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이우람의 새벽반 부동산

빌딩을 잘 사고 잘 팔려면 빠른 판단력 필요하다

위치, 수익률, 금액 모두 충족하는 빌딩 없어…빠른 판단 중요

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-08-05 11:50:50

▲ 이우람 원빌딩 팀장
투자자가 빌딩을 매입할 때, 기대하는 것은 크게 두 가지이다. 바로 시세차익과 임대수익인데 시세차익은 쉽게 말해 싸게 사고 비싸게 팔수록 그 차익이 크고 임대수익은 애초에 세가 잘 나오는 건물을 매입하거나 빌딩 밸류업을 통한 임대 재구성을 해서 임대수익을 극대화하는 방법이 있다.
 
우선, 잘 사는 방법부터 살펴보자. 빌딩을 잘 사려면 판단력과 결단력이 필요하다. 내 스스로 빌딩의 가치를 판단할 때 우선순위를 정해둔다. 누군가는 수익률이 1순위 일 수도 있고 다른 누군가는 수익률은 둘째치고 입지가 1순위인 경우가 있다. 
  
이런 부분들을 고려해서 본인의 투자 우선순위를 정해 빌딩을 본다면 매입할 때까지의 시간을 줄일 수 있고 시행착오를 줄일 수 있다. 부동산에서의 시간은 곧 돈이다. 빌딩의 매매가는 우리를 기다려 주지 않는다. 빌딩의 가격은 지금도 오르고 있기 때문에 ‘내게 적합한 빌딩이다’ 판단되면 결단력을 발휘해 매입해야 한다.
 
기본적으로 위치 좋고, 수익 잘 나오고, 금액까지 싼 빌딩은 단언컨대 없다. 환상 속의 유니콘 같은 존재이다. 이 부분을 현실적으로 받아들이느냐 아니냐에 따라 매입하는데 소요되는 시간이 달라진다. 받아들이지 못하면 매입을 하지 못하고 아예 빌딩 매입 자체를 포기하고 빌딩 시장에서 발을 빼는 경우가 있다. 수년이 지나고 다시 빌딩 시장에 진입하려면 예전과 다르게 진입장벽은 엄청나게 높아져 있을 것이다.
 
다음은 잘 파는 방법이다. 잘 사는 것만큼 파는 것도 중요한데 빌딩을 포함한 부동산 자산은 환금성이 어렵다는 단점을 가지고 있다. 이런 단점을 극복하기 위해서는 첫 번째 건물관리이다. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋듯이 깨끗하고 관리가 잘 된 건물이라면 투자자들에게 좀 더 매력적으로 다가오기 마련이다.
 
두 번째는 임차 구성이다. 1층은 건물의 얼굴이다. 카페, 베이커리, 편의점, 프랜차이즈매장 등이 가장 우량한 임차라고 할 수 있는데, 상권이 여의치 않다면 깔끔한 분식집이나 소매점 등을 추천한다. 여기까지 완성된 빌딩의 경우를 나열했고 빌딩 내용연수가 오래되어 신축을 하거나 대수선이 필요한 빌딩을 보유하고 있다면 임차인들의 계약기간을 신경 써야한다.
 
신축이나 대수선을 요하는 빌딩일 경우 매입하는 입장에서는 바로 공사를 착수할 수 있는지가 가장 중요한 요소일 것이다. 이런 부분을 매매하기 전에 대비를 해 놓는다면 좀 더 좋은 금액으로 매각하여 시세차익을 크게 보며 거래도 빠르게 될 것이다.
 

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