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최근 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 금리 역전형상이 잇따라 발생하고 있습니다. 왜 이런 현상이 벌어졌을까요? 사람들 머릿속에는 아직도 우리나라가 베트남처럼 경제성장률이 5%를 넘는 고성장 국가라는 인식이 있기 때문이 이를 이상하게 봅니다. 예컨대 물가가 폭등해서 15%의 이자를 받아도 오히려 아파트값이 30%~ 40% 올라간다면 어떻게 해야 할까요? 고정금리로 돈을 빌려 아파트 투자를 해야 합니다. 그러나 이것은 고성장 국가의 투자모델입니다. 이런 시대가 지고 있습니다. 물가가 낮아지고 있다는 거죠.
왜 그럴까요? 우선 물가가 무엇인가요? 바로 물건의 가격입니다. 콩나물 값부터 아파트까지 여러 개의 물건 가격을 모아서 물가를 정하고 이것이 오르면 상대적으로 돈의 가격이 떨어지게 됩니다. 그러면 사람들이 예금을 할 유인이 떨어지죠. 아니 아파트 가격이 2배 4배 간다는데 누가 은행에 3% 예금하면서 이자 받을까요? 그냥 아파트에 투자하지.
그러니 물가가 오르면 돈의 가치가 떨어지고 뱅크런(은행에서 돈을 빼내는 것)이 발생하니 더 높은 이자를 줬습니다. 그러니 고정금리보다는 변동금리가 금리부분에서 불리했죠. 그것은 오늘 이자가 제일 싸다는 말과도 같습니다. 왜냐하면 내일 또 물가가 오를 것이니까 말이죠.
그런데 물가가 도대체 왜 올랐을까요? 그것은 우리나라가 수출, 내수가 동시에 잘 돌아가서였습니다. 특히 우리나라는 경제발전을 어마어마하게 했는데 해외수출이 폭발적으로 늘어나면서 물가가 천정부지로 뛰었습니다. 이런 때를 고도성장기라고 하죠. 고도성장기에는 물가가 뛰고 그래서 고정금리보다는 변동금리로 대출받는 것이 불리했습니다. 그런데 변동금리로 대출 받을 수밖에 없었죠. 왜냐하면 고정금리는 터무니 없이 높았고 제대로된 고정금리가 없었기 때문입니다.
30년 이상 장기 모기지 상품은 대출받는 사람도 불리했습니다. 왜냐하면 장기 모기지는 원금을 갚으면서 나가는 원리금 상환방식입니다. 그러나 그것보다는 원금 일시상환 하는 방식 즉 만기 시점에 연장을 하면서 원금 일시상환 방식으로 이자만 내는 방식이 유리했습니다. 그래야만 레버리지(지렛대)효과를 톡톡히 누릴 수 있었기 때문이죠. 이자만 조금 내다가 집 값 오르면 내다 팔면서 자산을 늘리는 방식의 투자가 선호되었기 때문입니다.
그러나 만약 디플레이션 상황이라면 어떨까요? 자산의 가격이 떨어지는 상황 말입니다. 그러면 고정금리가 좋을까요? 아니면 변동금리가 좋을까요? 당연히 변동금리가 좋습니다. 왜 그럴까요?
오늘 집 값이 3억 원인데 2억 5천만 원까지 떨어지거나 아니면 3억 원으로 정체 되는 일이 생긴다고 하면 어떤 것이 좋을까요? 내린다면 고정금리가 불리하지 않을까요? 사실 이것은 금리가 문제가 아니고 자산가치가 떨어지거나 정체 되는 것이 문제입니다. 그로인해 문제가 발생합니다. 떨어지거나 정체하거나 둘 다 손해이기 때문입니다. 우리는 물가상승률을 약 2% 정도로 봅니다. 그래서 아파트 값이 정체 하더라도 손해죠. 왜냐하면 물가상승률보다 아파트값이 오르지 않았으니까 말입니다. 게다가 수리하고 복비 주고 하다보면 이것은 더 손해입니다. 그러니 아파트 값은 무조건 올라야 합니다. 그런데 아파트 값이 오르지 않고 오히려 떨어지는 일이 비일비재하게 벌어집니다.
왜 그럴까요? 가장 중요한 요인은 우리나라가 선진국이 되어서 고도성장기에서 저성장기로 접어 들었기 때문입니다. 그러니 가장 중요한 기업이 인건비 요인으로 해외로 나갑니다. 일자리가 없죠. 고임금 일자리가 많을까? 저임금 일자리가 많을까요? 당연히 고임금 일자리가 많습니다. 그러니 많은 일자리가 없어지고 기업이 제공하는 일자리는 R&D와 같은 고임금 일자리만 남는다. 그러니 이런 일자리를 두고 일자리 쟁탈전이 벌어집니다. 그러니 대충 대학 나와도 취직이 되던 90년대와는 다른 게임이 벌어지는 겁니다. 더 많이 더 스펙을 쌓은 놈이 취직이 되고 더 학벌이 높은 놈이 취직이 됩니다.
결국 사람들은 학력을 더 쌓는 일이 벌어집니다. 왜냐하면 어차피 저임금 일자리는 해외로 나갔고 남은 일자리는 더 돈을 많이 주는 고임금 일자리밖에 없기 때문입니다. 그래서 선진국이 되면 청년들은 고임금일자리로 이동이 어려워지고 실업자가 많아집니다. 유럽이 현재 그렇습니다. 게다가 세계적인 경쟁력 있는 기업들이 더 많이 나오지 않는 한 경제는 점점 더 어려워집니다.
결국 생산직 일자리 감소와 기업의 해외진출 또는 몰락으로 중산층이 엷어지며 사회의 계층은 양극화되죠. 오히려 이럴수록 더 규제를 풀어서 새로운 기업을 키워야 하는데 선진국으로 들어서면 기득권층이 커 있기 때문에 이들의 요구를 무시할 수 없습니다. 그러니 저소득과 고소득의 양극화가 되는거죠. 그래서 부동산도 마찬가지로 고소득층이 사는 곳은 오히려 오르고 저소득층이 사는 곳은 떨어지거나 정체 됩니다. 그런데 고소득층이 사는 곳이 많을까요? 아니면 저소득층이 사는 곳이 더 많을까요? 당연히 저소득층이 사는 곳이 더 많습니다.
게다가 은행은 지속적으로 예금이자를 낮춰 갈 수밖에 없습니다. 왜냐하면 기업은 국내에 투자를 안 하고 해외로 나가는데 예금이자를 주면 해외에 공장 세우고 막대한 달러를 벌어들인 기업이 투자를 더 국내에 안 하고 은행에 예금할 게 뻔하기 때문이죠. 그러니 은행은 막대한 기업의 자금을 받아서 높은 이자를 줄 곳이 없고 당연히 은행은 더 낮은 예금이자를 줘야 겨우 버텨나갈 수 있습니다. 오히려 요즘에 은행은 기업에 굽신거립니다. 돈 빌려가는 곳이 이젠 상전이 된 세상입니다. 후진국에서나 돈 빌려주는 곳이 상전입니다. 그러니 향후 은행의 금리는 당연히 낮아질 수밖에 없습니다. 그러니 고정금리보다는 앞으로 낮아질 것에 대비한 변동금리가 유리한 겁니다.
그렇다면 이렇게 금리가 낮아지는 시대에 어떤 상품에 투자해야 할까요? 당연히 실물에 투자를 해야 합니다. 실물이란 부동산과 주식을 뜻합니다. 어떤 실물에 투자해야 할까요? 일단 부동산입니다. 부동산 아무거나 막 사면 오르나요? 고도성장기에나 가능하지 저성장기엔 힘들죠. 그러니 돈을 더 많이 벌고 안정적인 전문직과 해외에서 사업을 해서 돈을 버는 사람들이 선호하는 곳은 어딜까요? 그렇습니다. 강남과 같은 곳이거나 서울의 역세권 중 떠오르는 곳입니다. 물론 지방에서도 부촌이 될 겁니다. 그 외에는 앞으로 투자를 해도 가격이 정체되거나 가격이 오히려 떨어질 수 있습니다. 그런데 문제는 이런 곳은 돈이 많이 들어간다는데 있습니다.
토지는 어떠한가요? 토지도 크게 보면 그리 좋지 않습니다. 왜냐하면 인구가 줄고 공장은 해외로 나가고 고도성장기처럼 온갖 군데가 다 개발되는 것이 아니지 않습니까? 그럼에도 불구하고 사람들은 고도성장기에 맞춰 막연히 토지가 좋다고 생각합니다.
다음으로는 주식이 있습니다. 한국의 주식은 비중자체가 허접한 게 많습니다. 한국의 주식은 메인이 아닙니다. 꼭 필요한 것은 불황이나 호황이나 꼭 써야 하는 소비재와 에너지 등을 만드는 기업입니다. 그런데 우리나라는 죄다 OO경기라고 이름 붙여진 기업들만 있습니다. 대표기업이 삼성전자죠. 삼성전자는 반도체 경기라는 것을 항상 신문에서 보게 됩니다. 이것이 바로 허접하다는 겁니다. 가장 좋은 기업임에도 불구하고 등락이 엄청 심한 것이 건설경기, 조선경기 등등 경기를 많이 타는 핵심소재 기업이라는데 문제가 있습니다.
그런데 우리나라에서 경기를 타지 않는 음식료 업체 중에 세계적인 기업이 있나요? 없습니다. 그냥 쩌리일 뿐이죠. 해외 나가면 그냥 맥 못추는 기업들이 99%입니다. 그래서 우리나라에서 내수주는 주가가 꾸준히 오르는 것이 아니라 올랐다가 내렸다가를 반복하면서 박스권에 갇히게 됩니다. 삼성전자보다 더 안 좋습니다.
그러나 해외로 눈을 돌리면 디플레이션 시대에 투자할 기업들이 너무도 많습니다. 미국은 경기를 타지 않는 내수주 천국입니다. 디즈니, 맥도널드, 코카콜라, 나이키 등등 죄다 미국기업이죠. 물론 가장 좋은 것은 시총 세계1등 기업입니다. 우리나라가 고도성장기를 벗어나 디플레이션 시대에 접어들었습니다. 이런 시대에 꾸준히 오르는 것에 투자해야 노후가 편합니다. 그러려면 주식은 미국의 우량주, 부동산은 부촌을 사야 합니다.
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