임대료 잘나오는 건물, 비결은 따로 있다

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

노후된 건물에서 찾는 투자 TIP, 빌딩의 숨은 가치 파악해야

오승민 필진페이지 + 입력 2017-02-12 21:00:25

▲ 오승민 원빌딩 팀장

‘내 건물의 임대수익을 더 끌어올릴 수 있는 방법은 무엇이 있을까’ 혹은 ‘수익률이 좋은 건물은 어떤 유형의 건물일까’ 등은 빌딩을 소유한 건물주 혹은 투자를 고려하고 있는 예비건물주들의 주된 고민일 것이다.

부동산 컨설턴트 입장에서도 고객들에게 물건에 대해 소개를 할 때 수익이 잘 나오는 건물 유형, 수익을 더 끌어올릴 수 있는 건물 유형 등을 소개하며 투자 방향을 제시해 주는 것은 중요하게 여기는 부분 중 하나다.

이번에는 현재 수익은 물론, 향후 수익률 개선이 추가적으로 가능한 건물의 매매사례를 소개하고자 한다.

사례로 제시되는 건물은 서울 송파구 대로변에 위치해 있다. 역에서 약 600m 떨어져 있고, 양면도로에 위치해 대로변과 이면 모두 접근이 용이하다. 이 건물은 1997년에 지어져 약간 노후화 돼 보이기도 했다.

하지만 토지용도가 제3종일반주거지역임에도 불구하고 건폐율 59.04%, 용적률 399.78% 등 상위용도인 준주거지역의 건물에 가까운 조건을 갖추고 있었다.(현재 제3종일반주거지역의 법정 건폐율은 50%, 용적률은 250% 등이다. 준주거지역의 경우 건폐율 60%, 용적률 400%이다.)

건폐율 이득을 본 건물의 경우, 토지평수에 대해 +@의 가치를 얻게 된다. 해당 건물의 대지는 106.27평이지만 건축면적은 62.72평이다. 만약 현재 토지용도에서 동일한 건축면적의 건물을 짓기 위해서는 125.44평의 토지가 필요하다. 따라서 대지면적 19.17평의 추가적인 가치를 가진 건물인 것이다.

뿐만 아니라 용적률의 이득을 본 건물은 임대 가능면적이 추가적으로 발생하기 때문에 임대료를 더 받을 수 있게 된다. 이러한 건물의 스펙 덕분에 임차인을 수용할 수 있는 공간이 많아진 건물주는 당연히 더 많은 임대료 수익을 올릴 수 있다. 1997년도 건물이었지만 기계식 주차장의 존재는 사무실의 수요를 충족시킬 수 있는 이점을 가지고 있었고 따라서 건물의 공실 또한 없었다.

또 하나 본 건물의 장점은 옥탑에 설치된 중계기의 존재였다. 중계기가 설치된 경우 통신사로부터 매년 1년 치분의 일정 임대료를 지급 받을 수 있다. 본 건물에는 통신3사의 중계기가 모두 설치되어 있었기 때문에 임대면적에 포함되지 않는 옥상에서도 수입이 발생했다.

일부 독자들은 ‘도대체 이런 좋은 건물을 왜 팔까’ 하는 의문이 생길 수 있다. 답변을 하자면 소유주의 나이가 고령이었기 때문이다. 해당 건물주는 공실을 좋아하지 않아 임대료를 약간 낮게 책정하고 있었다.

용적률의 이득과 중계기의 추가적인 수입으로 관리비를 포함한 월수입은 약 2000만원에 달했다. 이는 매매가 대비해서 5.86%에 달한다. 추가적으로 임대료를 조금 더 개선시킨다면 월 2500만원의 수입이 예상됐다. 매매가 대비 6.89% 까지 수익률을 올릴 수 있는 셈이다.

본 건물이 매물로 나온 지 1개월 만에 투자자 A씨는 대출 26억을 받아 보증금을 제외하고 현금 약 16억으로 본 건물의 주인이 될 수 있었다. 대출 당시 이율이 2.8%였던 점을 감안, 투자금액 대비 10%의 수익을 올릴 수 있었다.

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