기준금액 이상 양도 시 ‘두 번’ 과세될 수 있다

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…저가·고가양도 시 발생하는 과세

기준액 넘는 저·고가 양도…증여세·양도소득세 두 번 과세 가능

이재명 필진페이지 + 입력 2019-01-02 10:16:38

부모들이 자녀에게 재산을 물려줄 때 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 세금문제다. 자녀가 편안한 경제 환경에서 생활하도록 재산을 물려주고 싶겠지만 우리나라 세법은 무상으로 자금이 이전되는 것에 구체적인 과세 방식을 규정한다.

자녀에게 부를 이전하는 방법은 증여와 저가양도가 있다. 증여는 증여세율이 높기 때문에 전세금이나 대출을 포함한 부동산 등을 이전하는 부담부증여도 있다. 최근에는 부동산 가격이 상승하면서 자녀에게 시가보다 저가로 양도하는 경우도 쉽게 찾아볼 수 있다. 부동산 상승기에는 양도를 하게 되면 시세를 전부 반영하지 않아도 되고 부동산인상 차익이 전부 자녀에게 귀속되기 때문이다.

그러나 시중 가격과 상관없이 무제한적인 거래가격으로 신고 할 수 있을지엔 의문부호가 찍힌다. 여기서 저가양도의 부당행위계산 부인 및 증여세에 대해 살펴볼 필요가 있다.

세법에서는 양자 간에 특수관계가 없는 타인 간 거래가 됐을 때 거래 가격을 시가라고 정의한다. 따라서 시가와는 다른 비정상정적인 가격으로 거래가 이루어지면 어느 한쪽으로 무상의 부의 이전이 이루어졌음을 의미하기에 그에 대해서는 증여세로 과세가 된다.

부의 이전을 양도자가 양수자에게 할 때는 ‘저가양도’를 할 것이며 양수자가 양도자에게 부의 이전을 할 때는 ‘고가양도’를 하는 경우가 많다. 여기서 시가보다 30% 또는 3억을 초과해 낮은 가격으로 거래되면 이는 증여세 대상이다. 예를 들어 10억짜리 아파트를 자녀에게 양도할 때 5억으로 거래를 했다고 가정해보자. 이는 2억(10억-3억-5억)에 대해 증여가 이루어진 것으로 볼 수 있다. 따라서 2억에 대한 증여세 3000만원이 자녀에게 부과 된다.

반대로 시가보다 30% 또는 3억을 초과하여 높은 가격으로 거래된 것이라면 양도자에게 증여세가 부과된다. 10억짜리 아파트를 자녀에게 15억에 양도했다면 2억이(10억+3억-15억) 양수자에서 양도자에게 무상 이전됐다고 보기 때문에 2억에 대해 양도자에게 증여세가 부과된다.

여기서 주의할 점은 두 경우 모두 증여세 부과 여부와는 상관없이 ‘시가의 5% 또는 3억이상’ 차이가 나는 거래라면 부당행위계산부인으로 양도가액은 거래가액 상관없이 그 기준가격을 기준으로 양도소득세를 계산한다.

앞서 예시로 든 경우들을 살펴볼 때 저가양도인 5억이 거래가격이라면 9억5000만원을 양도가액으로 해 양도소득세를 계산하게 된다. 고가양도인 15억이 거래가격이라고 하면 10억5000만원을 양도가액으로 해 양도소득세를 계산하게 된다.

이러한 세법 규정을 읽어보고 있는 독자 중에 같은 거래에 대해서 이중과세 문제가 발생한 것이 아닌 의아한 분들도 있을 것이다.

거래가격보다 기준가격이상 나는 거래가격으로 신고했다면 당연히 증여세 양도소득세가 이중과세 된다는 논란이 있을 수 있다. 왜냐하면 양도소득세는 시가가격대로(5%)로 계산해 양도소득에 대해서 과세하면 취득하는자에게 증여세를 또다시 부과하는 구조기 때문이다.

그럼에도 법원에서는 각 세법에서 중복 적용을 배제하는 특별한 규정이 없는 한 양쪽 모두에게 양도소득세와 증여세를 각각 부과하는 것은 적법한 것으로 보고 있다. 게다가 헌법재판소도 이와 같은 과세는 헌법에 위배되지 않는다고 결정한 바 있다.

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