부동산임대업 절세비법, 공동명의·법인설립

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…수익형부동산 절세

필요경비 범위 좁은 부동산임대업 세부담 커…법인세, 소득세보다 유리

이재명 필진페이지 + 입력 2017-08-13 21:59:24

주택 보유자는 양도소득세에 관심이 많은 반면에 상가나 빌딩 등 수익형부동산을 보유한 사람은 종합소득세에 관심이 많다. 상가를 보유한 사람은 대부분 부가가치세법상 일반과세자에 해당돼 부동산임대소득에 대해 부가가치세 및 종합소득세를 낸다.

수익형 부동산에 대한 세금

상가나 빌딩 등 수익형 부동산을 취득하는 경우 구입액의 4.6%의 취득세(농특세 포함)가 부과된다. 또한 취득 시 건물에 대한 공급가액의 10%만큼 부가가치세를 부담한다. 임대를 할 경우 임대소득에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 내야하고 처분 시에는 부가가치세 및 양도소득세 과세문제가 발생한다.

사례별 소득세 분석

소득세는 수입금액에서 필요경비를 차감해 계산하는데 수입금액은 임대수입이고 필요경비는 임대를 위해서 지출된 모든 비용을 말한다. 사례별로 수입금액이 일정한 경우 필요경비에 따른 소득세가 어떻게 변하는지 알아보도록 하자. 서초구에서 부동산임대사업(상가건물)을 하는 김상가씨의 연간 수입금액(매출)이 3억 원이고, 필요경비(매입)가 6000만 원, 1억 원, 1억4000만 원인 경우 소득세를 비교해 보자(소득공제 미고려).

실무적으로 부동산임대업의 경우 필요경비의 범위가 다른 업종에 비해 좁아서 세무관리를 제대로 하지 않는 경우 세금을 많이 부담할 수 있다. 국세청에서는 ‘표준소득률’이라고 해 동종업계에서 평균적으로 신고하는 소득비율을 고시하고 있는데 부동산임대업(비주거용 건물임대업)의 경우는 단순경비율이 38.4% 이므로 소득률은 61.6%이다. 이는 임대수입 중에서 과세되는 소득이 61.6%가 된다는 것을 의미한다.

필요경비의 범위

건물 관리인(청소용역인 포함)의 인건비(급여 등)와 4대보험료, 복리후생비(대표자 개인적으로 사용한 비용은 인정되지 않음), 접대비(연간 1,200만원), 엘리베이터 등 건물관련 수선비, 재산세와 종합부동산세, 이자비용, 감가상각비, 기타 소모품비 등이 있다.

여기서 이자비용은 부동산 취득 때 대출받은 비용을 말하는데 주의할 점은 취득이 완료(자기가 건설하는 경우)되기까지의 이자비용은 건축물 등의 취득원가에 포함되며, 취득이 완료된 이후의 이자비용만 당기의 비용으로 인정된다. 또한 공동사업을 하는 경우에는 공동사업에 출자를 위한 차입금(출자금에 포함된 차입금)은 지급이자에 대해 비용으로 처리할 수 없다.

세금을 줄이기 위한 장기플랜

단독으로 상가나 빌딩 등 건물을 임대하는 경우 세금부담이 많다고 느껴진다면 취득 시부터 공동임대사업을 검토해볼 필요가 있다. 또한 소득세와 상속세 등의 절감을 위해 사전증여를 하는 것이 유리한 경우가 있으며 법인을 설립해 임대업을 하는 것도 고려해 볼 필요가 있다(법인세가 소득세보다 일반적으로 세 부담 측면에서 유리하다).

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