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일반적으로 토지거래 매매 체결에 있어 거래 토지의 계약내용과 함께 매도인과 매수인의 특수한 상황을 고려해 특약사항과 그리고 매매대금을 정한다. 토지 매매대금에 있어 계약금과 중도금 그리고 잔금을 통해 소유권을 매도인과 매수인이 주고받는다.
하지만 내가 소유한 부동산(토지)을 사고팔고 하는 행위에 있어 누군가(해당 시·군·구)의 허락이 필요하다면 왜 허락이 필요하고 허락 없이 잔금을 주고받고 소유권을 넘겼을 경우 이로 인한 문제점이 대두된다.
토지거래 허가 구역은 토지의 투기 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 지역을 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정한 곳을 말한다.
토지거래계약 허가구역 내에서 토지 매매를 할 경우 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 거래(당해)토지에 대금(잔금)을 청산한 경우라도 거래(당해) 토지 거래계약은 효력이 발생하지 않는 것을 유동적 무효라고 한다.
유동적 무효인 상태에서 토지거래 당사자인 매도인과 매수인의 법률적 관계는 채권계약으로 무효이고 매수인은 소유권이전등기청구를 할 수 없다. 매도인은 매매대금을 청구할 수 없고 쌍방(매도인·매수인)은 채무불이행을 주장할 수 없다. 매도인과 매수인은 채무불이행에 따른 손해배상청구나 계약해제도 안 된다.
매도인과 매수인 쌍방이 토지거래 허가에 협력해 대금(잔금)청산 후 토지거래 허가를 받은 경우 토지거래 매매체결은 소급하여 유효한 계약이 성립된다.
매도인과 매수인이 토지거래 허가구역 내 토지를 매매계약 체결해 올해 7월1일 계약금과 7월15일 중도금을 받고 지난달 6일 대금(청산)지급을 하였고 이달 6일 해당 시·군·구로부터 토지거래 허가를 받았을 경우에는 토지거래허가 구역 내 토지의 양도 및 취득 시기는 토지거래허가를 받기 전에 미리(지난달 6일)대금(잔금)을 지급한 날이 아니고, 토지거래허가(이달 6일)를 받은 날이 양도일 (매도인)또는 취득일(매수인)이 된다.
이 경우에 있어 양도소득세 예정신고납부기한은 대금(잔금)을 청산한 지난달 6일 아니고 토지거래허가일인 이달 6일 날 말일로부터 2개월 이내에 예정신고납부를 한다.(소득세법 제105조 재1항 제1호단서)
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