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부동산 산업이 발전하면서 주목받고 있는 분야가 ‘프롭테크(prop-tech)’ 산업이다. 부동산(property)과 기술(technology)을 결합한 용어로 부동산플래닛을 비롯해 직방·다방 등이 포함된다.
2020년 5월 상업용부동산 전문 기업 부동산플래닛 빅데이터랩 출범과 함께 4년째 빅데이터랩을 이끌고 있는 임하나 랩장은 도시계획을 전공한 부동산 전문가로 한양대학교 부동산융합대학원 부동산학과 겸임교수·한국부동산분석학회 이사·한국주택학회 이사 등을 겸하고 있다.
3년간 빅데이터랩을 운영하면서 고민하고 있는 부분은 부동산과 프롭테크 서비스를 처음 접하는 이용자도 쉽게 초보 이용자도 게 쉽게 정보를 전달하는 방법이다.
도시 정책 연구원에서 스타트업 프롭테크로 ‘인생 2막’
“부동산플래닛 입사 전에는 4년 정도 서울시 산하 정책연구기관인 서울연구원에서 일했어요. 당시 주택시장 안정화나 주거종합계획 등 정책 연구를 하면서 주택과 부동산 데이터를 접할 기회가 있었어요. 데이터 분석을 집중적으로 하다 보니 도시계획 정책 연구보다 훨씬 재미도 있고 특히 실질적으로 일반 이용자분들이 활용할 수 있는 정보를 전달하는 게 흥미로웠습니다. 빅데이터랩 출범과 함께 도시계획에서 부동산 데이터 분석으로, 공공기관에서 민간 스타트업으로 모험적인 선택을 하게 됐죠.”
“3년간 부동산플래닛 빅데이터랩 랩장으로 있으면서 가장 큰 고민은 ‘같은 정보라도 더 쉽게 더 많은 사람이 유용하게 사용할 수 있는 방법이 없을까’였어요. 직접 일을 해보니 도시계획이나 정책연구와는 완전히 다른 분야라 어려움도 있었죠. 또 상업용·주거용 부동산과 같이 직접적으로 이용자들의 자산과 연결된 부분이라 훨씬 조심스럽고 정확하게 접근해야하고 서비스 이용자들의 피드백도 빠르답니다.”
부동산플래닛은 업계 최초로 부동산 노후도와 같은 주요 지표를 지도 기반의 시각화 검색 결과로 선보이면서 빠르게 자리잡은 서비스다.
크게 빅데이터랩과 AI 개발팀으로 나뉘어 협업이 이뤄진다. 지역·유형별 부동산 데이터를 분석해 개발팀과 부동산 추정가를 만들고 여러 차례 고도화 작업을 거치는 방식이다. 축적된 정보는 자산관리 서비스 등에 활용된다.
이렇게 수집된 전국 3940만 필지·건물 791만 동에 달하는 부동산 노후도 지수를 ‘탐색’ 카테고리를 통해 직관적으로 제공한다.
노후도·개별공시지가·유효도(용적률 차이 및 증축 가능성) 등 정보를 토지 면적·층수·건축 연한 등 간단한 필터 설정에 맞춰 검색하는 방식이다. 기존의 텍스트 기반 부동산 정보를 데이터 맵(Map) 환경으로 전환한 첫 사례다.
무료 서비스인 ‘AI추정가’도 반응이 좋다. 공간정보 기반 빅데이터와 자체 개발한 인공지능 기반 알고리즘 및 예측 모델을 토대로 만든 자동분석 시스템으로 실거래가 이력과 주변 건물 시세 데이터 등을 AI로 분석·추산해 매월 15일 단위로 업데이트해 제공 중이다.
부동산 데이터뿐 아니라 토지와 건물의 특성 및 개발현황과 정책 등 부동산 가격에 영향을 주는 요인들까지 종합적으로 반영하고 있어 정확도 높은 추정이 가능하도록 설계됐다는 게 임하나 랩장의 설명이다.
또 토지와 건물의 합산가격 외에도 건물 가격이 포함되지 않은 추정 토지가격, 토지가격이 포함되지 않은 추정 건물가격까지 확인 가능해 부동산 투자 및 거래 전에 보다 자세한 정보를 사전에 파악할 수 있다. 아파트 등 주거용 부동산에서도 서비스 확장을 준비하고 있다고 했다.
“부동산플래닛 이용자들이 가장 많이 찾는 서비스는 지역별 재개발·재건축 충족 여건을 판단하는 노후도 탐색이에요. 지도 기반으로 제공되는 서비스라 부동산 전문 투자자뿐만 아니라 일반 이용자들도 한눈에 정보를 파악할 수 있죠. 유료 서비스임에도 많은 분이 이용해 주시고 있어 빅데이터랩에서는 꾸준하게 최신 거래 데이터 등을 적용하고 개발팀도 AI 모델 고도화에 힘쓰며 책임감 있게 대응하려고 노력하고 있어요.”
임하나 랩장은 프롭테크 산업의 발전으로 부동산학을 전공하는 학생들의 진로에도 변화가 생기고 있다고 말했다.
“한양대 부동산융합대학원에서 수업하면서 학생들도 프롭테크에 관심이 굉장히 높아졌다는 걸 피부로 느끼고 있어요. 예전에는 시행사나 연구원으로 취업하던 학생들도 프롭테크 업계에 문을 두드리고 있습니다. 불과 몇 년 전 제가 프롭테크 업계에서 일을 시작할 때만 해도 주변에서는 정말 용감한 선택이라고들 했거든요. 기존 부동산 산업에서 프롭테크가 새로운 산업으로 자리 잡아 가는 과정에서 정부에서도 관련 정책이나 제도를 준비하고 있어요. 데이터 분석 업무 외에 타른 프롭테크 회사에서는 어떤 서비스를 제공하는지 비교하면서 살펴보고 있어요.”
부동산 투자자부터 입문자까지 맞춤형 정보 제공 목표
임하나 랩장은 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 부동산 입문자들에게는 매물 가격 비교뿐만 아니라 지역의 특성도 함께 살펴봐야 한다고 조언했다.
“의외로 프롭테크 서비스를 자주 이용하는 분들도 내가 가지고 있는 자본으로 이 매물을 살 수 있는지 없는지 매물 금액만 찾아보고 결정하는 경우가 많아요. 매물가격을 확인한 뒤 대출이 가능한 금액과 부담해야 하는 이자 정도만 계산하고 매수에 나서는 거죠. 매물이 위치한 지역에 그동안 어떤 변화가 있었고 또 앞으로 어떤 이슈가 있는지 찾아보는 분들은 소수에요. 이런 방식이 잘못됐다고 말하는 건 아니에요. ‘내 집 마련’이 투자 목적만 있는 것은 아니지만 같은 비용을 사용하는데 지역 이슈를 분석하지 않고 매수에 나설 경우 다른 지역의 가격이 오를 때 박탈감을 느끼시는 분들이 많아요. AI와 데이터 서비스가 직접적인 판단을 해드리진 않지만 객관적인 판단을 할 수 있게 도움을 드리는 역할을 해요.”
아울러 임 랩장은 부동산 빅데이터를 이해하기 어려운 입문자들을 위해 AI 서비스로 파악할 수 있도록 개발 중이라고 말했다.
“공공과 민간에서 제공하는 정보도 다양하고 특성화된 프롭테크 회사가 많아지면서 결국 이용자들이 더 많은 것을 찾아봐야 하는 상황이에요. 부동산플래닛 빅데이터랩장으로서 제가 꾸준히 고민하는 것은 빅데이터 시대에서 이용자들에게 복잡한 부동산 정보를 쉽고 정확하게 전달하는 역할이에요. AI 서비스를 고도화해 부동산 입문자들이 쉽게 접근하기 어려운 경제정책이나 각종 부동산 지표를 분석해 맞춤형으로 정보를 제공할 수 있는 서비스를 개발하려고 노력하고 있습니다. 앞으로 부동산플래닛이 상업용 부동산뿐만 아니라 주거용 부동산 시장에서도 서비스를 강화할 예정이니 기대해 주세요.”
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