강남 빌라의 역전… 투자 공식이 바뀐다

이 시간 주요기사

뉴스 > 부동산 일반

투자 전략 과거 방식 탈피해야

임한상 기자 기자페이지 + 입력 2025-06-26 10:49:09

▲ 서울 강서구 빌라촌에 위치한 한 부동산에 매물이 붙어있다. 스카이데일리

부동산 투자는 역시 강남이 답일까? 강남 빌라 수익률이 강북 아파트 수익률을 앞질렀다.

강남 빌라가 최근 5년간 강북 아파트를 뛰어넘는 투자 수익률을 기록하며 판세가 뒤집히고 있다. 상품성(건물 자체의 특성이나 품질) 우위였던 기존 투자 공식이 입지(교통, 학군, 상권 등 위치적 장점) 중심으로 전환되면서 과거의 승자 공식이 더 이상 통하지 않을 가능성도 제기된다. 시장 양극화와 자산별 수익률 변동성이 커지는 가운데 투자 전략에 대한 불확실성은 짙어지고 있다.

부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 분석한 결과 2015년부터 2025년까지 10년간은 노원·도봉·강북구(노도강) 아파트가 전용면적당 평균 매매가 상승률 115.5%를 기록하며 강남3구(강남·서초·송파) 빌라(102.4%)를 앞질렀다. 아파트라는 상품성이 입지 요인을 압도했던 시기였다.

하지만 최근 5년(2020~2025년)간의 흐름은 정반대다. 강남 빌라의 평균 상승률은 25.8%로 노도강 아파트(19.7%)를 뛰어넘었다. 전용 59㎡ 기준으로 보면 강남 빌라는 1억3646만 원의 시세차익을 기록해 강북 아파트보다 약 5000만 원 더 높았다. 이는 투자 기준이 ‘상품성’에서 ‘입지’ 중심으로 변화하고 있음을 보여준다.

특히 고급자산 시장에서의 강남 빌라 강세는 뚜렷하다. 전용 85㎡ 초과 면적에서 강남 빌라는 지난 10년간 125.4%의 상승률을 기록, 강북 아파트(101.8%)와의 격차를 크게 벌렸다. 이 같은 흐름은 희소성과 독립적인 고소득층의 수요가 복합적으로 작용한 결과다.

고소득층·자산가 중심의 수요가 강남 빌라의 가격 상승을 견인하고 있다는 점에서 향후 부동산 시장의 자산 양극화는 심화될 것으로 보인다.

전문가들은 이러한 변화가 단기적인 시장 현상에 그치지 않을 가능성을 제기한다. 집토스 관계자는 “과거의 투자 공식이 더는 유효하지 않을 수 있다”며 “최근 데이터를 통해 각 자산의 현재 가치를 냉정히 분석할 필요가 있다”고 말했다. 그는 “강남 빌라가 많이 올랐다고 해서 무조건 따라가는 것은 위험하다”며 추격 매수를 경계해야 한다고 강조했다.

이번 분석은 단순히 과거와 현재의 수익률 비교를 넘어 미래 부동산 시장의 불확실성과 전략적 대응의 중요성을 일깨워준다.

한 부동산 전문가도 “투자자들이 이제 ‘무조건 아파트’ 혹은 ‘무조건 강남’이라는 편향된 시각에서 벗어나 자산별 특성과 시장 환경을 종합적으로 고려한 분석이 필요하다. 저평가된 자산을 선제적으로 발견하고 기존 공식에 의존하지 않는 유연한 판단이 더욱 중요해진 시점”이라고 전했다.

임한상 기자 hsrim@skyedaily.com 기자페이지 +

후원하기

정기 후원
일반 후원
무통장입금: 하나은행 158-910019-39504 스카이데일리
스카이데일리는 온라인 판 스카이데일리닷컴과 32면 대판으로
매일 발행되는 일간종합신문 스카이데일리(조간)를 통해 독자 여러분들과 만나고 있습니다. 후원자 분들께는 지면광고를 하고자 하실 경우
특별 할인가격이 제공됩니다.