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주성식의 부동산 돋보기

“재개발 매몰비용, 규정 없으면 조합원 부담 안 해”

정관 명시 없는 한 시공사·정비회사·설계회사 등이 부담해야

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-01-13 19:03:06

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
 부동산 특히 주택에 관한 이중삼중 각종규제는 구도심 재개발 및 재건축에 영향을 미친다.
 
구도심 재개발 역사는 뉴타운(New town)이란 이름 아래 시작된다. 일대 거주자들은 부동산 가격 상승을 기대했고 지역 곳곳엔 ‘축 재개발 조합 설립’이라는 현수막이 그야말로 우후죽순 걸려 있었다.
 
일부는 재개발을 통해 멋지고 아름다운 아파트 분양으로 순조롭게 진행됐고 일부는 각종 이해관계인 충돌에 의한 이러지도 저러지도 못한 상태에서 매몰비용(sunk cost)에 빠져 사회적 물의를 일으키고 있다.
 
매몰비용이란 재개발하기 위한 시초로 자금력이 부족한 조합이 경험과 자금력이 풍부한 시행사를 통 한 비용 조달을 받아 재개발 사업을 진행하기 위한 각종비용으로 여러 이해관계인 충돌 혹은 법률 및 시행령에 의한 공법상 부동산 규제, 경기하락으로 인한 부동산 평가가치 하락으로 인해 사업진척이 더디고 무산되는 과정에서 회수가 불가능한 돈을 뜻한다.
 
때문에 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제20조, 제21조, 제22조에 의거, 정비구역 해제로 조합설립인가 혹은 추진위원회 구성 승인 취소로 인해 비용 전가에 따른 출구전략이 대두되고 있다.
 
기본적으로 매몰비용은 조합이나 재개발추진위원회가 부담해야 되지만 그리 간단한 문제가 아니다.
 
매몰비용 정산에 있어 재개발 사업추진에 동의하거나 사업추진에 반대하면서 조합해산에 찬성한 소유자, 갈등을 야기한 정비구역을 지정한 해당 시·군·구, 조합에 비용을 조달해준 시공사 등이 복잡하고 난해하게 얽혀있다.
 
매몰비용에 관한 부담자가 누구인지 여부는 조합(추진위) 설립 후 비용 분담에 관한 결의와 동의가 없는 개인은 책임이 없다는 견해와 이와 반대로 조합 설립 등 사업 추진에 동의한 자가 책임진다는 견해가 있다.
 
더불어 조합 해산동의(재개발 반대와는 별개)한 권리자·토지소유자 등 책임이 부각되기도 한다.
 
조합을 설립 추진위원이나 조합 임원들이 시행사에 돈을 빌리는 조건으로 매몰비용이 발생했기 때문에 이에 관계되는 임원들이 비용 책임을 부담하는 책임론 끝으로 주민 의사와 상관없이 재개발 지역을 지정한 해당 시·군·구 책임론이다.
 
이러한 각종 논란에 대법원은 명확하게 매몰비용에 관해 마침표를 찍었다. 대법원 (지난해 8월14일)판결에 따르면 총회의 부과결의가 없는 한, 또는 정관에 명확한 부담 규정이 없는 한 조합원들에게 부담시킬 수 없고, 비용을 대여한 시공자나 정비회사, 설계회사가 부담해야 한다. 
 

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