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건물주라면 월세를 제때 잘 내는 좋은 임차인을 얻는 것을 희망한다. 하지만 임차인이 임대료를 제 때 주지 않아 명도를 해야 될 때도 있고, 재건축이나 신축을 하는 경우도 마찬가지로 명도를 진행할 때가 있다. 임차인이 나간다고 하면 소송을 하지 않지만, 만약에 안 나갈 경우 명도소송을 진행해야 된다.
명도소송이란 세입자가 해당 계약의 만료시점 이후에도 집을 불법적으로 점거하거나 계약 만기 전에 보증금을 다 소진한 상태로도 집을 점거하고 있을 경우 합법적으로 나가게 하는 소송을 말한다.
명도소송을 진행하기 위해서는 먼저 세입자가 상주하는 장소를 알아내는 것이 중요하다. 또한, 세입자의 가족 중에서 임대물건지에 상주하는 동거가족 여부를 알아야 하며 세입자의 인적사항을 알아내야 하는데, 그 이유는 점유이전금지 가처분이 필요하기 때문이다.
여기서 점유이전금지가처분을 하는 이유는 명도소송기간 중에라도, 임차인이 일방적으로 무단 전대를 할 수 있기 때문에 미리 명도소송 전에 점유이전금지가처분 신청을 진행을 한다. 점유이전금지가처분을 하고 명도소송을 진행하는 절차는 다음과 같다.
1. 소유권/점유권에 기한 명도청구 소장 제출
2. 상대방에 대한 소장의 송달
3. 법정에서의 변료(통상2~3회)
4. 법원의 판결(가집행선고)
5. 가집행선고에 기한 강제집행 실시
보통의 경우 명도소송은 소유권, 점유권에 기하여 청구하는 경우가 대부분인데, 이 경우 임료 상당의 부당이득반환청구를 같이 실시하게 된다.
결국, 임료 상당의 부당이득을 정하기 위해서 법원은 임료에 대한 감정을 하고, 이에 따라 정당한 권한없이 사용한 기간 동안 상대방이 얻은 이익에 대해 임료 상당의 금액을 부당이득을 지급하라는 판결을 같이 선고한다.
이처럼 명도소송진행 과정과 명도소송 집행 과정은 복잡하고 소송을 혼자서 진행하기엔 무리가 있으므로 전문가들의 도움을 받는 것이 바람직하다.
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