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주성식의 부동산 돋보기

非사업용 토지 지역에 관계없이 양도소득세 중과

非사업용 토지 지정지역 모두 양도 장기보유특별공제 적용 중

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-12-02 10:34:44

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
 우리나라는 노후가 불안한 나라로 꼽힌다. 평생 동안 일한 직장을 그만두고 나온 사람이 안락한 노후생활을 펼치기는 하늘에 별 따기다. 사실 국가나 지자체가 어느 정도 뒷받침을 해 줘야 하지만 실상 국민연금은 그다지 큰 버팀목이 되지 못한다. 이에 따라 개인은 스스로 노후 해결책을 마련해야 한다.
 
때문에 우리 사회에서 퇴직자들은 그 동안 가지고 있던 주택 혹은 건물을 매도해 노후자금을 마련하거나 부동산을 구매해 임대소득을 얻는 방법을 생각한다.
 
통칭 부동산으로 불리는 토지와 건물 등은 서로 비슷하면서 다른 속성을 지닌다. 건물은 투자되는 자본에 있어서 수익률이 일정부분 이루어지면 짧게는 1년 미만, 길게는 2~3년 정도 공급이 이루어지는 공급 탄력성을 띤다고 볼 수 있다
 
이에 반해 토지는 비탄력적이다. 토지의 총량은 개별지자체 혹은 국가에 의해 공급돼 총량은 불변이다. 이는 공급이 줄지 않는 영속성(永續性)이라 하며 또한 공급이 늘지 않는 부증성(不增性)이라 한다.
 
거래단위가 매우 큰 부동산 거래는 각종 세금과 수수료 지불 등 고단위 거래비용이 수반된다. 건물과 달리 토지에는 토지 본연에 의한 자연적 특성과 인간의 개발행위에 따른 인문적 특성이 따르며 이는 토지 이용에 따른 각종 세금이 부과되는 명분이다. 또한 토지는 지목별 이용에 따른 사업용 토지와 비사업용 토지로 나뉜다.
 
비사업용 토지는 해당 토지를 소유하는 기간 중 법령(소법령168의6)에 따르는 일정한 기간 동안 토지 본래, 즉 예를 들면 농지에 농사를 짓지 않는 토지 본래의 용도에 사용하지 않는 토지를 말하며, 비사업용 토지 여부는 토지 보유기간 중 토지 사용용도에 따라 판정된다.
 
비사업용 토지에 대해 중과되는 세율변화는 2007년 1월 1일부터 2008년 12월 31
일 이전에 비사업용 토지를 양도하는 경우 양도소득세율을 60%를 적용하고 부동산을 3년 이상 장기 보유한 경우 주어지는 장기보유특별공제 대상에서 제외했다.
 
2009년 1월 1일부터 3월15일 이전에 양도되는 비사업용 토지 세율은 45%로 완화되고 2009년 3월 16일부터 2011년 12월 31일 이전 적용 되는 세율은 6%에서 35%, 2012년 1월 1일부터 2016년 12월 31일 이전에는 6%에서 38% 적용되며, 2017년 1월 1일부터 2017년 12월 31일 이전 양도세율은 6%에서 40%로 적용되며 장기보유특별공제만 배제됐다.
 
지난해 1월 1일 이후 양도되는 비사업용 토지는 지역에 관계없이 누진세율에 10%를 가산한 추가 세율이 적용되며, 지정지역 내 비사업용 토지를 양도하는 경우 누진세율 적용에 20%를 가산한 추가세율이 적용된다.
 
아울러 지난해 1월 1일 이후 양도되는 비사업용 토지에는 지정지역 내 구별 없이 장기보유특별공제를 적용한다.

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