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이우람의 새벽반 부동산

변화하는 빌딩 시장 트랜드…이면도로 거래 활발

저렴한 시세, 때에 따라 유동인구 많아…지하철역 거리는 필히 확인

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-11-26 09:47:37

▲ 이우람 원빌딩 팀장
상업용 부동산에서의 기본 요소는 필지 모양, 방향, 그리고 어떤 도로에 접했는지 그리고 일방통행인지 양방향 인지, 역과의 거리 등을 들 수 있다. 
 
전통적으로 지하철역 출구 앞 대로의 상업용 부동산은 언제나 투자 1순위이다. 그러나 수요에 비하여 공급이 턱없이 부족하고, 부르는게 값이기 때문에 실질적으로 소유하기에는 어느 정도의 행운과 시간이 필요하다.
 
그러나 적어도 꼬마빌딩 시장에서는 트렌드가 달라지고 있다. 이면도로 그리고 이면의 이면도로도 거래가 활발하다. 일단 이면도로는 대로보다 금액이 저렴하다.
 
그리고 때에 따라서는 대로변 보다 유동인구가 많은 경우가 있다. 대표적으로 연남동과, 익선동, 신사동 가로수길을 들 수 있다. 이렇게 이면도로가 더 활성화가 되려면 두 가지가 충족되어야 한다.
 
첫 번째로는 주변에 사람들을 모을 만한 집객력이 높은 상권이나 시설이 필요하다. 두 번째 반경 300m 안에 지하철역이 있어야 한다. 기본적으로 이런 이면도로의 상권들은 도보로 오는경우가 대부분이기 때문에 대중교통 시설이 받혀줘야 하고 주변의 메인상권이 집객력이 있어야 추가 유동인구도 파생돼 낙수효과를 기대할 수 있기 때문이다. 
 
위에 예로 든 3지역은 이미 지가가 많이 올라 대로변 가격에 육박하는 경우도 있다. 이렇게 지가가 역전하는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다. 중요한 건 건물은 임대수익이 나와야 하고, 그 임대료는 임차인이 지불하고, 그 임차인이 지불 하는 임대료는 그것을 소비하는 유동인구로 부터 나온다는 것이다.
 
이미 연남동의 임대료는 일반 타지역 대로변의 임대료보다 월등히 높은 상황이다. 임대료 수준이 높다는 것은 다시 말해서 그 임대료를 받고있는 상업용 부동산의 가치도 그만큼 높다는 것이다. 우리는 이렇게 다양한 정보와 SNS, 각종 매체를 통하여 여러가지 정보를 얻고 있다. 
 
이제는 가치가 있다면 먼 거리라도 찾아가는 시대이며 특정한 장소를 가야만 느낄 수 있다면 먼 거리라도 찾아가는 시대다. 이런 트렌드에 발맞추어 틀에 박힌 관점에서 벗어나 좀 더 부동산 시야를 넓게 할 필요가 있다. 

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