재건축을 축으로 도시 구조 재편의 분기점에 섰다. 중·저층 노후 아파트가 밀집했던 주거지는 최고 59층 초고층 단지로 전환이 추진되며, 업무·상업 기능과 결합한 고밀 복합 주거지로의 변모가 가시화되고 있다.
6일 서울특별시 영등포구에 따르면 여의도에서 재건축을 추진 중인 단지는 15곳 안팎이다. 안전진단 단계부터 정비계획 수립, 사업시행인가, 관리처분인가 준비 단계까지 사업 단계가 고르게 분포돼 있으며, 특정 블록이 아닌 여의도 전역에서 동시다발적으로 움직이고 있다는 점이 특징이다.
사업 가속의 핵심 배경은 서울시의 한강변 고도 제한 완화와 신속통합기획(신통기획) 적용이다. 이에 따라 다수 단지가 기존 중·저층 위주의 밀도 구조에서 벗어나 최고 47~59층 규모의 고층 주거단지로 계획을 수정했다. 단지별 계획 용적률은 400~500% 수준이 거론된다.
과거 업무 빌딩 중심의 수평적 스카이라인에서 벗어나, 주거 초고층 타워가 더해지는 수직적 도시 경관 변화도 본격화될 전망이다.
가장 빠른 단지로는 대교아파트와 한양아파트가 꼽힌다.
대교아파트는 1975년 준공 단지로, 조합 설립 이후 빠르게 절차를 밟아 사업시행인가를 받았다. 재건축 후 최고 49층, 4개 동, 912가구 규모로 탈바꿈할 예정이다. 시공사는 삼성물산이며 단지명은 ‘래미안 와이츠’가 제안됐다. 공사비는 약 8000억 원 규모로 알려졌다.
한양아파트 역시 신통기획 적용 이후 속도를 내 사업시행인가 절차를 마쳤다. 시공사는 현대건설이며, 재건축 후 최고 57층, 3개 동, 992가구(오피스텔 포함) 규모의 ‘디에이치 여의도 퍼스트’로 조성될 계획이다. 두 단지는 여의도 재건축 가운데 실질적인 이주·분양 단계에 가장 근접한 곳으로 평가된다.
여의도 상징 단지인 시범아파트도 최근 서울시 정비사업 통합심의를 통과하며 사업 정상 궤도에 올랐다. 1971년 준공된 이 단지는 재건축 후 용적률 약 400%, 최고 59층, 약 2490가구 규모의 초고층 대단지로 계획돼 있다. 사업 방식은 신탁 방식이며, 향후 시공사 선정을 두고 대형 건설사 간 경쟁이 예고된다.
목화아파트는 최근 정비계획이 확정돼 최고 49층, 428가구 규모로 재건축이 추진된다. 이로써 대교·한양·시범·목화 등을 포함해 다수 단지가 정비계획 확정 또는 사업시행 단계에 진입했다.
삼부아파트(최고 59층·1735가구), 광장아파트28(49층·1314가구) 등 대단지들도 초고층 전환을 추진 중이며, 장미·화랑·은하·삼익 등 다른 단지들도 신통기획 자문 또는 안전진단 단계를 밟고 있다.
주거비율 확대…사업성 구조 개선
금융지구에서 ‘상주 인구 도시’로
서울시 도시계획 조례 개정도 사업성을 끌어올린 요인이다. 일반상업지역 단지는 의무 상업 비율이 완화돼 주거 비율을 최대 90%까지 확대할 수 있고, 준주거지역 단지는 상업 의무 비율이 사실상 사라지면서 주거 비율을 최대 100%까지 적용할 수 있게 됐다. 업무시설 위주였던 여의도 내 토지 이용 구조가 주거 중심으로 재편될 수 있는 제도적 기반이 마련된 셈이다.
정비가 완료되면 여의도는 금융·업무 중심 기능에 더해 대규모 상주 인구를 갖춘 직주근접형 도심 주거지로 성격이 크게 달라질 전망이다. 한강 조망, 지하철 5·9호선과 신안산선(예정) 등 교통망, IFC·더현대서울 등 상업시설과 업무 밀집이라는 입지 조건이 주거 수요와 결합하면서 도심 주거 비중이 대폭 확대될 가능성이 크다.
영등포구는 단지별 사업 단계에 맞춰 행정 지원을 이어간다는 방침이다. 여의도 전역에서 재건축 시계가 동시에 돌아가기 시작하면서, 서울 도심 주거 지형의 무게중심이 한강 금융지구로 이동할지 주목된다.
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