서울 
강릉 
광주 
제주 
목포 
서울 강남에 2주택을 가지고 있는 김 씨는 사업자금으로 쓰려고 주택 하나를 양도하려고 한다. 하지만 고가주택(시가 20억원)이라 매수자가 쉽게 나타나질 않았다. 그렇다고 시세보다 낮춰서 팔자니 손해 보는 느낌이 들고, 아들에게 증여하자니 증여세가 많아서 이 또한 어렵다는 생각이 들어 어떻게 해야 할지 몰라 고민이 많다. 그런데 아들A씨가 아버지의 주택을 사겠다고 제안을 해왔다.
이럴 경우 세금에는 별 다른 문제가 없을까. 이하에서는 가족 간 부동산 매매(양도) 거래시 세법에는 어떤 규정이 있고, 어떤 점에 유의해야 하는 지 살펴보고자 한다.
첫째, 가족간의 부동산 매매는 세법상 증여로 추정한다
배우자나 부모 자식 간 부동산 거래의 경우 증여세 부담을 회피하기 위해서 매매로 위장하는 경우가 많다. 현실이 이렇다 보니 상속세 및 증여세법에서는 이러한 매매거래를 인정하지 않고 양도자가 양수자에게 증여한 것으로 추정한다.
다만, 실제 대가를 주고 받은 사실이 명백히 입증된다면 매매거래로 인정받을 수 있다. 그러므로 가족간에 부동산을 사고 팔 때에는 반드시 매매라는 것을 입증할 수 있는 자료를 갖춰야 한다.
입증하는 방법은 계좌입출금 등 금융거래 내역으로 금전수수가 이뤄졌음이 확인되야 하고 동시에 매수자의 자금능력과 자금출처가 확인돼야 한다. 일시적으로 대가를 서로 주고 받았다고 해서 안심하기에는 이르다. 추후 조사과정에서 다시 되돌려 진 것이 밝혀지게 되면 증여세를 추징받게 된다.
둘째, 부당행위계산 부인 규정에 유의해야
대가를 주고 받았음이 확인되더라도 거래가액이 세법에서 정한 시가보다 높거나 낮으면 부당행위계산부인 규정을 적용해 실거래가액이 아닌 세법상 시가를 매도가격으로 봐 양도소득세를 계산한다.
소득세법에서는 양도소득세 과세대상물건을 양도함에 있어서 양도자와 특수관계에 해당하는 자간에 거래를 하는 경우로서 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 부당행위계산이라고 해 당해 양도소득자의 행위 또는 계산에 관계없이 소득세법에서 정하는 소득금액으로 계산할 수 있다. (소득세법 제101조 제1항)
이 경우 부당행위의 판단기준은 ‘시가’이므로 시가를 잘 이용하면 부당행위로 인정되지 않고 절세를 할 수 있다.
부당행위계산 부인 판단에 있어서 시가란. 부당행위부인 계산에 있어서 시가의 적용방법은 상속세 및 증여세법 제60조를 준용해 ‘부당행위계산부인 판단기준일(매매계약일) 전후 각 3월의 기간’ 이내의 당해 자산의 매매사례가액, 2군데 이상 감정기관의 감정평균액, 수용가액, 공매・경매가액, 유사매매사례가액 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 우선 적용한다. 만약 동 기간 내에 그러한 우선 적용하는 시가가 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조에서부터 제66조에 의한 보충적 방법을 순차적으로 적용한다.
양도소득세 부당행위계산 부인 규정에 걸려들지 않으려면 시가와 대가와의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액 미만으로 차액이 나야 한다.
따라서 위 사례 김 씨의 경우와 같이 시가가 20억원인 아파트는 얼마까지 거래가 가능한 금액은 다음과 같다. 시가 20억원의 5%는 1억원이다. 이 1억원과 3억원 중 작은 금액은 1억원이다. 즉 19억부터 21억원 사이에서 거래를 하게 된다면 양도소득세 부당행위계산부인 규정에 걸려들지 않는다.
특수관계인과의 거래에 있어서 시가가 불분명한 경우로서 시가와 기준시가와의 차이가 큰 경우 이를 이용한 절세효과를 고려해 볼 수도 있다. 하지만 시가와 기준시가의 차액을 이용한 절세효과를 보려면 반드시 상증법 제60조 내지 제66조 와 동법시행령 제49조 내지 제63조의 규정에 의한 평가방법을 숙지해야 한다. 그래서 관련규정에 의한 평가액이 여러 개가 있다면 그 중에 제일 높은 금액이 당해 양도자산의 평가액이 된다는 것을 유념해야 한다.
셋째, 시가보다 고저가 양수도 할 경우 이득 본 자에게 증여세 과세
거래가액이 세법상 정한 시가보다 너무 싸거나 비싸게 재산을 양도하면 양도자와 양수자 중 한 명은 분명히 이득을 볼 수 밖에 없다. 세법은 이런 경우 이득을 본 자에게 증여세를 과세한다.
이는 시가와의 가격차이가 현저한 경우에 한정되는데 여기서 현저한 가격차이란 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우를 말한다.
따라서 위 김 씨의 경우 증여세를 과세받지 않게 하기 위해서는 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 범위 내에서 매매해야 한다. 즉, 20억원의 30%는 6억원이기 때문에, 6억원과 3억원 중 작은 금액인 3억원의 범위를 넘지 않게 하기 위해 17억원에서 23억원 사이로 매매를 하게 되면 증여세가 과세되지 않는다.
이와 함께 특수관계인이 아닌 자간에 재산을 양수도하는 경우에도 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가에 비해 현저히 낮거나 높은 가액으로 거래한 경우 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하되, 양수자・양도자가 매매가액이 정상가액임을 입증하면 증여세를 과세하지 아니한다.
여기서 현저히 낮거나 높은 가액이란 양수도한 재산의 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상 차이가 있는 경우의 대가를 말한다. 이 경우 그 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 뺀 가액을 증여재산가액으로 과세한다.
가족 간 부동산 거래 시 거래금액 결정에 신중해야 한다. 가족간 부동산 매매(양도)의 경우에는 먼저 매매라는 입증서류를 준비해야 하고, 매매금액을 어떻게 설정하느냐에 따라 세금의 차이가 상당히 많이 발생할 수도 있다.
별 생각 없이 너무 싸거나 비싼 가격에 친족 간에 거래를 했을 때에는 예상치 못한 증여세를 납부해야 할 수도 있다는 점을 꼭 기억해야 한다. 또한 너무 싼 값에 양도했을 때 양도 받은 사람 입장에서는 취득가액이 낮기 때문에 결국 나중에 더 많은 양도소득세를 납부해야 하는 결과로 이어지게 되므로 친족 간에 부동산 거래 등을 할 때에는 거래금액의 결정에 있어서 보다 신중을 기해야 한다.
이 기사에 대해 어떻게 생각하시나요?
추천해요
좋아요
감동이에요
화나요
슬퍼요
추천해요0
좋아요0
감동이에요0
화나요0
슬퍼요0
대하역사소설 ‘우리나라 삼국지’ 
연재소설 ‘최초의 당신’
기사제보 
