수익형 빌딩 매입…확실한 목표금액을 결정하라

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육재복의 “투자 빌딩, 이렇게 찾아야 한다”

시세차익·임대인 등 고려해야…금융비용 내 재정에 맞게 사용

육재복 필진페이지 + 입력 2017-11-19 19:57:28

주식시장을 보면 그 해당주식을 매입할 때 결정하는 손절가와 목표가라는 것이 있다. 내가 얼마가 됐을 때 그 주식을 팔아야 할지, 그 주식이 어디까지 내려갔을 때 손해를 보더라도 매각을 해야 되는지를 결정하는 지표이다.

우리가 무엇에 투자를 할 때는 그에 따른 이익이 있기 때문에 투자를 한다. 빌딩을 매입할 때도 그러한 목표가와 목적하는 목표를 세부적으로 결정을 하고 매입할 건물을 결정을 해야 한다.

지금까지 빌딩컨설턴트 생활을 하면서 그 건물의 시세가 내려가서 내가 매입한 금액보다 손해보고 매각한 사례는 보지 못했다. 건물을 매입가보다 낮게 매각된 경우는 건물소유주가 다른 사정 때문에 현금이 필요해서 매각했을 때 뿐이었다.

그럼 빌딩시장에서 빌딩을 매입할 때 어떤 목표금액을 생각하고 매입 목적물을 결정을 해야 할까? 첫 번째로 투자기간을 생각해야 한다. 건물을 매입할 때 평생소유목적으로 매입하는 분들도 계시지만 대부분 투자자 분들은 일정기간 보유 후 더 큰 빌딩으로 재투자를 하게 된다.

이때 결정해야 될 것은 △내가 몇 년간 보유할 것인가 △그 기간 동안 얼마가 올라 재매각시 차익은 얼마인가 등을 생각해봐야 한다.

두 번째는 투자기간 동안 받을 임대료를 생각을 해야 한다. 건물에 투자를 해서 얻을 수 있는 이익은 재매각 후의 ‘시세차익’과 보유하며 얻을 수 있는 ‘임대료’가 있다.

첫 번째에서 언급했듯이 투자자는 투자기간 동안 금융비용을 제외한 순 임대료가 어느 정도 들어오는지를 예상해야 한다. 또한 보유기간 동안 임대료를 어느 정도 상승시켜 얻을 수 있는 순 임대료를 생각을 해야 한다.

세 번째는 임차인·임대료 등의 구성을 생각해야 한다. 건물은 매입했다고 끝이 아니다. 매입한 건물의 현 상태는 전 소유주가 만들어놓은 것이다. 그것을 내 목적에 맞게 변화를 해야 하는 것이다.

건물이 노후화 돼있다면 신축이나 리모델링을, 임차구성이 낙후돼있다면 조금 더 퀄리티 있는 임차인으로 건물을 재구성해 된다. 그래야만 보유기간 동안 임대료와 재매각시 시세차익을 더 볼 수 있다.

네 번째는 금융비용을 얼마나 사용할 것인가 생각해야 한다. 일전에 금융비용을 사용해 얻을 수 있는 레버리지효과에 대해 칼럼을 쓴 적이 있다. (스카이데일리, 17.10.08 참조) 금융비용을 이용하면 레버리지효과를 얻을 수 있는 것은 이미 증명돼있는 사실이다.

하지만 현재 미연방은행에 금리인상 기조에 따른 한국은행에 기준금리인상이 확실시되고 있는 상태에서 무리하게 금융비용을 사용하게 된다면 나중에 후폭풍을 맞을 수 있다. 그렇기 때문에 현재 자신에 소득이 이 건물을 제외하고는 없는 상태라고 한다면 무리한 금융비용을 사용하는 것은 지양해야 한다.

금융비용이란 확실히 레버리지효과를 얻을 수는 있지만 현재 자신의 재정 상태에 맞는 비율로 사용해 하는 것이다. 첫 번째, 두 번째, 세 번째 사항을 전부 결정한 후에 금융비용에 대한 비율을 산정하는 것을 추천한다.

이처럼 빌딩을 매입하면서 결정해야 되는 사항은 까다롭고 세부적으로 많다. 이 때문에 빌딩매입을 생각하시는 분들께는 먼저 매입하려고 하는 목적을 생각한 후에 세부적인 항목을 표로 작성해 순서대로 생각해보시라고 말씀 드리고 싶다.

육재복 필진페이지 +