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주성식의 부동산 돋보기

APT 하자 분쟁 시 기준… 최종 승인 받은 준공도면

선분양이 낳은 하자 분쟁… “사업승인도면 말고 준공도면 확인”

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-02-03 12:40:22

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
 많은 이가 거주하는 아파트와 관련해 독특한 것이 있다. 전세보증금 제도와 로또라 불리는 선분양 후시공 아파트 분양이다. 고가인 재화, 즉 아파트를 공급하는 건설사나 개발을 의뢰하는 재건축·재개발 조합 측에서는 분양완판을 위해 다양한 변수가 돌출하는 2~3년 후를 달콤한 장밋빛으로만 예상해 미래가치를 부풀려 포장한다.
 
견본주택(모델하우스) 방문 시 소비자들은 주택에 대한 환상이 가득한 상태다. 이때 눈으로 보이는 각종 마감재와 가구는 착시현상을 일으킨다. 많은 사람이 잘 모르겠지만 일반적으로 본보기집에 전시된 각종 가구 의자, 책장, 침대, 소파 등등은 사이즈를 작게 주문제작해 집을 넓게 보이게 한다.
 
이 뿐만이 아니라 문제가 될 수 있는 것들은 작게 표시하거나 물어봐도 자세히 설명하지 않는다. 이런 견본주택에서 일어나는 일들은 분양 전과 분양 후에 생기는 괴리감으로 건설사와 소비자의 하자 분쟁으로 이어진다.
 
이럴 때 어떻게 해야 할지 고민이 많겠지만 입주민들은 공동주택인 아파트 하자로 인한 손해배상청구에서 가장 큰 역할을 하는 것이 설계도면이란 것을 알고 대처하면 된다.
 
건축법에 의한 설계도면에는 기획도면, 기본설계도면, 실시설계도면이 있지만 공동주택인 아파트 분양설계도면은 사업승인도면, 착공도면, 준공도면 등이 해당된다. 어떤 설계도면을 기준으로 하자를 판단할 것인지에 따라 실제 하자 여부가 다르게 결정될 수 있기 때문에 구분이 중요하다.
 
사업승인도면이란, 건설사가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자인 해당 시·군·구 지방자치단체에 제출하는 도면이다. 준공도면이란 공동 주택인 아파트시공 과정에서 발생된 모든 설계변경 등의 내용이 모두 반영돼 최종적으로 사용승인검사를 받게 된다.
 
대법원은 “사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하다”며 “대외적으로 공시되는 것이 아니고, 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하며 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의해 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점을 들어 아파트 분양 하자 분쟁에 있어 특별한 사유가 없는 한 준공도면을 원칙적으로 기준으로 한다”고 판결한 바 있다.
 
적게는 수억에서 많게는 수십억 아파트를 분양받는 일반분양자 입장에서는 2~3년 후를 알 수 없는 상태에서 준공도면이 아닌 사업승인도면을 보고 분양을 받는 것인데, 사업승인 시에는 고품격 재질을 설계에 반영하고 추후 건설사 입장에서 이윤을 고려한 저급 재질로 잦은 도면이 변경되고 분양자들에게 고지를 하지 않거나 분양자 의견에 반하는 준공도면의 문제점이라 하겠다.
 

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