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일반적으로 공동주택인 아파트를 구입 혹은 매도하고자 할 경우 공인중개사 사무실을 방문하여 (매매)계약서를 작성한다.
계약서 내용을 살펴보면 일반적으로 몇 가지 큰 틀에서 작성되는 것을 알 수 있다. 먼저 부동산의 표시에 관한 사항으로 △부동산 소재지 △토지 지목 △대지권 비율 △건물 구조 사항 △용도 △전용면적 등 다양하게 매매하고자 하는 부동산에 관한 사항을 적는다.
그 다음, 매매부동산에 관한 계약내용으로 구성된다. 매매부동산을 보면 매도인과 매수인 쌍방 합의하에 매매대금 지불방법, 소유권 이전에 관한 사항, 지방세 등 제세공과금에 관한 사항, 부동산등기사항에 나타난 제한물권 등의 소멸여부, 계약 해제에 따른 계약금 포기사항, 채무불이행과 손해배상 기준, 중개 대상물에 관한 교부사항 , 중개보수 등등으로 구성된다.
끝으로 매도인 매수인이 처한 상황에 따른 조건 즉 특약사항이 기재된다. 이 때 특약사항인 환매조건부로 소유권 이전 등기 시 매매(양도)시 양도차익에 따른 양도소득세 과세 대상일 경우 양도소득세 여부가 쟁점이 된다.
환매란 매매계약과 동시에 등기사항증명서인 갑구에 ‘환매특약’이라고 등기부에 기재돼야 한다. 부동산 소유자인 홍길동이 환매특약이라고 유상양도(양도차익에 따른 양도소득세 과세대상)하고 소유권이전등기를 하는 경우 소득세법 규정에 따른 ‘양도’에 해당된다.
소득세법 제88조 양도의 정의에 따르면 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
하지만 환매특약에 따른 환매기간(부동산5년) 내에 환매권을 행사해 해당 부동산의 소유권을 다시 되찾을(환원등기)경우 양도로 보지 않아 양도소득세가 과세되지 않는다.
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