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서울 용산 한복판이 ‘초상집’처럼 보였다. 4일 스카이데일리가 찾은 용산역 뒤편 용산국제업무지구(용산정비창) 예정지 주변 인도에는 근조화환 수십 개가 길게 늘어서 있었다. 장례식장에서나 보던 하얀 국화와 검은 리본이, 도시 최대 개발 프로젝트의 울타리를 두르고 있었다. 애도의 대상은 사람이 아니라, 사라질 공간과 기억이었다.
화환 리본에는 ‘원칙 없는 공급을 애도함’, ‘국제업무지구를 주거지로 전락시키지 말라’ 같은 문구가 적혀 있었다. 찬바람에 리본이 펄럭일 때마다, 현장은 조용하지만 단호한 항의의 목소리를 냈다. 높은 펜스와 출입 통제 시설만 남은 부지 안쪽은 광활한 공터에 가까웠다.
겨울빛 아래 맨땅과 콘크리트 바닥이 드러났고, 파란 방수포로 덮인 흙더미와 차광막 아래 자재들이 ‘착공 전’의 시간을 버티고 있었다. 바로 옆 상업시설 외벽은 반듯하게 빛나는데, 그 그림자 아래 개발 부지는 여전히 공백이었다. 도시의 속도 차가 눈에 보였다.
펜스 한쪽은 바람에 들떠 찢겨 있었다. 구멍 너머로 마른 잡목과 갈색 풀, 녹슨 철판이 보였다. 도시의 미래를 차단하려 세운 벽이 오히려 내부를 드러내는 창이 된 셈이다. 멀리 여의도·강남 방향의 고층 빌딩들이 옅은 미세먼지 너머로 흐릿하게 떠 있었다. 서울의 다른 ‘완성된 중심’ 사이에서 이곳은, 과거가 빠져나간 자리에 미래가 아직 들어서지 못한 ‘도시의 공백’처럼 보였다.
용산국제업무지구는 초고층 업무시설과 복합상업공간, 주거 기능을 결합한 ‘도시 속 도시’로 설계돼 왔다. 한강과 맞닿은 입지, 서울역·용산역 교통 허브, 도심 연결성까지 갖춘 상징적인 땅이다. 그런데 지금 현장에서 눈에 먼저 들어오는 것은 조감도보다 빈 땅과 근조화환이다.
정부는 공급을 서두르고, 서울시는 인허가·기반시설·도시 전략을 이유로 제동을 건다. 주민들은 그 사이에서 “이곳의 정체성이 무엇이냐”고 묻는다. 조용히 늘어선 근조화환은, 거대한 개발 담론이 놓치기 쉬운 질문을 던지고 있었다.
“업무지구라더니… 결국 주거단지 되나”
현장에서 만난 용산 주민은 화환 앞에서 한참 부지를 바라보다가 “여기가 국제업무지구라면서 기업 유치하고 서울의 얼굴이 될 곳이라더니, 결국 아파트만 빽빽이 넣겠다는 것 아니냐”며 “도시 전략이 아니라 숫자 맞추기”라고 말했다.
인근 전자상가 상인은 “원안대로 글로벌 비즈니스 허브로 가야 하는데, 주택 물량부터 얹는 게 맞느냐”고 했다. 용산에 40여 년 거주해 왔다는 주민은 “국제업무지구를 보고 인근에 국평 아파트를 마련했는데, 갑자기 1만 가구 공공주택 얘기가 나오니 당황스럽다”고 말했다.
현장의 불만은 집값 하나로 수렴하지 않았다. 의사결정 과정에 대한 불신, 개발 방향의 변화, ‘업무지구’ 정체성 훼손에 대한 두려움이 섞여 있었다. 한 상인은 “이 일대는 계획이 여러 번 바뀌며 기대와 좌절을 반복해 온 곳”이라며 “이번엔 속도가 빠른 만큼, 소외되는 사람도 많아질 것”이라고 했다.
갈등의 불씨는 ‘물량’… 용산에 집중된 공급 계획
정부가 내놓은 ‘1·29 주택 공급 대책’은 서울·수도권 도심의 국공유지·이전 부지·노후 청사 등을 활용해 총 5만9700가구(약 6만 가구)를 신규 공급하겠다는 구상이다. 더는 외곽 택지를 쉽게 발굴하기 어려운 상황에서, 도심 가용부지를 최대한 끌어모아 단기간 물량을 확보하겠다는 취지다. 이 가운데 서울 물량은 3만2000가구로 절반을 웃돈다. ‘서울 도심 한복판 공급’이 이번 대책의 핵심이라는 뜻이다.
문제는 이 물량이 용산에 유난히 집중돼 있다는 점이다. 정부안에는 용산구에만
△용산국제업무지구 1만 가구(기존 6000가구에서 4000가구 증량) △미군 반환 부지 캠프킴 2500가구 △국방부 소유 501정보대 부지 150가구 등 굵직한 공급이 줄줄이 배치됐다. 여기에 용산우체국 등 유휴 국공유지·노후청사 복합개발 물량까지 더하면 용산 일대 추가 공급이 1만3500가구 안팎으로 거론된다.
용산은 이미 한남뉴타운, 이촌·서빙고 일대 정비사업, 용산공원 조성 등 대형 프로젝트가 동시다발적으로 진행 중인 지역이다. 주민들이 “왜 하필 용산에 이렇게 몰리느냐”고 묻는 배경이다. 단순한 ‘공급 찬반’을 넘어, 용산의 도시 성격 자체가 바뀌는 결정이라는 인식이 깔려 있다.
‘닭장’ 논란… 숫자 비교가 불을 붙였다
현장에서 반복적으로 등장하는 표현은 “홍콩식 닭장 아파트”였다. 밀도 논쟁은 곧 비교로 번졌다. 용산국제업무지구 부지는 약 46만㎡(약 14만평)로 알려졌다. 46만㎡에 1만2032가구가 들어선 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)과 면적·가구수의 체급이 비슷하다는 점이 자주 언급된다. 다만 용산은 주거만 있는 단지가 아니다.
프라임 오피스, 호텔, 상업·업무시설, 마이스(MICE)까지 함께 들어서는 복합 구상이어서 “주거 1만가구가 얹히면 체감 밀집도가 훨씬 커질 수 있다”는 우려가 나온다. 헬리오시티(부지 41만㎡·9510가구)가 다시 ‘닭장’ 논쟁의 비교 대상으로 소환되는 이유도 여기에 있다.
토지이용계획상 공동주택이 들어설 구역 면적이 전체의 20% 안팎이라는 분석도 맞물린다. 주민들은 “주택을 늘리려면 결국 업무·상업 기능을 깎게 된다”는 점을 문제 삼는다. 인근 중개업소 관계자는 “임대·분양 비율도 윤곽이 없어 문의가 와도 할 말이 없다”며 “작년 기공식 이후 속도가 붙나 했는데, 오히려 늦어질까 걱정”이라고 했다.
서울시 “8000호 상한”… 국토부 “1만호 필요”
갈등은 이제 ‘주민 반발’ 차원을 넘어 정부-서울시 정면충돌로 번졌다. 서울시는 “기반시설 한계상 8000호가 상한”이라는 취지의 입장을 내놨다. 김성보 서울시 제2부시장은 정부 발표 직후 브리핑에서 “국토부와 서울시교육청 간 현재 합의된 공급 규모는 6000가구 수준”이라며 “8000가구까지는 기존 학교 증설 등을 전제로 협의가 가능하지만, 그 이상은 학교 신설이 불가피하다”고 말했다. 학교 신설을 위해선 도보권 내 최소 1만㎡ 부지 확보와 교육청·교육부 심의 등 복잡한 절차가 필요하다는 게 서울시 설명이다.
서울시는 녹지 기준도 걸림돌로 든다. 김 부시장은 “도시개발법상 1인당 공원 면적 최소 6㎡ 기준이 있는데, 8000가구까지는 맞출 여지가 있지만 1만가구를 넘기면 충족이 어렵다”며 “주거 환경 악화로 이어질 수 있다”고 했다. 주택의 ‘질’ 문제도 꺼냈다. “글로벌 인재를 유치하려면 가족 단위 거주를 전제로 한 35평형대 이상 주택이 주력이 돼야 한다”는 것이 서울시 판단인데, 단기 공급 논리로 소형 위주가 되면 업무지구 조성 목적과 어긋난다는 주장이다.
무엇보다 서울시가 가장 강하게 드는 논리는 ‘속도전의 역설’이다. 6000가구 기준으로 진행되던 사업을 1만가구로 늘리면 토지이용계획 변경, 교통·환경영향평가 등 인허가 절차를 사실상 다시 밟아야 해 착공이 최소 2년 이상 지연될 수 있다는 것이다.
반면 국토교통부는 “주택 문제 해결을 위해 1만호 공급이 필요하다”는 입장을 고수하고 있다. 해외 주요 업무지구의 주거 비율(40~50%대) 사례를 거론하며 “주거 연면적 비율만으로 기능 약화를 단정하는 것은 신중해야 한다”는 취지로 반박 자료도 냈다.
김윤덕 국토부 장관도 “주민과 소통하되 필요하다면 더 속도감 있게 진행할 것”이라며 추진 의지를 분명히 했다. 오세훈 서울시장은 “6000가구 용지에 1만가구를 조성하면 닭장 아파트가 될 것”이라며 “업무지구의 본질이 훼손될 수밖에 없다”고 맞섰다.
현장에서 체감되는 불만은 ‘부동산 시세’보다 ‘생활 인프라’에 더 가까웠다. 주민들은 1만가구로 늘면 학교·도로·대중교통·녹지 등 기반시설을 다시 설계해야 하고, 그 과정이 결국 사업 지연으로 이어질 것이라고 본다. 한 학부모는 “주변 학군이 이미 포화인데 몇 천 세대가 더 늘면 출퇴근도 통학도 지옥이 될 것”이라고 말했다.
주민 단체 ‘용산국제업무지구의 올바른 조성과 도시 기능 수호를 위한 주민 모임’은 국토부를 상대로 1만호 산출 근거, 기관 협의 내역 등을 요구하는 정보공개 청구에 나섰고, 참여자는 2일 오후 기준 2863명 수준으로 늘었다. 절차상 하자가 확인될 경우 법적 대응도 검토한다는 입장이다. 5일에는 서울시의원 주최 토론회, 6일에는 용산구의회 주관 대책회의도 예고돼 있다.
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