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이재명의 세무테크

부동산을 저가양도하는 경우 고려사항

"특수관계인과 거래인지 확인해야"…부동산 저가 양도 시에도 동일

"양도자가 법인으로서 소득처분 일어날 시 증여세 과세되지 않는다"

필자약력 | 기사입력 2022-01-24 11:30:05

▲ 이재명 세무사
시가의 30% 또는 3억원
 
증여세에서 저가양도로 증여세를 과세하는 것은 특수관계인과의 거래인지 아닌지에 따라 판단 기준이 다르다. 먼저 특수관계인과의 거래에서는 시가와 대가의 차이가 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액 이상일 때 저가양도로 보는 것이고, 특수관계인이 아닌 자 간에 거래한 경우에는 시가와 대가와의 차이가 시가의 30% 이상 차이가 나면 저가양도로 본다.
 
하지만 모든 저가 거래에 증여세를 과세하는 것은 아니다. 세법에서는 거래금액과 시가의 차액이 30% 또는 3억원을 초과할 경우에만 과세대상으로 보고 있다.
 
예를 들어 A씨의 자녀가 시가 10억원 상당의 아파트를 A씨로부터 9억원에 매수하게 되면 시가와 거래금액의 차액 1억원은 증여세 과세 기준금액을 초과하지 않으므로 증여세가 발생하지 않는다. 즉 정당한 거래로 보는 것이다. 하지만 A씨의 자녀가 해당 아파트를 5억원에 매수할 경우에는 차액이 기준금액을 초과하므로 과세대상에 해당돼 증여세가 발생한다. 이때 증여세는 차액 5억원에서 기준금액 3억원을 차감한 2억원에 대해서만 발생하는 것이다.
 
또 양도자가 개인이냐 법인이냐에 따라 증여세 여부가 달라질 수 있다.
 
개인, 법인, 특수관계자에 따라 과세 달라져
 
부동산을 저가로 양도할 때, 증여세뿐만 아니라 고려해야할 것이 하나 더 있다. 바로 양도자가 납부하는 양도소득세는 문제가 없냐는 것이다.
 
양도자 입장에서 양도소득세 과세문제를 판단함에 있어 양도자가 개인인지 법인인지, 양수자가 개인인지 법인인지에 따라 달라지고, 또 양도자와 양수자가 특수관계인인지 아닌지에 따라 과세문제가 달라진다.
 
먼저 특수관계인 사이의 거래일 경우, 양도자인 개인은 양도소득세를 거래가격이 아닌 시가에 의해 양도소득세를 계산해 납부한다. 양도자가 법인인 경우에는 저가양도에 따른 시가와 대가와의 차액을 익금산입한다. 만약 그 상대방인 양수자가 개인인 경우 상여, 배당, 기타소득으로 소득처분하고, 법인인 경우에는 기타사외유출로 소득처분한다.
 
한편 양수자가 개인인 경우에는 증여세가 과세되는데, 양도자가 법인으로서 소득처분이 일어난 경우에는 이중과세 방지를 위해 증여세가 과세되지 않는다. 또한 양수자가 법인인 경우에는 저가양수 자체가 양수법인의 자산증가를 가져오는 것이다. 따라서 처분 시 법인세를 더 납부하게 되기 때문에 조세감소 우려가 없어 세무조정이 없는 것이 원칙이다. 그런데 양도자가 개인인 경우는 취득 시 익금산입해 시가와의 차이를 과세하고 처분 시 손금산입해주는 것으로 세무조정한다.
 

 [스카이데일리 / skyedaily__ , skyedaily@skyedaily.com]
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