세법 개정으로 주택관련 세금제도 달라졌다

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…세법개정

주택 거래 시 세율 적용식 달라져…임대사업자 세금혜택 축소

이재명 필진페이지 + 입력 2020-02-03 12:38:48

지난해 12월 10일 소득세법 개정안이 국회를 통과했다. 1월 6일엔 기획재정부가 국회를 통과한 개정세법에서 위임한 사항을 규정하기 위한 후속 시행령 개정안을 발표했다. 그렇다면 개정세법 중 주택관련 세제와 관련된 개정법안은 어떤 것들이 있을까.

주택 유상거래 취득세율 조정(지방세법)

종전 주택 취득세율은 △6억원 이하 1% △6억원 초과~9억원 이하 2% △9억원 초과 3% 등의 계단형 구조였다. 이에 6억원과 9억원에서 취득가액이 조금만 상승해도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 크게 증가하는 문턱효과가 있었다. 이로 인해 현장에서 거래가격을 실제보다 낮게 신고하는 등 주택거래에 왜곡이 있다는 말들도 나왔다.

이러한 문제를 해소하기 위해 6억원과 9억원에서 세율이 한번에 1%씩 올라가던 것을 취득가격에 따라 점증적으로 올라가는 사선형 구조로 개정됐다.

한편 주택 취득 시에는 유상거래로 인한 취득세율 4%가 아닌 1~3%의 특례세율을 적용했지만 이번 개정으로 인해 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 주택유상거래 특례세율 적용대상에서 제외돼 4%의 일반세율이 적용된다.

장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제 적용기한 신설(조세특례제한법)

국민주택 규모 이하의 기존주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 보유기간 중 발생한 양도차익의 일정율(8년이상은 50%, 10년 이상은 70%)을 장기보유특별공제로 적용받을 수 있었다. (조세특례제한법 제97조의3)

따라서 서울지역에 있는 주택의 경우 시세에 불구하고 국민주택 규모 이하로서 주택임대사업자로 등록을 할 경우 주택가격이 20억원대에 이르는 주택도 조세특례제한법상 세제혜택(양도세가 100% 감면되거나 최대 70%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택)을 받을 수 있게 됐다. 이번 규정으로 2022년 12월 31일까지 임대등록 마친 장기일반민간임대주택에 한하여 위 특례를 적용받는 것으로 적용기한이 신설됐다.

소형주택 임대사업자 세액감면율 축소 및 적용기한 연장(조세특례제한법)

현재 임대 사업자가 전용면적 85㎡(약 25평) 기준 공시가격 6억원 이상 소형 주택을 임대하고 받는 소득세 감면 혜택은 4년 이상 임대 시 30%, 8년 이상 임대 시 75%다. 그러나 2021년부터 4년 이상 임대하면 20%, 8년 이상 임대하면 50%로 낮아진다.

주택임대소득의 주택 수 계산방법 개선(소득세법시행령)

소유주택 수에 따라 주택임대소득의 과세 여부가 결정되는데 공유주택에 대해서는 최다지분자의 소유주택으로 계산하고 있다.

이번 개정으로 공유주택의 소수 지분자도 일정 지분 이상일 경우 해당 주택을 소유주택 수에 가산하도록 계산법을 고치기로 했다.

개정안은 소수 지분자도 △해당 주택임대소득이 연 600만원을 넘거나 △기준시가 9억원 초과주택의 공유지분이 30%를 초과했다면 이러한 공유주택은 주택 수에 포함시키도록 했다. 부부가 각각 소유했을 땐 부부합산한 채로 계산된다.

동일주택을 부부가 일정 지분 이상 소유한 경우 ‘부부 중 지분이 더 큰 자’의 주택 수에 가산된다. 지분이 동일하다면 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하면 된다.

주택임대관련 세법은 자주 바뀌고 점점 복잡해지고 있다. 이에 납세자 뿐만 아니라 세무전문가조차 관련 세법내용을 놓치는 경우가 많다. 납세자가 더더욱 세심하게 관련법안을 챙겨 쓸데없는 세금 지출을 줄이도록 해야 할 것이다.

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