철저한 시세분석·부동산 투자 ‘성공의 신호탄’

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

일반상업지역 위치한 단독주택 매입 용적률 ‘껑충’

오승민 필진페이지 + 입력 2017-03-26 22:33:08

▲ 오승민 원빌딩 팀장

대다수 고객들은 깔끔한 외관의, 안정적인 임차인과 수익률이 보장된 건물에 대한 문의가 많다. 옷으로 치면 기성복을 찾는 심리와 같다. 하지만 모두가 그런 것은 아니다.

다년간 학습·상담하고 직접 투자를 한 고객들은 부지매입부터 신축까지 염두하는 경우가 많다. 낡은 건물이나 부지를 매입해 직접 신축 할 경우 빌딩을 매각해 생기는 차익이 크다는 것을 알고 있는 것이다. 부동산 디벨로퍼, 혹은 부동산 개발업자인 셈이다.

도널드 트럼프 미국 대통령도 부동산 디벨로퍼 출신이다. 그에 대한 소식이 전해지면서 최근 디벨로퍼에 대한 관심도 높아졌다. 부동산 투자를 직접 하는 A법인의 투자사례를 소개하고자 한다.

A법인은 2011년도 서울 서초구 서초동 서울교육대학교 인근에 위치한 단독주택을 35억원에 매입했다. 단독주택이지만 토지의 용도가 일반상업지역으로 신축 시 높은 용적률 확보가 가능했다. 일반상업지역의 경우 일반적으로 용적률은 300%이상 1300%이하다.

전 주인도 직접 신축을 고려한 바 있어 명도는 완료 돼 있었다. 해당 필지의 경우 매매 진행 당시 지구단위계획이 설립 돼 인근의 필지와 공동개발을 진행했어야 했다. 그러나 전 소유주가 지구단위계획 설립 이전에 지하 2층, 지상 7층으로 건축 허가를 받아 놓은 상태여서 단독개발이 가능했다.

A법인은 이 점을 노렸다. 부지매입 후부터 신축까지 일사천리로 진행됐다. A법인은 단독주택을 매입하는데 35억원을 투자했다. 그러나 26억원의 담보대출을 받았기 때문에 실제로는 약 9억원의 자금(일부 취·등록세 및 기타 부대비용 제외)이 투입됐다. 건축비는 당시 약 16억원 정도다.

신축 후 A법인이 해당 건물을 내놓은 가격은 75억원이었다. 매매가와 건축비를 합산한 금액보다 현저히 비싼 가격이었다. 고가인 만큼 곧바로 거래되지도 않았다. 하지만 A법인은 걱정하지 않았다. 사업계획 초기부터 인근의 임대시세나 상권 등을 철저히 분석해 매각금액을 산정했기 때문이었다.

A법인은 장기간 시간을 두고 매각을 진행하는 것에 초점을 뒀다. 건물이 팔리기까지 임차인들로부터 임대수익도 올릴 수 있었다. 해당 건물은 지하철 2·3호선 교대역과 가까웠으며 대학상권과 법조타운과 연계된 법조계 사무실 수요가 많았다. 또 배후에 대단지 아파트가 있어 주거인구 수요도 흡수할 수 있는 위치였다. 공실 위험이 낮았던 것이다.

2012년 8월 준공된 이 건물은 지난해 말 69억원에 매각됐다. A법인은 4년간 약 10억원의 임대 수익을 올렸다. 투자비용 대비 시세차익까지 대비 했을 때 연간 13.7%의 수익을 올린 셈이다.

2000년대 후반 리먼브라더스 사태 이후 지속적인 저금리 상황을 고려한다면 상당히 고수익의 투자를 한 것이다. A법인의 경우처럼 철저한 시장조사를 바탕으로 하는 개발투자는 높은 수익을 담보한다.

이번 사례의 경우에는 투자주체가 법인이기 때문에 규모가 큰 편이었지만, 개인투자자의 경우도 이와 유사한 투자는 얼마든지 가능하다. 성공적인 투자를 위해서는 사업의 가치와 확신이 제대로 잡혀있어야 한다. 또 전문가와의 상담은 선택사항이 아닌 필수다.

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