쫓겨나는 상황 방지…계약갱신요구권 기간 연장

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주의점, 기존계약 5년에서 묵시적 갱신하면 10년 보호 못 받아

주성식 필진페이지 + 입력 2019-11-26 18:06:14

직장에서 은퇴한 중·장년층이 제2의 직장으로 창업을 선택한다. 젊은 층 역시 창업을 한다. 창업이라는 단어보다는 흔히들 말하는 장사를 한다고 해야 할 것이다.

좋은 상권의 중심상가를 비롯하여 동네 골목마다 상가를 임대해 이른 새벽부터 밤늦은 시간까지 각고의 노력으로 모두들 열심히 장사를 한다. 우리나라 사람들은 창업에 있어 도·소매 숙박 및 음식점업을 선호한다고 잘 알려져 있다.

그러나 대다수의 사람들이 생계의 수단으로 선택한 요식업은 어려움을 겪고 있다. 한국은행 발표 자료(금융권 대출금 증․감액)에 따르면 요식업종의 대출금은 2분기 7.8% 증가했다. 요식업종 대출이 사상 최대로 늘어난 것이다.

또한 한국외식산업연구원에 따르면 올해 1분기 외식업 경기지수는 지난해 69.45에서 올해 65.97로 하락했다. 100을 기준으로 이를 초과하면 성장세이고 100미만이면 위축세이다. 이 지표들은 자영업자들이 어려움을 겪고 있음을 보여준다.

불경기 뿐만 아니라 임대해 장사하는 우리네 보통사람들이 가장 힘들어하는 부분에 임대인의 횡포도 포함된다. 불경기를 뚫고 장사를 이어간다 하더라도 임대인 즉 건물주가 계약 만료로 자리를 비워달라는 요구를 한다면 도루묵이 된다.

이로 인한 분쟁은 사회적 이슈로 크게 대두되고 이를 해결하고자 장사 즉 영업권을 강화하는 방향으로 상가임대차 보호법이 개정됐다.

영업수완을 발휘해 죽어가는 상권을 살리고 어느 정도 자리를 잡으려고 할 때 임차인이 계약만료로 쫓겨나가는 상황을 방지하기 위해 계약갱신요구권 행사기간을 기존 5년에서 10년으로 연장했다.

계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 연장함에 있어 주의할 점이 있다. 계약 후 계약 만료시점에 다다르면 다시 계약서를 쓰는 재계약을 통한 갱신과 묵시적 갱신이 있다.

개정된 법 시행 후 계약갱신 요구권에 있어 5년에서 10년으로 보장받으려면 새로 계약을 체결한 임차인과 시행 전 존속적인 임대차는 계약을 갱신한 경우만 인정되며 묵시의 갱신은 적용되지 않는다.

2019년 1월1일 시행되기 전 기존에 체결된 존속적인 임대차가 계약을 갱신한 경우, 즉 계약일로부터 5년 이내에 한 번이라도 계약을 갱신하면 개정된 법에 의하여 합산 10년의 기간을 보장받을 수 있다. 10년의 계약갱신 요구권은 상가임차인이 환산보증금 범위, 즉 서울을 예를 들면 기존 6억 1000만원에서, 상향된 9억원 내 있거나 9억원을 초과하든, 법 개정 전 존속적인 임차인은 5년간 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다. 다시 말해 5년 동안 단 한번이라도 계약갱신을 요구했다면 종전 임대차 기간을 포함해서 총 10년간의 임대차기간을 보호 받을 수 있다.

더욱 더 주의할 것이 있다. 계약갱신 요구권 10년을 행사하지 못하는 임차인은 종전(기존)계약 5년 동안 계약갱신 요구권을 단 한번도 행사하지 않은 임차인이 임대인과 재계약하지 않은 채 임대차 기간이 끝나면 개정된 임대차보호법을 적용받지 못한다는 것이다. 더불어 임차인과 임대인 간에 인간적 관계로 이루어지는 대부분의 묵시적 갱신은 인정되지 않는다. 묵시적 갱신이란 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인과 임차인이 계약갱신거절의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것이다.

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