서울 
강릉 
광주 
제주 
목포 
▲ 김장섭 JD 부자연구소 소장 ⓒ스카이데일리
주식은 망하면 휴지조각이 됩니다. 하지만 부동산은 어떨까요. 사람들은 부동산은 망해도 물건이 남는다고 말합니다. 건물이나 땅 말이죠.
이게 맞는 말일까요. 결론부터 말하자면 아닙니다. 주식은 망하면 빈털터리가 되지만 부동산은 망하면 신용불량자가 됩니다.
주식을 할 때는 현금으로 합니다. 물론 신용대출로 하기도 하죠. 하지만 대부분 그 기간이 짧고 만약 떨어지기라도 하면 강제 매매를 당합니다. 그래서 손실을 보죠. 더 많은 신용대출을 일으키면 신용불량이 되기도 합니다. 하지만 그런 사람들보다는 빈털터리가 되는 게 맞겠죠. 대부분 주식투자는 자기가 갖고 있는 돈으로 하기 때문입니다.
정말 위험하게 주식하는 사람은 전세금을 빼서 하죠. 그렇게 한 방 노리다가 자신의 전 재산을 날리기도 합니다. 날리는 것은 두 가지가 있습니다. 한 가지는 매매를 반복하다가 재산이 남지 않는다는 점입니다. 이것은 꼭 손실을 보지 않더라도 매매를 170번 하면 수수료로 원금의 절반이 날아가죠. 그러니 꼭 손실을 안 보더라도 사고팔기를 반복하면 내 돈이 없어지는 것이 맞죠.
하지만 매매를 하지 않으면서 망하는 경우도 있습니다. 상장폐지가 되는 경우죠. 물론 상장폐지가 돼도 주식이 거래정지 된다는 말이지 휴지가 되는 것은 아닙니다. 이게 무슨 말일까요. 주식거래가 정지되고 증권거래소에서 퇴출된다는 뜻이지 휴지가 되는 건 아니라는 말입니다.
그래서 주식이 휴지조각이 되는 건 회사가 망했을 때 얘기입니다. 주식이 휴지조각이 됐을 때 나는 빈털터리가 되는 것이죠. 하지만 신용불량이 돼서 파산하지는 않습니다. 주식을 하면서 파산하지 않으려면 빚을 끌어 쓰지 않으면 안 됩니다. 그러면 빈털터리가 돼도 파산하지 않죠.
주택·상가 망하면 개인 파산…빚 내지 않고 산 토지는 향후 화수분 돼
그럼 부동산을 한 번 봅시다. 토지와 주택·상가가 있습니다. 그렇다면 토지·주택·상가는 망하면 물건이 남을까요. 그렇지 않습니다. 결론부터 얘기하자면 토지와 주택·상가는 망하면 파산합니다. 어떻게 파산할까요. 짐작은 했겠지만 빚을 많이 빌려 쓰면 파산하는 겁니다. 주식보다 파산할 경우가 훨씬 크죠. 많은 사람들이 그것을 인지하지 못하고 있을 뿐입니다.
그러나 토지는 상대적으로 파산할 확률이 적습니다. 왜냐면 토지를 빚내서 사는 경우가 드물기 때문이죠. 가끔 빚을 내서 단타를 치려다가 그 이자를 견디지 못하고 파산하는 경우가 있습니다. 하지만 빚을 내지 않고 토지를 사서 농사를 짓거나 한다면 파산하지 않습니다.
또 토지는 주택·상가보다 그 금액이 상대적으로 크지 않습니다. 예를 들어 정도의 차이가 있겠지만 토지 중에 웬만큼 적은 단위는 토지는 2000만원 정도로 볼 수 있죠. 2000만원으로 경기권의 논이라면 벼농사를 지어 평당 4만원인 2.5마지기의 땅의 500평 정도 살 수 있습니다. 1마지기당 1년에 4가마니의 쌀이 나오니 무려 10가마가 나옵니다. 월세로 치면 그리 큰돈은 아니죠.
이것도 소작을 주면 그 중 70%는 소작인이 가져갑니다. 그러면 2가마 반이 되니 한 가마당 18만원으로 치면 1년에 45만원 정도가 나옵니다. 월 3만7500원이죠. 2000만원을 투자해 겨우 월 3만7500원을 얻게 되는 겁니다. 주택·상가의 갭(Gap)투자 보다 적은 금액이죠.
갭투자의 기본은 1000만원 정도 투자해 10만원 떼기 하는 것이 기본입니다. 그러니 주택·상가의 갭투자를 하는 사람들의 입장에서는 성에 차지 않죠. 그러니 매월 나오는 것이 아니라 추수가 끝나고 나오니 생활비를 매월 써야 하는 입장에서는 이런 투자가 좋지 않습니다.
하지만 이러한 투자로 매년 땅을 산다면 나중에 큰 부자가 될 수 있습니다. 10년 동안 2억원의 토지를 사면 매월 37만5000원이 나오고 이것은 평생 나오죠. 20년 동안 4억원의 토지를 샀다면 매월 75만원의 쌀값이 나오는 것이고 이 또한 평생 나옵니다.
그리고 자식대와 그 자식대에 물려줘도 계속 나오는 화수분과 같은 것이죠. 이것은 물론 빚을 지지 않고 투자했을 때 이야기입니다. 게다가 농지연금을 탄다면 4억원이면 65세에 146만5000원의 연금을 받을 수 있고 소작을 맡겨도 75만원이나 나오기 때문에 무려 200만원이 넘게 나오죠.
게다가 20년 동안 토지 가격도 오릅니다. 공시지가가 4배 오르는데 2배 정도만 오른다고 해도 8억원이 됩니다. 그러면 8억원일 때는 농지연금의 가격이 거의 300만원 가까이 되기 때문에 소작 75만원까지 합치면 노후는 그냥 보장되는 겁니다. 이런 사례가 망하더라도 토지가 남는 경우죠.
신용불량으로 개인 파산하는 주택·상가…빚지고 투자하는 부동산은 ‘위험’
이제 주택·상가를 봅시다. 결론부터 얘기하면 주택·상가가 망하면 신용불량으로 인해 개인 파산으로 갑니다.
필자는 예전에 인천에 있는 아파트를 산 적이 있습니다. 6000만원 주고 샀는데 가격이 1억8000만원까지 올랐죠. 사람들이 그 아파트 환경이 좋지 않아 송도신도시로 이주한다는 말이 있었습니다. 그래서 많이 올랐죠. 하지만 팔 수 없었습니다. 그 때가 노무현 대통령 시절이었는데 3주택자 이상 중과세로 세금을 60%나 내야 했기 때문입니다. 그래서 하는 수 없이 갖고 있었죠.
그러다가 은행에서 전화가 왔습니다. 매매가가 올랐으니 대출을 더 받으라는 겁니다. 그래서 1억3600만원까지 더 받았죠. 그러다 지난 2008년도에 금융위기가 터졌습니다. 가격도 떨어졌죠.
이때 KB국민은행 시세 감정가로 거의 8000만원 이하로 떨어진 것 같습니다. 감정가가 무려 1억원이 더 떨어진 겁니다. 그 다음 해에 은행은 감정가가 떨어졌으니 원리금을 상환하라는 연락이 왔습니다. 얼마나 상환해야 하냐고 물었더니 매달 100만원 이상 갚으라더군요.
그때 생각했습니다. 이것처럼 아파트 10채 샀다가 감정가가 떨어지면 그냥 파산하는 거구나 하고 말이죠. 10채가 동시에 떨어졌을 때는 매월 1000만원을 원리금으로 상환해야 하는 겁니다. 그러니 파산하지 않고 어떻게 버틸까요. 그러나 갭투자를 하는 사람들은 10채는 기본으로 갖고 있습니다. 어떻게 파산하지 않을 수 있겠습니까.
2008년에 많은 사람들이 파산했습니다. 하지만 사람들은 알지 못하죠. 그 사람들이 부동산 바닥을 떠나기도 했고 세상을 떠난 사람도 있었습니다. 그래서 그 이후에 들어온 사람들은 금융위기 상황을 잘 알지 못하죠. 부동산 하다가 파산한 사람 여럿 있었습니다. 필자도 당할 뻔 했죠.
그 당시 주택을 이렇게 많이 갖고 있었고 다행히 2008년도에 재개발 물건보다는 지방으로 싼 아파트를 투자해서 위기를 넘겼습니다. 그때 부동산을 빚지고 하는 게 얼마나 위험한지 느끼게 됐죠.
시간 지나면 재건축 하는 주택·상가…아파트는 합의 안 돼 공회전, 상가는 꿈도 못 꿔
그럼 부동산이 오르기만 하면 안전할까요. 아닙니다. 주택·상가는 시한부 인생이라고 보면 됩니다. 그것도 아주 짧은 시한부 인생이죠. 왜냐면 주택·상가는 시간이 지나면 재건축을 해야 합니다. 그런데 그 재건축 기간이 약 40년으로 보면 됩니다.
40년 정도 되면 이것을 재건축해야 할지 말아야 할지에 대해 사람들이 생각하죠. 그리고 본격적으로 의심합니다. 그러다가 뜯어보면 안 된다는 사실을 알게 됩니다. 증거를 찾을 수 없기 때문이죠. 재건축을 했다는 증거 말입니다.
5층짜리 아파트는 재건축을 할 수 있습니다. 하지만 그 아파트도 그냥 다 하는 게 아니라 지역적으로 좋은 곳에서만 용적률을 올려서 하죠. 그러니 경기도 광명시 정도 이상이 증거입니다. 그곳을 기준으로 잡는다면 1300만원 정도 아파트 평균 가격을 보이는 지역이 재건축, 그것도 5층짜리 재건축이 가능하며 나홀로 아파트는 불가능하고 대단지 아파트만 가능하죠. 범위가 굉장히 축소됩니다.
그리고 앞으로는 더 힘들어질 가능성도 있습니다. 왜냐하면 앞으로 집을 원하는 수요가 젊은층인데 그들 인구가 반토막 나있기 때문이죠. 1971년생이 107만명 태어났는데 지금 2017년생은 40만명 태어나지 않았습니까. 그러니 재건축 하지 않고 기존 아파트도 조금 있으면 남아돕니다. 근데 굳이 재건축을 왜 할까요.
이것은 과거 프레임에 갇힌 잘못된 사고방식입니다. 그리고 중층 즉, 10층 이상의 재건축이 라면 재건축이 가능할까요. 그 경우에는 범위가 더 축소됩니다. 강남의 경우로 한정되죠. 강남구의 압구정현대아파트와 그 주변 아파트 그리고 은마아파트, 잠실주공5단지 아파트 등입니다.
대단지 아파트들이죠. 나홀로 아파트는 한강변이 보이는 아파트를 제외하고 불가능합니다. 그러니 중층의 아파트는 강남·송파·서초구의 아파트를 제외하고 불가능하며 그 이외의 지역은 리모델링 얘기가 나오고 있을 뿐입니다.
결국 이러한 아파트는 리모델링이 아니면 답이 없습니다. 그럼 아파트가 어느 정도 버틸까요. 40년이 되면 슬슬 얘기가 나오겠죠. 40년이 넘어가면 주인집도 살 수 없고 세입자도 살 수 없습니다.
재건축은 고사하고 리모델링도 얘기가 나오는 지역은 1기 신도시 분당, 한경변의 이태원, 양천구 목동 정도의 부촌입니다. 그것도 합의가 잘되지 않습니다.
그리고 리모델링을 하면 구조가 좋지 않아 재건축한 것에 비해 가격 대비 성능이 떨어지고 그 돈이면 차라리 팔고 새로 아파트를 사가지고 가는 것이 낫다고 하죠. 그래서 합의가 안 되고 현재 이 지역들도 공회전하고 있습니다. 그럼 그 이외의 지역은 리모델링도 안 된다는 얘기입니다. 그 기간은 40년으로 봐야 하죠.
상가는 재건축 꿈도 꿀 수 없습니다. 강남역의 5층짜리 상가들 정도가 20층으로 재건축을 했고 다른 지역은 아주 상권이 좋은 지역이 아니라면 이러한 재건축이 불가능합니다. 상가는 애초부터 자신의 용적률을 끝까지 뽑아 먹었기 때문이죠.
그러니 한 번 생각해 봅시다. 부동산은 망하면 건물이 남는지, 땅은 남는지. 아닙니다. 논이나 임야 등 건물이 없는 토지는 남습니다. 그것도 빚을 지지 않았을 경우에 말이죠. 하지만 주택·상가는 빚을 지지 않고 살 수 없습니다. 기본이 3억원인데 어떻게 자기자본으로 사겠습니까. 다 빚지고 사는 겁니다.
3억원짜리에 대출 2억6000만원 뽑고 세입자 보증금 4000만원 들여서 내 돈 거의 안 들어가고 산 것이지만 그 기한은 40년입니다. 근데 그때 재건축이 안 됐을 때 건물이 남는다고요? 아닙니다. 그것은 신용불량과 개인 파산으로 이어집니다.
주식은 자신 돈만 날리고 주택·상가는 개인 파산…빚지지 않은 토지만 살아남아
자, 정리해봅시다. 결론입니다. 주식은 망할 수 있습니다. 하지만 빚을 크게 질 수 없기 때문에 망해도 자신이 들인 돈만 날립니다. 그러니 빈털터리가 될 수 있죠. 이 경우 안전한 곳에 투자하면 됩니다. 예를 들면 삼성전자와 같은 주식만 사는 겁니다. 그러면 어떻게 망하겠습니까. 빈털터리가 되기도 힘들겠죠. 하지만 가격은 떨어질 수 있을 겁니다. 그게 두려우면 그냥 예금해야죠. 정기예금 1% 시대에 원금의 2배가 되는 시점이 72년이 걸리는데 그때까지 예금한 사람은 노동으로 생을 마감할 겁니다.
부동산으로 망할 수 있습니다. 하지만 토지는 망해도 망할 수 없죠. 왜냐하면 빚을 지지 않아도 되기 때문에 정말 땅이 남습니다. 매년 차곡차곡 2000만원 어치만 산다면 나중에 땅부자가 돼 땅에서 농지연금과 쌀농사만으로도 평생 먹고 살 수 있죠.
그리고 주택·상가를 하다 망하면 개인 파산으로 이어집니다. 자신이 투자한 돈만 없어지는 게 아니라 자신이 투자하지 않은 돈 대출금 때문에 망하고 개인 파산으로 가죠. 왜냐하면 주택·상가는 우량주를 사는 것과 같은 방법을 쓸 수 없기 때문입니다. 삼성전자 주식은 200만원을 넘습니다. 하지만 살 수 없지는 않죠. 강남 아파트는 10억원을 훨씬 넘어 아예 접근조차 불가능한 사람이 대부분입니다.
그러니 주식으로 따지면 우량주는 강남인데 그 아파트를 살 수 없으니 수도권, 지방을 노리는 겁니다. 그러다가 재건축이 안 될 때 망합니다. 그 기간 또한 너무 짧죠. 20년 된 아파트를 샀다면 20년만 지나면 그 기한이 도래합니다.
상가는 어떨까요. 강남의 상가는 최소 꼬마빌딩입니다. 가격이 30억원에서 50억원 정도 하죠. 아주 싼 것이 30억원인데 요즘엔 눈을 씻고 찾아볼 수도 없습니다. 그러니 이것을 살 수 있는 사람은 더욱 줄어듭니다. 이것도 40년이 넘어가면 재건축을 해야 하는데 수도권이나 지방은 꿈도 꿀 수 없습니다. 그러니 재건축 할 때 상권이동, 공실, 은행 담보의 가치 하락 등이 겹쳐지면 그냥 개인 파산이 됩니다.
누가 주식은 망하면 휴지가 되고 부동산은 망하면 그래도 땅이나 건물이 남는다고 합니까. 그것은 빚을 지지 않았을 때 얘기죠. 빚을 지면 주식이나 부동산 어느 것이든 개인 파산이 됩니다. 그러나 주택·상가가 돈 벌기 쉬우니 훨씬 더 망할 확률이 높고 게다가 한계까지 있으니 더 위험하다는 것을 명심해야 합니다.
이 기사에 대해 어떻게 생각하시나요?
추천해요
좋아요
감동이에요
화나요
슬퍼요
추천해요0
좋아요2
감동이에요2
화나요1
슬퍼요1
대하역사소설 ‘우리나라 삼국지’ 
연재소설 ‘최초의 당신’
기사제보 
