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 ‘지고’ 강남대로(남북) ‘활황’', '<b>[상권현장]</b>테헤란로는 1977년 이란의 수도 테헤란 시장이 ...'))
테헤란로는 1977년 이란의 수도 테헤란 시장이 서울을 방문하면서 상호 상징적인 도로이름을 갖기로 하는 우정의 표시로 지금의 이름을 갖게 됐다. 테헤란로는 90년대 중반 이후 안철수 연구소를 비롯해 1세대 IT기업들의 요람이었다. 이어 2000년대에는 다수의 대기업 본사들이 자리해 한국의 경제중심지 역할을 했다. 자연히 유동인구도 많아졌고 상권도 크게 발달했다. 하지만 2010년 이후 이어진 경기침체로 주요 기업들이 테헤란로를 떠나면서 이 지역 상가에도 불황의 그림자가 드리워졌다. 높은 임대료를 버티지 못해 메이저 커피전문점 매장이 권리금을 포기하고 매장을 철수한 사건은 불황의 그림자를 단적으로 보여준다. 반면 강남역을 함께 끼고 있는 강남대로는 잇따른 호재로 상가도 호황을 누리고 있다. 강남역을 중심으로 남북(강남대로)과 동서(테헤란로) 간에 벌어지고 있는 상권경기의 희비다. 교차점인 강남역은 물론 호황이다. 삼성타운의 입주에 이어 9호선 개통과 신분당선 개통까지 수년에 걸친 호재 덕분에 부동산 경기침체의 여파에도 강남역을 메카로 뻗어나간 강남대로 상권은 불황이 비켜 갔다. 반면 테헤란로는 같은 역을 끼고 있으면서 침체일로를 걷고 있다. 스카이데일리가 오랫동안 강남상권의 터줏대감 역할을 해 온 테헤란로 상권의 지는 모습과 각종 호재로 뜨고 있는 강남대로 상가들의 매매가, 임대료, 권리금 등의 동향과 그 배경 등을 현장 취재했다. 
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▲ 강남대로(위)와 테헤란로(아래)는 강남역에 맞닿아 있지만 상가의 체감경기는 전혀 다르다.
인접해 있는 같은 강남 상권임에도 불구하고 테헤란로 1층 상가 임대시장은 꽁꽁 얼어붙기 시작했고, 강남대로변 상가들은 오름세를 보이고 있는 것으로 나타났다.
강남역에서 삼성역까지 이어지는 테헤란로 1층 상가는 임대료가 소폭 올랐지만 권리금은 크게 떨어져 공실이 늘어나는 등 상가 임대시장에 불황의 조짐이 보이고 있다.
이에 반해 강남역 남단에서 부터 강남역 북단, 논현역, 신사역까지 이어지는 강남대로 역세권 일대는 임대료가 오르는 등 시세가 상승하고 있는 것으로 조사됐다.
테헤란로, 기업체 이탈에 상가도 불황
수익형부동산 정보 분석기관인 에프알 인베스트먼트의 최근 조사에 따르면 테헤란로 역세권 대로변 1층 상가의 경우 임대료는 꾸준히 올랐지만 공실이 늘어났고 권리금은 크게 떨어진 것으로 나타났다.
역삼역과 선릉역 등 테헤란로 역세권 1층 12평 매장의 경우 임대료는 2008년 조사 당시 1250~1700만원 수준에서 2012년 현재 1350~1800만원 수준으로 상승했다. 보증금의 경우 2008년 2~5억원 수준에서 2012년에는 3~5억원까지 올랐다.
▲ 자료: 에프알 인베스트먼트 ⓒ스카이데일리
그러나 과거 2~3억원씩 붙어있던 권리금은 대부분 절반 이상 떨어지거나 아예 없어진 경우도 생겼다.
역삼역과 선릉역 일대에서는 메이저 커피 프랜차이즈 매장이 권리금을 포기하고 철수했다는 소식도 전해진다.
또한 테헤란로에 새로 들어오고자 하는 프랜차이즈 매장들은 대부분 시세보다 저렴한 1500만원 정도의 임대료를 물색하는 경우가 많아 거래도 원활하지 못한 것으로 알려졌다.
그나마 작은 평수는 소폭 올랐지만 중대형 평수는 보합세를 유지하고 있는 것으로 나타났다.
역삼역, 선릉역 주변의 경우 30평 기준 임대료 수준이 1500~2500만원으로 2009년 호황기때와 비슷하다.
그 밖의 지역에서도 1층 30평 매장 기준 보증금 3~5억원, 임대료 1300~2000만원 수준을 보였다.
2009년까지 한때 테헤란로에 입주하기 위해 은행과 커피 프랜차이즈, 패스트푸트 매장들이 입점 경쟁을 벌이던 때와는 상반된 모습이다.
에프알 인베스트먼트의 안민석 연구원은 이에 대해 “테헤란로 1층은 일반매장보다 기업체 사옥형이 많아 30~40평대가 대부분이어서 다른 지역에 비해 상대적으로 크고 비싼 것이 사실”이라며 “오피스 상권의 특성상 주말 매출이 부족한 상황인데다, 판교 등 비강남권으로 기업체들이 속속 이주한 것도 일정한 영향을 미쳤을 것”으로 분석했다.
대표적으로 동부하이텍, 롯데카드, 삼성엔지니어링 등의 기업 본사가 테헤란로를 떠나 그 여파가 상가 불황으로 이어졌다는 설명이다.
게임회사를 필두로 한 IT기업들도 속속들이 테헤란로를 벗어 날 계획을 세우고 있는 것으로 알려져 향후 테헤란로의 상권은 침체기를 들어 설 것이라는 의견이 지배적이다.
테헤란로 역세권에 입점해 있는 메이저 프랜차이즈 업체 관계자들은 한결같이 “과거에는 강남대로와 테헤란로에 입점하는 것이 브랜드 이미지에 영향을 미친다고 보고 높은 임대료를 감수하고 입점했다”며 “그러나 경기불황 등의 여파로 적자구조인 매장을 과감히 철수시키는 쪽으로 추세가 바뀌고 있다”고 입을 모았다.
높은 임대료, 매출 하락, 본사의 인식 변화 등으로 테헤란로에서 제과, 커피, 아이스크림 등 메이저 프랜차이즈 매장들이 사라지게 됐다는 설명이다.
강남대로, 호황은 계속된다
반면 테헤란로와 직각을 이루는 강남대로 인근 상권은 잇따른 호재로 호황을 누리고 있다.
강남역 북단은 2009년 지하철 9호선 신논현역이 신설되면서 뚜렷한 상승세를 보였다.
▲ 자료: 에프알 인베스트먼트 ⓒ스카이데일리
강남역 북단의 대로변 평당 매매가는 5~6억원대를 보이고 있으며, 골목에서도 1층 기준 평당 1억~1억5000만원대에 상가분양이 이뤄지고 있다. 상가 임대료는 1800~2000만원을 보이고 있다.
강남역 남단은 지난해 10월 신분당선이라는 호재를 만났다.
최근 상가 분양가가 1층 기준 1억원대를 넘어섰다. 점포 시세 역시 1층 15평 매장 기준으로 보증금 1억~2억5000만원, 임대료 770~1350만원, 권리금 1~2억원 수준까지 상승했다. 이는 2009년 대비 15~20% 오른 것이다
한편 경기 침체로 상권이 크게 위축됐던 신사역과 논현역도 불황의 터널을 돌파한 것으로 보인다.
신논현역에서 신사역까지 대로변 양쪽의 빌딩 거래가는 평당 1억6000만~2억원 수준을 보이고 있다. 최근에도 논현역 주변에서 평당 1억7000만원대에 거래가 이뤄지기도 했다.
입지에 따라서는 3억원을 호가하는 건물도 있다. 점포시세는 논현역 대로변 1층 20평 기준 보증금 3~7억원, 임대료 800~1700만원, 권리금 1억~2억5000만원 수준이다. 이는 2009년 대비 25% 정도 오른 것이다.
신사역 주변 분양상가는 분양 초기 1층 평당 2억원대에 분양을 했고 현재 커피전문점, 약국, 편의점, 은행 등이 입점한 상태로 추가적인 임대료 상승도 기대된다.
▲ 자료: 에프알 인베스트먼트 ⓒ스카이데일리
이처럼 강남대로변 상가의 상승세는 2007년 삼성타운 입주를 시작으로 2009년 신논현역 개통, 2012년 신분당선 개통 등 연속된 호재가 지역경기를 활성화시킨 것이 그 원인으로 분석된다.
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