재개발지역 주택 투자, 시·군·구 조례 파악 필수

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신발생무허가건축물 현금 청산 가능…관리처분계획 인가일에 입주권 취득

주성식 필진페이지 + 입력 2019-12-23 14:28:52

공동주택인 아파트는 주거용 건축물로 일정기간 지나면 낡고 안전상의 문제가 대두돼 자연스레 재건축을 향한 논의가 시작된다. 이후 안전진단을 통과하고 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 거쳐 조합원들에겐 입주권이 주어진다.

이 때 단독주택, 연립, 빌라, 지상권자, 토지 등 다양한 변수가 존재하는 재개발 사업은 공동주택 재건축과 비교해 까다로운 부분이 존재한다. 자칫 잘못하면 알뜰살뜰 모은 돈으로 비싸게 주거용 건축물을 매입해 아파트 입주권을 기대하였지만 분양자격이 없어 조합에 현금 청산 대상이 된다는 망연자실한 상황이 발생한다.

재개발 지역에선 주거용 건축물인 주택은 크게 3가지로 구분되므로 투자자는 투자를 권하는 주변지인 혹은 공인중계사 말에 너무 믿지 말고 스스로 잘 판단해야 된다.

각종 공법상 대장에 등재된 주택은 문제가 없으나 사실상 주택으로 사용되는 건축물과 정비구역 내 뚜껑이라 불리는 특정무허가 건축물이 있다.

사실상 주거용 건축물 즉 건축 허가 당시 주택은 아니었으나 용도변경 혹은 동사무소에 전입신고를 통 한 주택으로 사용된 근린생활 시설 또는 오피스텔이다.

법을 들춰보면 특정무허가건축물이란 건설교통부령 제344호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙 제5조에서 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등을 말한다.

주택으로 거주되는 무허가건축물은 재개발 사업에서 아파트 입주권이 주어지지만, 1989년 1월24일 이후 지어진 무허가건축물은 ‘신발생무허가건축물’이라 해 아파트 입주권이 없고 재개발조합에 현금 청산된다.

조합원은 주택재개발사업, 도시환경정비사업 구역 안에 소재한 토지, 건축물 소유자, 지상권자 등을 말하고 주택재건축사업에서는 정비구역지정일 현재 토지 등 소유자로서 재건축 사업에 동의하여 조합설립이 된 날 현재 토지 또는 토지와 건축물을 소유한 자를 말한다.

입주권은 소득세법 제94조에 의거 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날이 취득시기이다. 재건축·재개발사업에서 원래 조합원이 입주권 지위를 취득하는 날은 관리처분계획 인가일이다.

재개발 내에서 사실상 주거용 건축물과 특정무허가 건축물 투자행위를 할 경우 해당 시․군․구 조례를 유념해야 된다.

사실상 주거용 건축물은 2008년 7월 30일 서울특별시 ‘도시 및 주거환경 정비조례’가 개정되기 전까지는 아파트 입주권이 있었다. 하지만 2008년 7월 30일 조례가 개정되면서 사실상 주거용 건축물인 경우에는 아파트 입주권이 없다.

무허가 건축물이라 불리는 주택은 2011년 5월 26일 서울특별시 조례 개정으로 특정무허가건축물로 불린다. 주거용으로 사용하고 해당 구청에서 발행한 무허가건축물 확인원과 서울시 항공사진에 의한 1989년 1월 24일 이전 무허가건물임이 확인되는 경우 재산세 등 주택으로 사용되는 증빙서류가 있으면 재개발조합 정관에서 정하면 아파트 입주권을 주고 있다.

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