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‘신반포1차 아파트’ 재건축 단지는 21개동 총 790가구 규모의 강남개발을 상징하는 저층 아파트 단지다. 이들 한지붕 단지 이웃사촌들이 1~19동과 20·21동으로 편이 갈라져 혈투 수준의 한치 양보 없는 갈등에 빠져 들었다. 이곳 아파트는 1~19동이 93㎡(28평), 106㎡(32평), 109㎡(33평) 등으로 구성돼 있는 반면 20·21동은 175㎡(53평)로 면적이 더 크게 지어졌다. 이웃집 아파트이지만 한쪽은 작은 부자, 또 다른 쪽은 큰 부자가 한 둥지를 틀고 있는 셈이다. 이곳은 평당 매매시세가 전국 최고 수준인 약 6000만원에 달하기 때문이다. 하지만 아이러니컬하게도 작은 평수나 큰 평수 모두 최근들어 아파트 크기와는 크게 상관없게 매매시세가 20억원 안팎이어서 어림잡아 평당 6000만원이라는 ‘이상한 시세’가 형성돼 있다. 이 같은 이유에는 재건축을 둘러싼 오랜 이웃 간 분쟁에 기인한다는 분석이다. 1~19동과 20·21동은 재건축을 본격 추진한 2000년대 초부터 지분율 산정 방식을 놓고 첨예한 갈등을 빚어오다 결국 1~19동이 분리개발을 추진키로 결정하게 된다. 하지만 분리개발을 할 경우 20·21동은 자투리 내지 낡은 섬 같은 ‘외딴지역’이 된다. 부동산에 따르면 평수가 크면서 시세는 작은 평수와 엇비슷한 것이 이 같은 배경이라는 설명이다. 20·21동 주민들은 시세에 따른 보상 등 재산권을 계속 주장하면서 재건축 조합에서 빠졌으나 이제는 배수진을 칠 상황에 처한 것이다. 20·21동 주민들은 제대로 보상을 받을 경우와 그렇지 못할 경우 한 가구당 무려 12억원 가량의 ‘예상차익 손실’을 입는다. 60세대를 전부 합치면 700억원 가량에 이르는 막대한 이권이다. 하지만 재건축 조합(1~19동) 측은 지금에 와서 통합개발을 하면 이사비 4000억원에 달하는 금융비용이 한 달 16억원에 달해 1년만 늦어져도 수백억원의 추가손실이 발생해 분리개발을 양보할 수 없다는 강경 입장이다. 이에 20·21동 주민들은 서울시 권고사항에 등을 기댄 채 이곳 도로개발 부지중 사유지를 통제하겠다는 초강수를 두고 나왔고, 조합측은 별도 노선을 강구하고 나선 상황이어서 가히 이웃집간 전쟁 수준으로 번지고 있다. 스카이데일리가 끊임없는 재건축 논란에 빠져 있는 ‘신반포1차 아파트’ 재건축 현장을 다시 찾아 조합 측 입장(10월 22일자 ‘평당 6천만 최고가재건축 수백억 헛이자 논란’ 제하 보도)에 이어 20·12동 주민들의 의견을 들어봤다. 
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▲ 재건축 아파트 중 최고 수준의 시세를 보이고 있는 ‘신반포1차 아파트 재건축 사업’에 또다시 제동이 걸렸다. 1~19동 재건축 조합과 20·21동 주민간의 ‘통합개발’ 문제를 두고 보상기준과 사업지체에 따른 이자비용 부담 문제 등에서 양측의 입장이 첨예하게 엇갈리고 있다.
▲ 신반포 1차 재건축주택단지 및 인근 20·21동 위치도(위), 신반포 1차 재건축주택단지 전경 ⓒ스카이데일리
재건축 아파트 중 평당 6000만원이라는 전국 최고 수준의 매매가를 보이고 있는 ‘신반포1차 아파트 재건축 사업’이 재건축 조합(1~19동)과 같은 지역인 20·21동 주민 간의 ‘분리 또는 통합개발 여부’를 두고 팽팽히 맞서고 있다.
양측 논쟁의 쟁점은 ‘보상기준 차이’ 및 ‘선 이주(1~19동)에 따른 이주비 부담’ 등이다. 이는 재건축에 따른 막대한 이권과 비용 등의 문제가 양 측간에 복잡하게 얽혀 있기 때문이다.
재건축 조합 19개동 주민의 이주비는 총 4000억원 가량에 월 이자만 약 16억원이 들어간다.
이에 대해 재건축 조합은 “만약 20·21동 주민들이 통합개발을 주장하면서 사업을 지체시킨다면 그에 따른 이자는 원인제공자의 부담이다”는 강경입장을 굽히지 않고 있다.
반면 20·21동 주민들은 “이주비용은 개별부담금이므로 주민 각자가 부담하는 것이 맞다”며 반론을 하고 있다.
당초 대법원의 판결에 따라 분리·개발이 확정된 상황에서 ‘을’의 입장을 자처한 20·21동 주민들이지만 재산권이 결부된 보상문제와 관련해서는 “물러설 수 없다”는 완강한 태도를 보이고 있는 것이다.
▲ 20·21동은 손해가 있더라도 통합개발에 협조하겠다는 의사를 보이면서 아울러 통합개발이 안될 경우에는 향후 재건축 사업 자체가 불투명할 것이라며 강경한 입장을 분명히 했다.
신반포1차 아파트 20·21동의 최상길 주민대표는 “지난 2002년 재건축 보상안 자체가 부당하다고 생각해 전임 주민대표들이 재건축 자체를 반대하고 나섰다”며 “하지만 추후 재건축 사업에서 소외돼 20·21동만 무인도 형태의 아파트로 전락할 위기에 처한 만큼 희생을 감수하더라도 통합재건축을 요구하고 나선 것이다”고 토로했다.
“통합개발 안되면 재건축 불투명하게 될 것”
최 대표에 따르면 과거 신반포1차 아파트 재건축 사업의 조합설립 단계를 밟고 있을 때 20·21동 주민들은 그들이 보유한 아파트의 시세에 맞는 보상을 요구하고 나섰다고 한다.
2002년 당시 93㎡(28평), 106㎡(32평), 109㎡(33평) 면적으로 구성된 1~19동은 아파트 시세가 3억원 가량이었던 반면 175㎡(53평) 규모인 20·21동은 6.5~7억원을 보였다는 것이 최 대표의 설명이다.
이에 20·21동 주민들은 당시 시가에 따른 보상으로 72평형 아파트와 그 외의 환급금을 요구했다고 한다.
하지만 재건축조합의 반대로 양측은 대립했고, 결국 대법원의 판결에 따라 분리개발이 결정됐다.
아울러 20여년간의 진통을 겪은 끝에 사업의 막바지 단계에 접어든 재건축 조합 1~19동 주민들의 경우는 이미 약 40여 가구가 선 이주를 한 가운데 오는 12월 1일 본격적인 이주를 시작한다.
이에 재건축 조합은 최근 서울시에 ‘건축심의’ 제안서를 제출했다. 그런데 서울시는 조합의 제안에 대해 ‘공공도로 확보가 필요한 통합개발 권고’라는 이유를 들면서 ‘재심의’ 판정을 내려 이주를 시작한 1~19동 주민과 조합원들에게 큰 반발을 사고 있다.
통합개발을 두고 쟁점이 되고 있는 사안 및 양측 입장
▲ ⓒ스카이데일리
더욱이 최 대표는 “20·21동 통합개발이 안될 시 향후 재건축 사업 자체가 불투명할 것이다”며 배수진을 치면서 “(20·21동은) 주민전체가 손해가 있더라도 통합개발에 협조하는 방향으로 협의했다”고 입장을 밝히고 나섰다.
반면 1~19동 주민들은 서울시의 권고와 20·21동 주민들의 의견에 따를 경우 사업지체로 인한 이자비 수백억원을 날릴 수 있다는데 크게 우려하면서 불만을 터뜨리고 있다.
700억 이권, 4000억 이주비용 등 대립 팽팽
서울시의 건축심의 판정 이 후 양측은 통합개발 문제를 두고 재협상에 나섰지만 여전히 합의점을 찾지 못한 상황이다.
이번 협상의 쟁점은 과거와 마찬가지로 ‘보상문제’다.
인근 부동산에 따르면 신반포 1차 아파트 1~19동은 32평 기준 약 19억원(평당 약 6000만원) 가량의 시세를 보이고 있다. 반면 20~21동은 큰 평수인 53평 임에도 불구하고 20억원대 초반에 불과해 평당 시세로 보면 1~19동에 비해 시세가 2000만원 가량 떨어진다.
이 같은 ‘이상한 시세’가 양측 주민들 간 갈등의 시발점이 됐다. 재건축 조합측은 현 시가(매매시세)에 맞는 보상을 받기를 제안했고 20·21동 주민들은 보유평수(평당시세*재건축 72평)에 맞는 보상을 요구하고 나선 것이다.
재건축 조합 측은 그러나 “신반포1차 아파트의 시세는 재건축 사업이 가장 큰 역할을 한 것이다. 재건축 사업을 진행함에 있어 모든 조합원(1~19동)들의 노력으로 이뤄진 것이므로 20·21동 주민들은 (평수와 무관하게) 현재 시세대로 보상을 받아야 한다”고 주장하고 나섰다.
반면 20·21동 주민들은 “20·21동 주민들이 보유한 지분 면적은 타 단지에 비해 약 1.7배가량 되므로 이에 합당한 보상을 받아야 한다”고 반박하고 있다.
최 대표는 “협상이 지속되는 과정에서 합의점을 찾기 위해 보유 토지에 따른 적정한 보상평수를 전문가의 자문을 통해 유추하고 있다”며 “대략 73평 정도가 예상되는 만큼 72평형 세대를 보상받기를 원하고 있다”고 설명했다.
또한 그는 “이미 ‘을’의 입장에서 원활한 사업이 되도록 협조하고 그 동안 재건축조합측이 사용한 비용과 앞으로 사용 될 비용에 대해 부담의 책임을 갖고 있다. 이에 적당한 평수인 72평 아파트 외에 추가 환급금은 받지 않을 예정이다”고 덧붙였다.
하진만 조합 측의 방안대로 보상가를 측정하면 약 47.15평 아파트와 함께 환급금 3.08억원이 20·21동 주민에게 돌아간다. 재건축이 진행 중인 1~19동의 평당 매매가가 6000만원임을 감안하면 총 약 31억3700만원의 금액을 얻게 되는 것이다.
향후 도시계획법상에 만들어질 도시계획도로
▲ 서울시 도로계획법상의 도로계획은 A코스지만 통합개발이 안될 시에는 도로일부가 20·21동 주민들의 분할소유이므로 그들이 도로이용을 반대하면 도로를 사용할 수 없게된다. 이에 재건축 조합은 통합개발 대신 공공도로를 B코스로 대체하는 방안까지 마련한 것으로 밝혀졌다.
▲ ⓒ스카이데일리
이와 관련, 20·21동 주민들은 계산방식이 다르다. 이들의 주장대로 72평형 아파트가 보상될 경우 한 곳당 43억2000만원의 개발가치를 얻게 된다. 20·21동 주민 한 가구당 계산 방식에 따라 약 11억8300만원 가량 예상이익 손실이 난다.
20·21동이 총 60세대 임을 감안하면 그 차이는 약 709억8000만원에 달해 이곳 주민들은 물러설 수 없는 입장인 것이다.
또한 통합개발시 소요되는 약 4000억원 가량의 금융비용에 대해서도 양측의 주장이 엇갈리고 있다.
재건축조합 측은 “(통합개발시) 사업이 지체되면 20·21동 주민들의 책임이 크다”며 “따라서 이에 따른 금융비용 부담은 20·21동 주민들이 책임져야 한다”고 강경한 목소리를 내고 있다.
이에 대해 최 대표는 “이주비 이자비용은 개인부담이므로 20·21동 주민들이 책임져야 할 의무가 없다”며 단호한 입장을 보였다.
20·21동 “통합 무산시 도로통제” vs 1~19동 “도로통제시 우회도로”
20·21동 주민들이 통합개발을 요구하고 나서게 된 일단의 배경이 된 서울시의 ‘건축심의 재심의 판결’에는 향후 도시계획법상에 만들어질 공공도로 부지확보가 핵심 이슈가 되고 있다.
과거 서울시는 도시계획법상의 도로계획을 만들어 신반포1차 아파트 재건축시 그 도로를 함께 만들기로 결정했다. 이 도시계획도로(20m)는 신반포1차 1~19동을 관통해 20~21동 주민들이 공동으로 소유 중인 도로로 이어지게 된다.
만약 20·21동의 통합재건축이 확정된다면 20·21동 주민들은 현재 보유한 도로부지를 기부채납 형식으로 시에 내놔야 하지만 재건축이 진행되지 않을 시에는 사유지인 도로부지를 내놓을 이유가 없게 된다.
이에 서울시는 ‘추후 도로부지 확보가 담보될 수 없음’을 이유로 들어 재건축 조합에 통합개발을 권고하고 나섰다.
최 대표에 따르면 20·21동 주민들은 통합개발이 안될 시에는 ‘도로통제’라는 초강수를 펼칠 예정이다. 이 같은 사태가 닥치면 최악의 경우 도로 때문에 분리개발이 안될 수 있다는 것이 20·21동 주민들의 입장이다.
이에 조합측은 단지 주변으로 우회하는 도로를 건설하겠다는 의지까지 표명하면서 건축심의 재심의 요청을 한 상태에 있어 자칫 갈등이 고조될 상황으로 치닫고 있다.
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