부동산 전망 어두워도 좋은 물건은 팔린다

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

부동산 시장 예의 주시, 지속적인 컨설턴트 상담 필수

오승민 필진페이지 + 입력 2017-03-20 23:32:44

▲ 오승민 원빌딩 팀장

지난해 11월 미국 대통령 트럼프 당선과 함께 금리인상 및 폴리코모니로 인한 세계경제에 대한 불안감이 커지면서 올해 초 국내 부동산 시장의 전망은 어두웠다. ‘폴리코노미(Policonomy)’란 정치를 뜻하는 ‘폴리틱스(politics)’와 경제를 뜻하는 ‘이코노미(economy)’의 합성어로 정치가 경제를 휘두르는 현상을 말한다.

하지만 1분기가 거의 끝나가는 시점에서 돌이켜보면 실수요자들의 경우에는 크게 개의치 않는 모습이다. 매매거래 빈도 또한 예년과 크게 다르지 않는 상황이다. 지난해 말부터 최근까지 미국은 기준금리를 2차례 인상했다. 앞으로 추가적인 인상도 예상된다. 일반적인 경우라면 우리나라 금리 역시 인상이 거의 확실시되는 상황이다.

하지만 국내에서는 막대한 가계부채 때문에 저금리 기조가 유지될 것이라는 관측이 대두되고 있다. 이에 꼬마빌딩의 인기 역시 꾸준한 편이다. 당연한 이야기일지 모르나 이런 시장 상황에서는 좋은 입지와 적정수익률이 뒷받침 되는 빌딩에 투자하는 것이 현명하다고 말할 수 있다.

이번에 소개할 투자 사례는 빌딩 투자에 관심이 있는 분들에게 유익한 정보가 될 것으로 판단된다. 사례에 등장하는 빌딩은 이화여자대학교 상권에 위치해 있다. 홍대상권의 폭발적인 발달로 신촌·이대 상권이 많이 죽었다고 하지만 여전히 이대상권은 유동인구가 많다. 최근에는 차 없는 거리 지원, 면세점 입점 등 상권 부활의 호재도 충분하다.

빌딩의 정확한 위치는 이대정문역에서 이대역으로 내려오는 길목이다. 신촌 명물거리로 이어지는 메인도로는 아니지만 한 블록 안 쪽 이면에 위치해 있는 코너 건물이어서 가시성이 확보된 빌딩이다.

본 빌딩의 전 소유주는 2010년 10억3000만원에 매입해 신축을 진행했다. 이에 외관 또한 깔끔한 편이었다. 프랜차이즈 카페 본사에서 카페 매장 및 본점 사무실 등을 목적으로 임차했기 때문에 임대료 미납의 걱정 또한 없었다.

이런 장점 때문에 매수자들이 눈독을 들인 건물로 기억이 난다. 이 건물을 매입한 인물은 빌딩 투자를 지속적으로 해왔기 때문에 부동산 시장 변화에 밝은 편이어다. 특히 몇몇 건물을 눈여겨 본 후 매물로 나오면 그 때 매입을 진행하는 식의 투자를 시도했다.

빌딩은 대지면적이 약 89.3㎡(약 27평) 정도로 비교적 작은 규모였다. 매매가 역시 16억8000만원으로 그리 크지 않았다. 건물 매입 시 대출금은 최대 13억원까지 나올 수 있을 것으로 추산됐다.

이에 카페에서 나오는 임대료를 기준으로 수익률을 계산 한 결과, 4.12%의 수익률이 나왔다. 13억원 대출에 3% 대출금리 적용시 레버리지 9%의 수익률이 기대됐다. 금액적인 측면에서 따져보면 건물가를 제외한 토지 시세는 평당 5741만원으로 추산됐다. 이는 2012년 같은 이면도로에 위치한 건물이 평당 6326만원에 거래된 것에 비하면 저렴한 편에 속했다.

미국 금리 인상이 시작되면서 국내 부동산 시장 전망이 어둡긴 하지만 여전히 수익성이나 시세 등에서 유리한 매물들의 경우는 거래가 왕성히 이뤄지고 있는 상황이다. 특히 중소형 빌딩의 경우에는 더욱 거래가 활발하다.

무조건 지갑을 닫을 게 아니라 전문가와의 지속적인 상담을 통해 좋은 매물을 소개받고 시장 상황에 대한 의견을 들어 보는 것도 똑똑한 투자의 지름길이라 할 수 있겠다.

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