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▲ 지역주택조합아파트에 대한 관심이 증가하면서 부작용을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 조합아파트는 조합원이 아파트 시행에 주체로 참여하는 사업으로 청약통장과 순위가 필요 없어 인기를 모으고 있지만 그만큼 사업에 대한 위험성을 안고 가야한다. ⓒ스카이데일리
저렴하게 내집 마련을 할 수 있는 지역주택조합아파트(이하 조합아파트)의 열기가 뜨겁다. 그러나 토지 매입 가격이나 공사대금이 증액될 경우 부담금이 눈덩이처럼 늘어나 주의가 요구된다.
국토교통부 자료에 의하면 2012년 26건이었던 지역주택조합 설립인가는 작년 106건으로 늘었다. 사업승인은 2012년 15건에서 2015년 28건으로 두 배 이상 증가했다.
지역주택조합은 무주택자 등이 아파트 건설을 추진하기 위해 결성한 조합이다. 조합아파트는 이 조합이 직접 사업 주체가 돼 토지를 확보하고 짓는 아파트다.
조합원 자격 조건은 주택조합 설립인가 신청일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나 전용면적 85㎡이하 주택 1채 소유자여야 한다. 또한 신청일 기준 동일한 시 또는 군 지역에 6개월 이상 거주해야 한다.
▲ ⓒ스카이데일리
조합아파트가 장점만 있는 것은 아니다. 조합규약에 따라 주택마련의 책임과 의무가 발생한다. 사업이 더뎌지면 추가부담금의 의무가 있다. 사업추진이 지연되더라도 조합원 탈퇴가 어렵다. 국토부에서 조합사업의 계속 추진을 위해 탈퇴를 엄격히 제한하기 때문이다.
주택조합은 대행사나 시공사에서 아파트를 분양 받는 것이 아니다. 본인 스스로가 아파트사업을 시행하는 주체다. 따라서 사업 진행에 따른 이익과 손실을 그대로 가져가는 구조다.
조합아파트 절차는 조합원자격이 되는 20명이 추진위원회를 구성하면서 시작된다. 이들은 사업 추진절차와 조합원 권리, 의무관계, 사업시행방법 등을 적은 주택조합규약을 작성한다.
다음으로 세대수 50% 이상 조합원을 모으고, 주택건설대지 80% 이상 토지사용승낙서를 받는다. 조합설립 인가를 받고 난 후 추가로 조합원을 모집해 등록사업자와 대지 및 주택 사용 처분, 사업비 부담, 공사기간 등에 관한 협약을 체결한다.
이후 사업계획을 승인을 신청해야 하는데 주택건설토지의 95% 이상 소유하고 있어야 한다. 잔여 5%는 소유권 매도청구소송이 가능하다. 주택조합이 건설 사업을 진행할 시공사를 선정하고 사업계획승인을 받은 후 2년 이내 공사를 착수한다.
공사가 끝나면 사용검사를 받고 입주를 하는데 입주가 완료되면 조합은 해산·청산한다. 일반 주택은 시공사에서 토지를 매입하고 사업승인이 난 후에 분양을 받지만, 조합주택은 조합원을 모아 자금을 마련한 뒤 토지를 매입하는 것이 큰 차이라고 볼 수 있다.
▲ 자양동 위너스리버의 모델하우스(사진)로 전용면적 59.98㎡(약 18평) 규모다. 업무대행사 실장에 의하면 베란다를 확장해 본 평수보다 넓게 설계했다. 한강조망권이 특징이며 총 570세대가 예정돼 있다. ⓒ스카이데일리
자양동 위너스리버…한강조망 가능 이점, 그러나 2020년 입주 가능 우려감 제기
기자는 주택조합 추진위를 구성한 자양동 ‘워너스리버’ 예정 부지와 모델하우스를 다녀왔다. 모델하우스 담당 실장에 의하면 올해 말 조합이 설립돼 내년 상반기 사업계획승인을 받고 하반기 착공을 시작한다. 계획대로라면 2020년 입주가 가능하다. 지하2층, 최고 29층, 5개동, 570세대 규모다. 위치는 잠실대교 북단교차로와 잠실대교 사이다.
어반코리아가 업무대행을, 국제자산신탁이 신탁을, 쌍용건설이 시공 예정을 맡았다. 전용면적 59.98㎡(약 18평)는 5억 초반, 84.92㎡(약 26평)는 6억 후반, 125.98㎡(약 38평)는 9억 후반 대의 부담금 및 업무대행비가 산정됐다. 평당 단가는 약 1980만원~2080만원 정도다.
인근 부동산 관계자에 의하면 예정 부지 옆에 위치한 ‘광진하우스토리’의 분양가는 평당 2500만원이다. 이 관계자는 “한강 조망권이 있는 곳 중에서 아직 개발이 안 된 유일한 곳이라 투자가치가 높다”며 “지금은 광진하우스토리에 비해 저렴하지만 조합아파트 특성상 향후 부담금이 높아질 가능성이 크다”고 설명했다.
그는 조합아파트 사업을 긍정적으로 보면서도 업무대행사 측이 홍보하고 있는 2020년 입주예정에 대해서는 부정적인 입장을 내비쳤다.
그는 “모델하우스를 다녀온 사람들은 2020년 입주할 것으로 믿는데, 그때까지 착공만 해도 성공한 것이라고 본다”며 “아직 조합이 설립도 안 됐고 토지를 매입하지도 않은 상황이기 때문에 장기적인 관점에서 봐야한다”고 말했다.
조합아파트 개발에 대해 주민들은 잘 모른다는 분위기였다. 한 주민은 “지역지구를 제2종에서 제3종으로 올려준다고 하기에 동의한 적은 있다”며 “조합아파트가 언제 시작하는지에 대해서는 아는 게 없다”고 말했다. 또 다른 주민은 “토지사용승낙 같은 이야기는 모를 뿐더러 조합아파트가 어떻게 진행되고 있는지 아는 주민들이 얼마나 있는지도 모르겠다”고 말했다.
한 지주조합원은 “지구단위가 광진구청을 통과했다는 이야기는 들었는데 현재 서울시에서 계류 중인 것으로 안다”며 “조합아파트가 사업성이 있다고 생각한다. 업무 대행사에서 신속하게 땅을 매입해서 추진하면 좋겠는데 더뎌지는 것 같아 조금 답답하긴 하다”고 속내를 내비쳤다.
모델하우스에서 계약을 마친 신혼부부를 만날 수 있었다. 그들은 청약을 신청했는데 3번 떨어졌다. 서울에서 아파트 분양받기가 어렵기 때문에 조합아파트를 신청했다.
“일반 분양 아파트에도 가봤는데 프리미엄을 8000만원을 붙여 계약을 하지 않았다”며 “조합아파트는 프리미엄 걱정이 없고 일찍 가입하면 좋은 층을 준다기에 계약했다”고 말했다.
▲ 모델하우스 담당 실장에 의하면 조합하우스는 내년 착공, 2020년 입주예정이다. 하지만 건축예정대지가 위치한 인근 부동산 관계자는 땅 매입이 끝나지 않아 장기전이 될 것으로 예측했다. 이에대해 업무대행사 사무실 관계자는 “답변할 수 없다”며 “궁금한 점은 모델하우스를 찾아가라”고 답했다. ⓒ스카이데일리
“추진과정서 복병 조심을”…이달 주택법 개정 ‘정보공개청구권’ 조합 감시 가능
부동산 전문가들은 조합아파트를 계약하기 전 꼼꼼히 따져볼 것을 권했다. 특히 추진 단계 중에서 80% 이상 토지사용승낙서를 받는 과정에 대해 주의해야 한다고 당부했다.
토지사용승낙서는 실제 매매를 하겠다는 의사표시가 아닌 단순 동의의 표현으로 강제성이 없기 때문이다. 땅 주인이 처음에 승낙을 하더라도 가격 인상을 요구하며 땅을 팔지 않으면 사업 진행이 곤란해진다.
조합아파트는 땅 전체를 확보해야 안전해진다. 또한 땅을 사더라도 비싸게 사면 안 된다. 사업 초기에 가격이 싸다고 생각될 수도 있지만 토지 매입 가격이나 공사대금이 증액될 경우 부담금은 눈덩이처럼 늘어나기 때문이다.
부동산 전문가에 따르면 모델 하우스를 방문하면 업무 대행사에서 손님들에게 계약을 서두를 것을 권유한다. 그는 “대행사 직원이 ‘초반에 가입해야 저렴한 가격에 아파트를 살 수 있다’거나 ‘층이 얼마 남지 않고 좋은 자리는 이미 계약했다’고 말한다”며 “조합원을 모아야 사업자금이 생겨 땅을 매입하고 활동비로 사용할 수 있기 때문이다”고 했다.
이어 “추가부담금을 내다보면 일찍 가입하거나 늦게 가입하거나 가격 차이가 크지 않다”며 “주택조합아파트 설립시행인가를 받은 후 가입하는 것이 좋다”고 말했다. 이어 “만약 조합설립인가 전에 가입할 경우 향후 몇 개월 안에 인가가 나지 않으면 가입계약을 해제하는 조항을 두는 것이 안전하다”고 말했다.
그는 조합에 가입하더라도 오는 12일 이후에 가입할 것을 권했다. 개정 주택법이 시행되면서 조합원들에게 ‘정보공개청구권’이 생기기 때문이다. 법 개정으로 인해 조합원은 조합계약서, 사업시행계획서, 월별 공사 진행 사항 등 조합아파트 건설에 대한 자료를 열람할 수 있다.
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