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강남개발의 상징 중 하나인 신반포1차 아파트 재건축은 지난 2003년 조합이 결성된 뒤 숱한 우여곡절을 겪어왔다. 신반포1차 재건축은 당초 30층으로 추진이 원만히 진행됐지만 서울시와 서초구의 이런저런 사유와 서울시장이 바뀌는 과정 등에서 롤러코스트를 탔다. 층고가 35층, 50층, 61층 등으로 높아지면서 용적률과 기부채납 비율도 그때그때 변했다. 하지만 신반포1차 아파트는 2년 만에 원안대로 35층으로 결정됐었다. 하지만 건축심의를 통과한 ‘주택재건축 정비사업 계획안’에 따르면 이 아파트는 규제층수 보다 높은 38층 높이의 3개동 등이 건설된다. 신반포1차는 박원순 시장의 규제 방침(35층)보다 층고가 높음에도 이른바 사상 첫 ‘특별건축구역’ 지정을 받아 규제를 절묘하게 피했다. 신반포1차는 오세훈 전 시장의 ‘한강르네상스’(초고층)에서 이와는 전혀 다른 방식의 박원순 현 시장의 ‘신르네상스’(임대 및 소형비율 증가) 방식이 적용된 것으로 해석된다. 지난달 말 건축심의가 떨어진 것이다. 이제 주민들이 이달 말까지 이주를 완료하면 3월부터 철거에 들어가 8월에는 착공이 가능할 것으로 전망된다. 박원순 식 의지가 깃든 강남아파트가 오는 2016년이면 완공된다. 이 아파트는 용적률을 건드리지 않으면서도 건폐율·층고·도로사선 높이 조정 등을 통해 다양한 모양의 창조적 건물 디자인이 가능하다. 이를 통해 한강에서 바라 본 아파트 경관도 살리고 아파트에서 보는 한강조망권도 확보할 수 있도록 했다. 아파트 꼭대기 층에는 2개의 스카이라운지가 들어서 주민들이 공동으로 이용할 수 있도록 하는 한편 38층 2개동에는 넓은 평수의 펜트하우스 8세대를 일반분양할 예정으로 있어 초미의 관심을 끌고 있다. 또한 한강변에 있는 특성 때문에 인근 시설들과 조화 또는 공유할 수 있는 다양한 커뮤니티 시설을 조성하는 것 역시 이채롭다. 특히 주목되는 것은 조합장에 따르면 분양가가 현 시세 보다 1000~2000만원 낮게 책정(3800~4000만원)될 예정이라는 점이다. 다른 아파트에 비해 절대분양가가 높기는 하지만 이곳 아파트가 호가시세로 초고가인 평당 5000~6000만원대에 이른다는 것이 주목된다. 하지만 1~19동의 재건축 단지와 통합개발 논란이 불거진 20·21동 간의 사활을 건 대립과 갈등이 여전히 봉합되지 않은 것이 불씨로 남아 있다. 스카이데일리가 한강변 첫 박원순 식 신르네상스의 첫 모델아파트가 될 것으로 보이는 신반포1차 아파트의 주요 건축내용과 주민 간 갈등을 취재했다. 
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▲ 오세훈 전 시장이 한강변 아파트를 초고층으로 지으면서 기부채납을 많이 받아 공공용지와 시설을 확보하려 했다면 박원순 시장은 소형평수를 늘리고 층고를 제한하는 정책으로 선회했다. 한강변 층고는 35층으로 일괄 제한했지만 신반포1차 재건축만 38층까지 층고가 가능하도록 했다. 이른바 ‘특별건축구역’으로 첫 지정됐기 때문이다. 위로부터 신반포1차 재건축 위치도와 조감도<조합측 제공> 및 현재의 아파트 전경. ⓒ스카이데일리 <그림·도표=최은숙>
오는 2016년 3월 완공을 목표로 추진 중인 신반포1차 재건축아파트는 건축법에 의한 ‘특별건축구역’으로 지정된 첫 사례로 주목을 받고 있다.
특별건축구역은 이른바 ‘박원순 식’ 도시개발 정책에 따라 한강변 도시미관을 살리기 위한 취지로 도입됐다. 관련 건축법의 규제나 적용을 배제해 용적률은 변하지 않지만 건폐율, 층고, 도로사선(도로 폭에 따른 층고제한) 등을 인위적으로 조정해 창조적 건물 디자인이 가능하도록 한 것을 의미한다.
신반포1차가 지난 2003년 재건축 조합 설립 이후 갖은 우여곡절 끝에 재건축이 확정된 것은 이처럼 신르네상스(오세훈 전 시장의 르네상스 정책과 다른데서 비유)라고 하는 박원순 현 시장의 ‘한강변 관리 기본방향’이 첫 적용되면서 가능했다.
스카이라운지 부각, 펜트하우스 8세대 분양 초미 관심
서울시는 지난달 29일 열린 건축위원회에서 용적률 299.86%, 건폐율 21.9%, 지상 5~38층 등 총 14개동 1522가구의 주택 재건축 정비사업 계획안을 확정·통과시켰다. 면적은 51~240㎡로 9개 평형이다.
▲ 신반포1차 재건축은 조망권을 최대한 살리기 위한 설계를 해 주목을 받고 있다. 특히 한강뷰가 가능한 2개의 스카이라인과 펜트하우스 8세대는 벌써부터 많은 관심을 불러 모으고 있다. <자료=재건축 조합>
주거유형별로는 고층형 통합구조(156㎡), 펜트하우스(240㎡), 수변형 복층구조(84㎡), 고층형 복층구조(156㎡), 펜트복층형(208㎡) 등 가변형 구조를 도입한 것이 눈에 띈다.
최고층 38층 층수는 필로티(1층에 세대없이 기둥만 세우는 부분)를 제외하고 실제 40층 높이(137.3m)로 지어지는 것도 주목되는 부분이다. 필로티는 5.5미터의 비교적 높은 층고 확보를 통해 한강 조망성을 극대화 했기 때문이다. 물론 저층세대의 프라이버시를 보호하기 위한 취지도 있다.
38층 꼭대기에는 지역 주민들이 모두 이용할 수 있는 2개층 규모의 스카이라운지가 들어설 예정으로 있어 ‘한강뷰’를 조망하면서 만남의 장소로 활용토록 할 예정이다.
스카이라운지에는 전용 엘리베이터까지 설치될 뿐만 아니라 38층 3개동 중 2개동에는 펜트하우스가 들어선다. 펜트하우스는 208㎡과 240㎡ 크기로 한 개 동당 각 4세대씩 총 8세대를 일반분양할 예정으로 있어 벌써부터 관심이 뜨겁게 달아오르고 있다.
신반포1차는 한강에서 바라본 아파트 ‘도시경관’과 아파트에서 한강뷰를 본 ‘자연경관’을 모두 살리기 위한 사선식 층고를 채택한 점도 이채롭다. 한강에서 바라봤을 때 최고층인 3개동 38층을 중심에 놓고 높이가 낮은 동을 중심 양쪽과 앞쪽에 배치해 사선모양을 갖추고 있는 것이다.
특별건축안에 따르면 한강변 및 가로변으로 중·저층을, 중심부에 고층을 배치해 전체적으로 텐트구조의 스카이라인이 나오도록 설계됐다.
서민 주거안정 목적 임대·소형가구 많아
3종 일반거주지역인 신반포1차의 사업면적은 6만8753.26㎡(기부채납 6754.87㎡), 연면적은 30만2679.23㎡에 각각 이른다.
▲ 한강변 아파트 재건축 미관 논란은 여전히 진행형이다. 초고층을 세워 기존의 낮은 성냥갑 같은 아파트를 지어서는 안 된다는 주장이 있는 반면 저층 위주로 지어 한강의 녹지축이 상하지 않도록 하는 자연경관론을 제기하는 반론도 만만치 않다. 이 같은 중심의 논란에 신반포1차 재건축 아파트가 있다. 재건축 인근 아파트 지형도(와) 신반포1차 구조도. <자료=재건축 조합>
서울시의 정책에 따라 서민 주거안정을 위한 소형 임대주택이 90가구가 채택된 신반포1차는 조합원과 일반분양 물량의 경우는 1432가구에 이른다. 또 전체의 20.11%인 306가구(51·59㎡)는 소형주택으로 지어지기도 한다.
또 84㎡ 630세대, 105㎡ 355세대, 131㎡182세대, 156㎡ 31세대, 164㎡ 10세대, 208㎡· 240㎡ 각 4세대 등이다.
신반포1차 재건축은 당초 30층으로 추진이 원만히 진행됐으나 서울시와 서초구의 이런저런 사유와 서울시장이 바뀌는 과정 등에서 35층, 50층, 61층 등으로 층고가 높아져 왔었다. 물론 이 과정에서 용적률과 기부채납 비율도 그때그때 변했다.
이 같은 협상 및 재협의 등이 반복된 끝에 신반포1차 아파는 2년 만에 원안대로 35층으로 결정되는 해프닝이 벌어졌었다. 하지만 신반포1차는 서울시의 규제 방침(35층)보다 층고가 높음에도 특별건축구역 지정을 받아 층고제한을 피하게 됐다.
건축심의가 완료된 현재는 조합 측(1~19동)과 분리된 20·21동 주민들이 분리개발을 완강히 반대하고 있다. 이에 따라 통합개발 여부를 놓고 양측 간에 배수진을 친 갈등이 또 이어지고 있는 중이다.
▲ 자료:재건축 조합 ⓒ스카이데일리
신반포1차 재건축은 서울시장의 의지와 특별건축구역 취지에 따라 한강변의 시설들과 공유하기 위한 ‘커뮤니티 시설’을 만드는 것도 주목 대상이다.
일률적인 디자인을 지양하면서 주변과 조화되지 않는 아파트는 짓지 않아야 한다는 원칙과 함께 인근 지역과 단절된 폐쇄적인 공동주택 단지를 양산하지 않겠다는 취지가 특별건축구역에 담겨 있기 때문이다.
서울시는 “특별건축구역 지정을 통해 ‘사람+장소’ 중심의 주거지 정책에 부합하는 공동주택으로 발전시킨다”는 계획을 갖고 있다. 이를 위해 ▲한강변 커뮤니티를 지역 사회와 공유하고 ▲건축디자인과 도시경관 향상에 기여하며 ▲수요자 특성을 반영한 다양한 주택을 공급하고 ▲더 나은 주거환경을 위한 계획을 유도한다는 방침이다.
▲ 한형기 조합장(1~19단지) ⓒ스카이데일리
주민공동시설로 게스트하우스, 주민회의실, 어린이놀이방, 어린이공부방, 컬쳐인큐베이터, 독서실, 정보검색실, 작은도서관, 종합경비실, 주민회의실, DVD상영실, 음악감상실, 공방, 방과후 아카데미, 세미나실, 교육실, 휴게실 등이 들어선다.
또 피트니스센터, 수영장, 사우나, 골프연습장, 연회장, 주민카페 등도 예정돼 있다.
“평당 분양가 4000만원 전후” … 현 호가보다 1~2천만원 낮아
한형기 신반포 1차 아파트 재건축조합장은 “신반포1차 아파트가 특별건축구역으로 지정될 수 있었던 것은 아파트 전체모양이 가로로 긴 직사각형이어서 단지를 다양하게 꾸밀 수 있는 점을 인정받았기 때문이다”고 설명했다.
한 조합장은 이어 “기존 아파트들의 최첨단 시설을 모두 참고해 이들 아파트보다 월등히 나은 시설들로 단지가 꾸며지게 된다”며 “아파트가 완공되면 반포지역의 랜드마크가 될 것이다”고 강조했다.
그는 또 “계절에 상관없이 발생하고 있는 블랙아웃에 대비한 열병합 발전소를 만들 계획이다”며 “총 40%에 달하는 자체발전을 통해 난방과 급탕 등을 할 수 있어 관리비를 대폭 절감할 수 있다”고 말했다.
오는 10월부터 일반분양에 들어갈 예정으로 있는 분양계획과 관련, 한 조합장은 “평당 분양가는 3800∼4000만원이 될 예정이다. 34평이면 최소 13억원 선은 될 것이다”고 설명했다.
인근 부동산에 따르면 신반포1차 아파트의 현 평당 시세는 5000~6000만원을 호가해 평당 분양 예정가가 시세 보다 1000~2000만원 가량 낮을 것으로 보인다는 점에서 주목된다.
| 재건축 조합(1~19동)과 20·21동 주민간 사활건 분리·통합 개발논란 |
 
▲ 분리개발을 주장하는 1~19단지 재건축 조합(위 사진)은 벌써 이주가 진행 중이다. 주민들은 이달말까지 이주를 완료하고 3월부터는 본격적인 철거작업에 들어갈 예정이다. 하지만 통합개발을 주장하는 이웃한 20·21단지 주민들은 사활을 건 투쟁을 전개 중이다. 이들은 분리개발을 강행할 경우 단지 앞에 납골당을 세워서라도 출입을 봉쇄하겠다는 초강경 대응방침을 천명하고 있다. ⓒ스카이데일리 통합과 분리개발을 둘러싼 신반포1차 아파트 주민들 간 갈등은 최근 더욱 가열되고 있다. 재건축 조합 측은 이달 말 이주완료를 목표로 전 세대 730가구 중 482가구(2월 1일 현재)가 이주한 상태라고 밝혔다.
반면 재건축에서 제외된 20·21동 주민들은 “건축심의안은 조건부 통과다”라고 주장하면서 “자신들도 함께 통합개발해 줄 것”을 강력히 요구하고 있는 중이다.
20·21단지 주민들은 통합개발이 되지 않을 경우 사생결단의 각오로 재건축을 막을 것이라고 배수진을 치고 있어 갈등이 쉽게 해소될지 여부가 초미의 관심사로 떠올랐다.
지난달 말 통과된 건축심의에서는 20·21동과의 통합개발과 관련해 향후 사업시행인가 등 구체적으로 사업을 추진하면서 사업시행인가권자(서초구청장)가 주도적으로 진행토록 조건부 명시됐다.
현재 조합 측은 법적으로 분리돼 있어 통합개발은 주민동의가 필요하다고 주장하는 반면 20·21동 주민 대표는 자신들에게 70평만 준다면 아무런 조건없이 조합원으로 가입하겠다는 입장을 보이고 있다. 하지만 조합측이 이를 거절해 합의가 되지 않고 있다. <그동안의 경과 세부 갈등상황은 아래 스카이데일리 관련 3개 기사 참조>
한형기 조합장은 스카이데일리와의 인터뷰를 통해 “20·21동 주민들과 통합할 수 있는 유일한 방법은 주민들의 동의를 얻는 것”이라고 거듭 밝혔다.
한 조합장은 “이를 위해 조합원들에게 피해를 주지 않고 재건축 일정에 지장을 주지 않는 합당한 요구를 2월말까지 해 온다면 조합원들을 설득해 보겠다”는 입장을 보였다.
반면 20·21동 주민 최성길 대표는 스카이데일리와 만나 “지난 2003년 서초구청이 20·21동을 포함하지 않는 경우 사업승인 및 각종심의신청이 불가하다는 공문을 시달했음에도 이를 위반해 사업승인은 물론 관리처분 인가까지 했다”며 강력히 반발하고 있다.
최 대표는 “애초에 서초구청이 분리조합인가를 내주지 않았더라면 이 상황까지 오지 않았을 것”이라며 “결국 서초구청이 주민들 간 싸움을 붙인 꼴이다”고 주장했다.
만약 양측의 합의가 계속 지연되고 철거에 들어갈 경우 20·21동 주민들은 공사장 먼지 속에서 파묻히게 된다. 이에 20·21동 주민들은 “별도개발을 강행한다면 단지 입구에 납골당을 만들어서라도 출입을 봉쇄하겠다”는 초강경 대응태세를 보이고 있다.
아울러 20·21동 주민들은 조합 측 단독 개발시 공동 소유 중인 단지 앞 도시계획도로를 막는 것도 불사하겠다는 입장까지 보여 왔다. 이에 조합 측은 우회도로까지 검토하고 있는 상황이다.
한편 조합과 20·21동 간에는 통합개발 합의서를 놓고도 의견이 엇갈리고 있다. 조합 측은 20·21동이 제시한 통합개발 합의서는 가짜라면서 관련자 15명을 사문서 위조 등으로 고소하기까지 했다. 이에 대해 20·21동 측은 “무고죄로 맞고소 할 것”이라고 맞서고 있는 상태다. |
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