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취득할 때부터 절세를 계획하자
나절세씨는 은퇴를 앞두고 있는 평범한 직장인이다. 현재 주택 한 채를 보유하고 있는 그는 재테크 목적으로 2011년 올해 주택을 추가로 구입하고자 한다. 그런데 주변에서 무주택자가 아닌 사람이 주택을 구입하는 경우에 세법상으로 불리한 점이 많다고 조언해 나절세씨는 걱정이 많아졌다. 무주택자가 주택을 구입했을 때와 이미 주택을 소유한 사람이 주택을 구입하는 것과는 세법상 어떠한 차이점이 있을까?
취득할 때의 세금인 취득세, 보유세라고 불리는 재산세와 종부세는 어떻게 달라질까?
주택취득에 대한 세금
1. 올해 달라진 취득세
나절세씨는 은퇴를 앞두고 있는 평범한 직장인이다. 현재 주택 한 채를 보유하고 있는 그는 재테크 목적으로 2011년 올해 주택을 추가로 구입하고자 한다. 그런데 주변에서 무주택자가 아닌 사람이 주택을 구입하는 경우에 세법상으로 불리한 점이 많다고 조언해 나절세씨는 걱정이 많아졌다. 무주택자가 주택을 구입했을 때와 이미 주택을 소유한 사람이 주택을 구입하는 것과는 세법상 어떠한 차이점이 있을까?
취득할 때의 세금인 취득세, 보유세라고 불리는 재산세와 종부세는 어떻게 달라질까?
주택취득에 대한 세금
1. 올해 달라진 취득세
취득세에서 지난해와 비교하여 가장 달라진 부분은 취득세와 등록세의 통합이다. 2010년 까지는 취득행위와 등록행위를 서로 다른 과세물건으로 구분하여 취득세와 등록세를 별도 과세했다. 하지만 2011년부터 취득세와 등록세를 통합해 하나의 취득세로 과세한다.
취득세를 줄이는 방법은 두 가지이다. 과세표준을 줄이는 방법과 세율을 줄이는 방법이 있다. 취득세 과세표준은 2006년 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’에 의해 부동산 실거래 신고제도가 도입되면서 무조건 실거래가를 기준으로 정해진다. 하지만 증여나 상속으로 부동산 소유권을 이전하게 되면 여전히 시가표준액으로 취득세를 계산하게 된다.
부동산을 구입할 때 부담하는 취득세 세율은 농어촌특별세와 지방교육세를 포함해 4.6%다. 증여로 취득했을 때는 4%, 상속으로 취득했을 때는 3.16%를 부담하게 된다. 하지만 올해 말까지 주택을 매매로 구입하게 되면 취득세율의 50%를 감면하여 2.7%만 부담하면 된다. 만약 구입하는 주택이 국민주택규모 이하이면 농어촌특별세가 비과세돼 2.2%로 부담은 더욱 줄어든다.
거기다 일정한 요건을 만족한다면 구입하는 주택에 대해서는 좀 더 큰 감면이 기다리고 있다. 첫 번째는 무주택자여야 한다. 두 번째는 2011.3.22 ~ 2011.12.31까지 구입하는 주택이어야 한다. 세 번째는 주택의 구입가격이 9억원 이하여야 한다는 것이다. 이러한 세 가지 요건을 만족한다면 현재 시점에서 주택 구입에 대한 취득세는 1.75%만 부담하면 된다. 거기다 주택이 국민주택규모 이하이면 1.1%의 세율만 부담하면 된다. 하지만 주의할 점이 하나 있다. 주택 구입에 대한 취득세 감면과 추가감면은 올해까지만 적용된다는 것이다. 세법상으로는 올해가 주택구입의 적기인 것이다. 내년 1월 1일부터 주택 구입에 대한 취득세(등록세부분포함)는 원칙적인 세율인 4.6%가 적용되는 것을 잊지 말자.
2. 취득세는 개인 단위 주택 수 계산
주택 수를 판단하는 방법은 양도소득세와 차이가 있다. 일반적으로 국세에서는 주택 숫자를 세대를 기준으로 한다. 하지만 취득세와 등록세 감면을 판단할 때는 개인을 기준으로 판단한다. 즉, 세대를 기준으로 1주택 보유자라도 주택을 구입하는 사람이 무주택자라면 여전히 취득세에 대한 감면은 유지된다. 또한 기존 1주택 보유자가 주택을 추가 구입해 2주택이 된 날부터 2년 안에 기존 주택을 매각하면 취득세 감면을 받을 수 있다.
주택보유에 대한 세금
1. 재산세와 종합부동산세의 납세기준일은 6월 1일
부동산에 대한 납세기준일은 매년 6월 1일이다. 매년 6월 1일 현재의 부동산 소유자가 그날의 공시가액(시가표준액)으로 계산한 재산세와 종합부동산세를 납부한다. 이런 이유로 부동산을 매각하는 해의 재산세와 종합부동산세를 피하려면 6월 1일 이전에 양도하여야 한다. 반대로 부동산을 구입하려는 사람은 6월 1일이 지난 후 구입하여야 그 해 재산세와 종합부동산세를 피할 수 있다. 매년 6월 1일이라는 납세기준일(성립일)만 알아도 그 해의 재산세와 종합부동산세를 피할 수가 있는 것이다.
2. 재산세와 종부세의 부과 대상
일반적으로 보유세로 불리는 재산세와 종부세는 부동산세금 중에서 유일하게 공시가액(시가표준액)으로 계산한다. 재산세(지방세)와 종부세(국세)는 서로 다른 세금이지만 서로 밀접하게 연관되어 있다.
재산세는 부동산을 다섯 가지 유형으로 나누어 과세한다. 주택과 건물, 종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지이다. 재산세가 부과되는 다섯 가지 유형 중에서 종부세가 과세되는 유형은 세 가지다. 종합합산 대상 토지와 별도합산 대상 토지, 주택이 그 것이다. 이 세 가지 부동산은 일차적으로 재산세가 과세되고 일정 규모를 초과했을 때 종부세가 추가로 과세된다.
종부세는 양도세와는 다르게 가족 단위가 아닌 개인 단위로 과세하기 때문에 명의를 분산해 구입하면 세부담을 줄일 수 있다. 또 공동명의로 구입하면 종부세를 줄일 수 있다. 하지만 단독명의의 주택을 공동명의로 바꾸는 것에 대해서는 신중하게 고려해 볼 필요가 있다. 주택에 대한 종부세를 계산할 때 1주택 보유자에는 특별한 혜택이 주어지기 때문이다. 첫째로 종부세 대상 주택의 판단을 6억원이 아닌 9억원을 기준으로 한다. 둘째로 연령에 따른 세액공제가 가능하다. 만 60세 이상 소유자에게는 10~30%의 세액을 공제해준다. 셋째로 5년 이상 보유 했을 때에는 20~40% 세액을 공제한다. 거기다 세액공제는 중복하여 적용 가능하기 때문에 만 70세 이상인 사람이 10년 이상 보유했을 때 주택에 대한 종부세는 최대 70%까지 세액에서 공제할 수가 있다.
3. 공동명의로 변경은 신중히 고민하자.
3. 공동명의로 변경은 신중히 고민하자.
공동명의로 주택을 보유했을 때에는 각자 보유한 지분가액을 기준으로 종부세 대상을 판단하고 각각 6억 원을 기준으로 한다. 전체 주택 공시가액이 12억원을 넘지 않으면 종부세 대상에서 제외 될 수가 있기 때문에 단독명의보다 유리할 수 있다. 하지만 단독명의로 보유한 상태에서 증여로 공동명의로 변경할 때에는 주의할 점이 있다. 줄어드는 종부세보다 명의변경으로 인한 증여세나 취득세가 더 클 수 있다는 점이다. 그러므로 현재 단독명의로 주택 한 채를 소유하고 있다면 무리하게 공동명의로 바꾸는 것 보다는 추후 주택을 매각한 후 재구입시 공동명의로 하는 것이 바람직하다.
이렇게 살펴본 바와 같은 내용들을 인지하고 부동산을 취득할 때부터 절세를 계획한다면 그 만큼의 세금을 줄일 수가 있다. 절세는 먼 곳에 있지 않다. 일상생활 속에 절세가 있다.
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