업무용 오피스텔 취득 후 알아둬야 할 유의점

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…오피스텔 투자

주거용으로 면세전용된 오피스텔 부가가치세 환급받을 때 사실관계 증명 필수

이재명 필진페이지 + 입력 2018-04-09 14:51:29

최근에 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔을 투자용으로 많이들 구입하곤 한다. 오피스텔을 업무용으로 취득할 때는 과세사업자가 돼 부가가치세를 환급 받을 수 있지만, 주거용으로 사용될 때는 부가가치세가 환급되지 않는다는 사실을 많이들 알고 있을 것이다.

실제로 과세관청이 주거용으로 사용된 오피스텔을 면세사업에 전용된 것으로 보고 매입세액을 불공제한 사례를 확인해보자.

A씨는 오피스텔을 분양받고 임대업으로 사업자등록을 한 후 분양대금을 납부했다. 이후 부가가치세를 신고하면서 오피스텔의 매입세액을 매출세액에서 공제해 세금을 환급받았다.

하지만 과세관청은 오피스텔을 현지 확인 결과, A씨가 오피스텔을 주거용으로 임대한 것으로 보고 취득 시 공제받았던 매입세액을 정정·고지하게 된다. 이에 A씨는 과세관청의 처분이 부당하다며 조세심판원을 찾았다.

A씨는 오피스텔이란 사무 및 주거의 용도를 함께 지닌 건축물이고 오피스텔이 상시 주거용으로 사용되었는지 여부는 엄격한 근거에 의한 판단사항으로 그 입증책임은 과세관청에 있다고 주장했다.

이어 임차인들이 쟁점오피스텔에서 업무와 주거를 동시에 영위하고 있지만 주민등록을 전입한 사실이 없는데 과세관청이 명확한 근거도 없이 쟁점 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 것으로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 부당하며 억울하다고 주장했다.

반면 과세관청의 생각은 달랐다. 쟁점오피스텔의 임차인이 근로소득자이고, 오피스텔에 취사시설 및 욕실 등이 갖춰져 있어 일반적인 사무실보다는 주거용으로 사용된 것으로 보인다는 입장이다.

결국 양측에 주장을 종합한 조세심판원은 다음과 같은 결론을 내렷다. A씨는 쟁점오피스텔을 업무시설 임대에 사용했다고 주장하고 있지만, 오피스텔이 주거용 또는 업무용에 해당하는지 여부는 건축물관리대장 등 공부상 용도보다는 실제 어떠한 용도로 사용했는지에 따라 판단해야한다는 것이다.

쟁점오피스텔을 보면 취사시설 및 욕실 등이 비치돼있고, 임차인이 근로소득자인 점, 오피스텔의 주소지를 사업자등록지로 지정돼 있지않는 점에 비춰봐 과세관청의 처분에 대해서는 문제가 없는 것으로 판단한 것이다.

위의 결과를 볼때도 그렇지만 과세관청의 쟁점은 늘 사실관계의 판단이다. 따라서, 오피스텔이 실제 사무용으로 사용되고 있다면, 사업장임을 증명할수 있는 근거가 필요하다. 예를 들어 직장가입자 4대보험 고지 주소지, 거래처의 우편물 송달장소 증빙, 출퇴근 사실에 대한 증빙 등을 갖춰 과세관청의 처분에 대응했다면 결과는 달라졌을 거라는 생각이 들기도 한다.

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