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▲ 김장섭 JD 부자연구소 소장 ⓒ스카이데일리
후진국은 1차 산업 중심국가입니다. 농업국가라는 뜻이죠. 왜냐하면 기술의 진보 없이 농업생산물만으로 먹고 살기 때문입니다. 그래서 부가가치가 낮습니다. 부가가치가 낮다는 말은 생산물의 가격이 들어간 노동력에 비해 낮기 때문에 돈이 안 된다는 뜻입니다.
우리나라도 과거에 농사를 지어 겨우 먹고 살지 않았습니까. 조선시대 GDP 수준이 200달러 정도였다고 하더군요. 거의 아프리카 수준이죠. 그럼 어떻게 잘 살게 됐을까요. 후진국에서 선진국으로 바꾸는 방법은 두 가지입니다. 도시화와 생산성 향상이죠.
우선 도시화부터 살펴봅시다. 도시화는 사람들이 도시로 이동한다는 뜻입니다. 이것은 산업혁명 이후 일어난 일입니다. 산업화가 일어나야 선진국이 되는 거죠. 우리는 원래 도시에 사람들이 많이 산다고 착각하기도 합니다.
하지만 사실 지방에 사람들이 많이 사는 것이 정상이죠. 왜냐하면 후진국은 1차 산업 중심의 농업 국가인데 생산물이 나오는 논·밭은 모두 어디에 있겠습니까. 시골 아니겠습니까. 시골의 논·밭에서 생산물을 만들어내니 도시에 사람들이 있어도 그 비율로 따지면 도시보다 지방에 사람들이 많아야 정상인 겁니다.
따라서 수많은 사람들이 지방에 거주하며 농사를 지어 먹고 살았습니다. 그것이 중세시대 때 그리고 우리나라 조선시대까지 이어져 온 것이죠. 그러다가 영국에서 산업혁명이 터졌습니다. 산업혁명은 사람들을 도시로 이동하게 만들었죠. 도시에서 생산성 향상이 일어났기 때문입니다.
도시화율 80% 이상 된 우리나라…생산성 향상만이 발전의 지름길
지금은 거의 안 쓰는 말이지만 ‘쌀 한 가마니가 반도체 하나’라는 말이 있었습니다. 쌀 한 가마니는 부가가치가 낮고 반도체는 부가가치가 높다는 것이죠. 쌀 한 가마니를 만들어 내려면 엄청난 노동력과 품종 개량 그리고 시간이 필요한데 반도체는 그보다 훨씬 적은 노동력과 시간을 투입해 더 많은 부가가치를 만들어내기 때문입니다.
게다가 기술 향상이 일어나면 쌀 백 가마니에 반도체 하나라는 공식도 생길 수 있는 게 좋은 점입니다. 그러니 공업화·산업화 하는 것이 후진국에서 선진국으로 가는 지름길이죠. 선진국인지 후진국인지 알려면 도시화가 얼마나 되었나를 비율로 따져보면 될 것입니다.
도시화율을 보면 북미와 유럽은 이미 80%를 넘었습니다. 북미는 88%를 넘겼죠. 우리나라도 80%가 넘었습니다. 일본만 76% 가까이 되고 있는데 이미 선진국인데도 80% 이하인 나라는 일본이 전 세계적으로 유일하다고 하더군요. 그래서 도시화율 80%는 개발이 끝난 상태로 보는 시각이 많습니다.
무슨 이야기겠습니까. 도시화율이 80%를 넘는 순간 도시화로 인한 경제성장은 정체된다는 말입니다. 즉, 더 이상 도시화가 돼도 후진국에서 선진국이 된다는 것은 아닌 겁니다. 앞에서도 말 했듯이 도시화와 생산성 향상만이 경제가 발전하는 요소인데 이미 도시화가 끝난 상태라면 생산성 향상만이 발전의 지름길이라는 거죠.
이런 면에서 중국은 아직 도시화가 끝나지 않았고 60%도 안 되기 때문에 앞으로 부동산 경기가 일시적인 급락은 있어도 상승 여력 면에서 충분하다고 볼 수 있습니다. 그러니 중국은 부동산 버블이 아닌 거죠. 반대로 우리나라는 도시화가 끝났으니 부동산 개발은 더 이상 힘듭니다. 그러니 앞으로 우리나라 부동산은 더 이상 상승으로 갈 수 없는 셈이죠.
물론 세계 여러 나라에 부동산 폭등이 있습니다. 런던, 시드니, 벤쿠버, 뉴욕, 오클랜드 등은 지금도 지속적으로 상승하고 있죠. 하지만 그 도시들만의 상승입니다. 즉, 차별화·양극화가 일어나는 겁니다. 다른 도시들은 그런 현상이 일어나지 않고 있죠.
이런 이면에는 중국의 부동산 사재기가 있기는 합니다. 그렇다고 하더라도 우리나라는 서울의 강남과 같은 일부 지역에서만 차별화된 상승이 일어날 수 있습니다. 폭락한다는 말은 아닙니다.
오래된 주택을 중심으로 슬럼화 될 가능성이 있고 새 아파트를 비롯한 주택은 수요가 꾸준히 일어나죠. 하지만 예전처럼 도시화로 인한 대규모 택지개발, 산업 단지의 개발로 인한 토지 상승은 앞으로 힘듭니다.
저렴한 인건비와 많은 인구수가 투자 요건…토지·주택 급격히 오르지 않아
이렇게 된 가장 큰 원인은 인건비 상승과 인구입니다. 외국인이나 글로벌 기업이 어느 나라에 투자하는 데는 두 가지 요인이 있습니다. 하나는 ‘인건비가 저렴한가’이고 또 다른 하나는 ‘인구가 많은가’입니다.
인건비는 생산기지로서 활용 가치가 높다는 것이고 인구가 많다는 것은 내수시장이 커질 수 있다는 뜻이죠. 지금 한창 도시화가 진행되는 나라들을 보면 아시아, 태평양 지역들입니다. 이러한 지역들의 특징은 아직도 인건비가 싸다는 겁니다. 그러니 이 지역들은 도시화가 진행 되는 게 당연하고 앞으로 토지의 가치고 지속적으로 오를 겁니다. 그리고 인건비가 올라가면 성장은 당연히 멈춥니다.
우리나라가 그렇죠. 인건비가 올라서 더 이상 우리나라에 공장을 지을 이유가 없어졌습니다. 공장을 짓는 것은 대규모 설비를 바탕으로 한 반도체 공장이나 석유화학기업이죠. 평택에 삼성전자 반도체 공장 들어오는데 조선이나 자동차보다는 사람을 훨씬 덜 씁니다.
반도체를 만드는 데는 사람보다 기계가 조립하고 만들어냅니다. 석유화학단지도 마찬가지죠. 그래서 인건비 부담이 적은 산업의 경우 우리나라에 공장을 지어도 인건비 부담이 크다고 느끼는 기업은 고전하거나 생산기지를 해외로 옮깁니다.
그리고 인구가 많다는 것은 내수시장이 넓다는 뜻이고 이러한 요인은 외국인이나 글로벌 기업의 투자를 유도합니다. 내수와 관련된 식품·오락·가구·건축자재·통신 등의 관련 기업이 적극적으로 진출하죠. 내수시장이 넓은 중국이나 인도 같은 나라들로 말이죠. 그러니 우리나라는 여기서도 예외입니다.
우리나라의 도시화율은 80% 이상입니다. 그러니 더 이상 토지가 급격히 올라가지 않죠. 앞으로 토지가 많이 오를 것으로 기대하고 투자하는 것은 바람직하지 않습니다. 그냥 농지연금이나 될지도 모를 토지연금 나올 정도로 투자하는 것이 좋죠.
주택도 마찬가지입니다. 차별화 될 가능성이 큽니다. 직장이나 선호지역에 주택을 사 두는 것이 앞으로 20년, 30년 후를 봤을 때 유리합니다. 물론 단타를 치려고 하는 것은 말리지 않겠습니다. 하지만 단타 치려다 장기투자를 하게 되죠.
단타 지역 자체가 돈이 적게 드는 지역입니다. 그런 지역의 특징은 주택 매매 가격이 떨어지면서 전세 가격은 정체되거나 오르는 지역이라 차이가 적어지기 때문에 돈이 적게 들죠. 물론 남북통일과 같은 이벤트는 토지나 주택의 상승을 불러올 것입니다.
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