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등기부등본은 부동산의 소유권 등 법적 권리를 표시한 장부로서 매매 시 가장 먼저 확인해야할 서류다.
토지만 있다면 토지 등기부등본을, 토지 위에 건축물도 있다면 토지와 건축물 각각의 등기부등본을 열람해 소유권 관계를 확인해야 한다. 단독주택은 토지와 주택의 등기부등본을 각각 열람해야 하지만, 아파트 등 집합 건축물은 하나의 서류로 열람할 수 있다.
등기부등본의 형식은 △표제부(부동산 소재지와 현황 표시) △갑구(소유권 권리 관계 표시) △을구(소유권 이외 권리 관계 표시) 등으로 구성된다.
‘갑구’에는 등기원인일과 등기접수일 등이 표시돼 있다. 보통은 등기접수일을 취득일로 생각하지만, 상속의 경우는 예외다. 등기 원인이 상속인 경우에는 등기 접수일과 관계없이 상속 개시 시점을 취득일로 본다.
갑구 중 ‘권리자 및 기타 사항’란에는 소유자 성명 및 지분, 주소 등이 표시된다. 예를 들어, 홍길동 씨는 부친이 30년 이상 보유한 부동산을 형제들과 공동 상속받았다. 이에 등기부등본 상 소유자는 부친에서 홍길동 씨 및 형제들로 변경됐고 각자의 지분이 표시됐다.
홍길동 씨 가족 입장에서는 해당 부동산을 연이어 수십 년간 보유하는 것으로 생각할 수 있다. 하지만, 세법에서는 소유자가 바뀐 상속 시점에 해당 부동산을 새롭게 취득한 것으로 간주한다.
등기 원인이 증여일 경우 등기접수일은 곧 취득일이다. 매매인 경우에는 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 취득일이 된다.
취득가액은 어떻게 확인하나
부동산을 매매하면 양도소득세 납부 대상이 된다. 이때 실제 거래한 금액을 기준으로 취득 당시보다 높은 금액에 양도하면 세금이 발생한다.
거래 대금이 오가는 매매인 경우에는 취득가액 확인이 보다 간편하다. 2006년 6월부터는 실제 매매 금액을 등기부등본에 표시하고 있어 등기부등본 확인만으로도 대략적인 양도 차익 계산이 가능하기 때문이다.
그렇다면, 상속처럼 실제 거래 가격이 없는 부동산을 팔았을 때, 양도소득세는 어떻게 내야 할까. 부동산은 상속받은 시점에서의 부동산 가격이 취득 가격이 된다. 즉, 당초 부동산을 얼마에 샀는지는 양도소득세와 관련이 없다.
결국, 상속 부동산의 취득가액은 상속 당시 시가다. 시가는 상속 개시일 전후 6개월 이내에 형성된 매매 사례가액이나 감정가액 등을 기준으로 하며 해당 금액이 없을 때는 기준시가를 기준으로 한다.
만약 상속 시점에 별도 판정된 시가가 없다면, 상속시점의 증여일 전후 3개월 이내에 확인된 시가로 증여세 신고를 한 경우 해당 금액을 취득가액으로 인정받을 수 있다.
상속 부동산의 양도소득세 계산 방식
부동산은 취득 시점 이후 단기간 발생한 차익에 대해 세금을 보다 많이 부과한다. 주택은 1년 미만 보유, 주택 외 일반 부동산은 2년 미만 보유한 후 양도했을 때 44% 또는 55%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한다.
따라서 주택이라면 1년 이상, 일반 부동산이라면 2년 이상 보유한 이후 매매하는 것이 절세 차원에서 바람직하다.
하지만, 상속받은 경우라면 이러한 단기간 보유 여부를 피상속인의 보유 기간을 포함해서 계산한다. 즉, 피상속인이 상속받기 전 이미 2년 이상 보유했다면, 상속받은 후 바로 매각하더라도 양도소득세의 불이익이 없다.
특히 상속 개시 6개월 이내에 매각한다면 상속 시점 가액과 양도 시점 가액이 동일하므로 양도소득세가 없다. 그 대신 양도 금액이 그대로 상속 재산이 됨으로써 상속 재산가액이 많아져 상속세가 발생하거나 늘어날 여지는 있다.
따라서 상속받은 부동산은 향후 가격 상승 가능성 등을 감안해 결정하되 세무적인 부분도 놓치지 않고 체크하는 것이 좋다.
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