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▲ 김장섭 JD 부자연구소 소장 ⓒ스카이데일리
앞으로 토지와 주식 중 어느 것이 더 유망할까요. 그리고 토지와 주식은 왜 살까요. 부자가 될 수 있는 방법은 주식과 토지만 갖고 적금을 들다가 어쩔 수 없이 팔게 되는 날 부자가 되기 때문입니다.
우리나라의 토지는 얼마나 올랐을까요. 50년 간 땅값 변화를 살펴보니 밭은 971배 대지는 2309배 올랐습니다. 토지가 많이 올랐죠. 우리나라 토지의 발전방향은 두 가지입니다. 첫째는 도심지의 확장이고 둘째는 공업지의 확장입니다.
도심지의 확장은 기존의 구도심이 인구 확대 때문에 계속 늘어나는 과정을 겪는 것과 신도시 택지를 공급해서 늘어나는 것으로 나뉩니다. 그래서 신도시 예정지에서 대대로 농사를 짓다가 벼락부자가 된 경우는 대게 이런 사례라고 볼 수 있죠.
공업지의 확장은 국가산업단지 등이 생기고 이 공업지역에서 생산한 제품이 전 세계로 수출 되고 공업지의 확장과 그 배후도시가 커지며 일어납니다. 지난해 ‘한국·독일·중국·대만·일본 등 수출 5대 강국 가운데 주력 수출 품목이 한국만 10년째 그대로’라는 기사가 나왔습니다.
수출하는 제품은 가벼운 것과 무거운 것으로 나뉩니다. 가벼운 제품은 반도체, 스마트폰, 디스플레이 등입니다. 이러한 것들은 주로 내륙에 분포하죠. 생산 지역은 파주 디스플레이 LG공장, 아산 탕정 반도체 공장 등이 있습니다. 이들은 가볍기 때문에 몇 십만개를 옮겨도 운반비가 그리 많이 들지 않습니다.
하지만 철강·조선·자동차·석유화학 등은 무겁기 때문에 운반비가 많이 들죠. 그래서 그것들은 주로 남동임해공업구역인 남해안·동해안 지역에 분포해 있습니다. 남동해안은 수심이 깊고 조수간만의 차가 크지 않아 큰 배가 들어가기 유리합니다. 또 수출 지역이 주로 미국이나 유럽이기 때문에 남쪽에 수출 기지가 있는 게 좋죠.
주거·공업지 확장 땅값 상승 이끌어…현재는 과거보다 졸부 될 확률 떨어져
주거지의 확장과 공업지의 확장은 전국의 땅값 상승을 이끌었습니다. 공업지의 확장은 지방의 땅값을 올려놓았고 도심지의 확장은 서울을 비롯한 도심 확장 및 신도시 택지개발이 일어났죠. 그러면서 소위 졸부라는 사람들이 생겨났습니다. 그래서 땅값이 올랐죠. 땅을 사는 것이 돈을 버는 확실한 방법이었습니다.
하지만 앞으로 토지가 더 유망할 것인가에 대해서는 근본적인 의문이 있습니다. 도심지의 확장은 일어나긴 하지만 검단1신도시 이후 더 이상 신도시를 짓지 않겠다고 선언을 했죠. 이는 도심지 확장의 핵심인 신도시 건설이 더 이상 일어나지 않는다는 말과 같습니다.
임금 상승은 제조업의 경쟁력을 떨어뜨리는 주요 원인입니다. 그래서 큰 틀에서 보면 공업지의 확장도 일어나지 않고 있습니다.
현대자동차 공장은 지난 1996년 인도 공장을 시작으로 해외에 공장을 짓기 시작했죠. 우리나라에는 더 이상 새로운 공장을 세우지 않습니다. 기존에 있던 공장도 인건비 부담으로 해외에 이전하려 하고 있죠. 이러한 일은 우리나라에서 토지 투자를 하는 사람들이 볼 때 좋은 현상이 아닙니다.
사실 그 전에 토지로 돈을 벌었던 사람들은 잘 몰랐겠지만 우리나라가 신흥국이었기 때문에 주거지·공업지 확장으로 졸부가 될 수 있었습니다. 하지만 지금은 졸부가 될 확률이 많은 떨어졌죠.
주택 공급과잉·제조공장 등 토지주에게 나쁜 상황은 없어
그렇다고 더 이상 도심개발이 안 일어나거나 공장을 안 짓는 건 아닙니다. 왜냐면 일본의 예에서 볼 수 있듯이 경제성장률이 떨어지면 내수경기를 살려야 하는데 내수경기를 살리는 일은 건설을 늘리는 일 밖에 없기 때문이죠.
건설업은 오롯이 우리나라 안에서 돈이 돌게 합니다. 제조업은 지원 해 봐야 제조공장이 대부분 해외에 있기 때문에 고용을 일으키기 어렵지만 건설업은 돈을 풀면 고용과 돈이 국내에서만 돌게 되죠. 국내의 인력과 국내 건설회사 등이 돈을 쓰기 때문에 국내 경기부양에 효과가 있습니다.
하지만 건설업에는 치명적인 문제가 있죠. 주택의 건설은 주택의 공급과잉을 낳습니다. 이는 주택 가격이 떨어질 수 있는 근거가 되죠. 그러니 단기적으로는 좋지만 장기적으로는 좋지 않을 수 있습니다. 즉 건물을 갖고 임대를 하는 임대사업자나 주택·상가소유자들에게는 별로 안 좋은 상황인 거죠.
하지만 토지주들에게는 좋은 상황입니다. 어차피 토지에 무엇이든 짓게 되니 말이죠. 그러니 땅이 팔리고 땅값이 개발을 통해 오르게 돼 공시지가를 비롯해 매매가 될 수 있는 상황이 됩니다. 그러니 토지주로서 별로 나쁜 상황이 아니죠.
독일의 유명 스포츠 브랜드 아디다스가 23년 만에 자국에 신발공장을 열었습니다. 이 공장은 100% 로봇 자동화 공정을 갖췄습니다. 상주 인력은 10여명 뿐이죠. 제조업이 신흥국에서 선진국으로 유턴한 것입니다.
물론 노동자에게 반가운 소식은 아닙니다. 로봇 자동화 공정 덕분에 짓게 된 공장이니까요. 로봇으로 물건을 만드니 인력이 필요 없고 사람이 필요 없으니 신흥국에 굳이 있을 이유가 없어진 거죠.
신흥국들의 저렴한 인건비는 선진국으로 오르는 사다리였습니다. 하지만 그 사다리가 이러한 구조로 가면 끊어질 수 있죠. 이건 양극화가 더 심해질 수 있다는 뜻입니다. 빈익빈 부익부가 한 사회 뿐 아니라 나라별로도 나뉠 수 있죠. 선진국은 더 부자가 되고 신흥국은 더 가난한 나라가 되는 겁니다. 앞으로 가난한 나라는 더 이상 발전이 불가능해진다는 뜻이기도 하죠.
저렴한 인건비 이외에 선진국으로 가는 판단근거는 그 나라가 얼마나 많은 글로벌 기업을 가졌는가 입니다. 예를 들어 나이키, 애플, 구글 등과 같은 글로벌 기업이 많은 수록 다시 공장이 자국으로 돌아갈 가능성이 많습니다. 그러면 선진국은 그러한 글로벌 브랜드를 갖춘 기업이 얼마나 많은지에 따라 앞으로 더 선진국이 될 수 있다는 이야기가 되죠.
하지만 이러한 상황도 토지주로서는 나쁜 게 아닙니다. 노동자들은 스마트 팩토리가 들어서는 등 고용이 되기 힘들어지고 있습니다. 하지만 어찌됐든 공장이 더 생길 수 있다는 뜻이기도 합니다. 그러니 토지는 더 개발된다는 말이 되고 그렇게 볼 때 토지주는 앞으로도 나쁜 상황은 아닙니다.
그럼 토지와 주식 중 어떤 것이 더 유망할까요. 그럼에도 불구하고 주식이 더 유망해 보입니다. 일단 선진국으로 가는 나라는 개발이 더딜 수밖에 없습니다.
하지만 주식은 좀 다르죠. 앞으로 새로운 과학혁명인 4차 산업혁명이나 바이오·식량혁명, 신흥국에서 선진국으로 가는 나라의 내수주 등 투자할 종목은 무궁무진합니다. 물론 제대로 그 의미를 파악하고 투자를 해야 하죠.
그렇지 않고 국내잡주를 산다면 그냥 토지를 사는 것이 앞으로도 더 유망합니다.
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