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[스팟 현장]-신반포3주구 재건축

8천억 재건축수주전 대우건설 무리수에 래미안 9부능선

대우건설 ‘리츠 임대 후 민간 판매’ 시도에 서울시 “용납 못한다”

배태용기자(tybae@skyedaily.com)

기사입력 2020-04-30 00:07:26

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▲ 상반기 재건축 최대어로 꼽히는 신반포 1단지 3주구의 시공사 선정이 한달 앞으로 다가오면서 입찰에 참여한 삼성물산, 대우건설 간에 각축전이 펼쳐졌다. 수주를 위해 획기적인 제안이 나오는 가운데 대우건설이 제시한 일반분양분 리츠 임대 후 민간 판매 제안이 높은 관심을 받고 있다. 사진은 반포1단지 3주구. ⓒ스카이데일리
 
올 상반기 재건축 최대어로 꼽히는 서울 서초구 반포동 반포주공 1단지 3주구의 시공사 선정이 한 달여 앞으로 다가오면서 입찰 건설사들이 수주 총력전에 돌입했다. 수주 경쟁은 시공능력평가 순위권인 삼성물산과 대우건설의 2파전 양상으로 기우는 모습이다. 두 건설사는 치열한 각축전을 벌이고 있다.
 
두 건설사가 조합원들의 마음을 사로잡기 위한 여러 조건을 제시하고 있는 가운데 대우건설이 일반분양분의 간접투자상품인 리츠로 분양하겠다고 제안해 주목된다. 분양가상한제를 피하고 수익성도 확보할 수 있는 대안으로 거론된 방식이기 때문이다. 다만 서울시가 리츠 분양에 대한 제재 의지를 공고히 하면서 민간 재건축에 대한 서울시의 과도한 개입을 우려하는 반응이 나온다.
 
올 상반기 최대어 반포1단지 3주구 재건축…삼성물산-대우건설 ‘각축전’
 
서울구 서초구 반포동에 위치한 반포주공아파트 1단지는 1973년 대한주택공사가 건설한 최초의 주공아파트 대단지 중 하나로 단군 이래 최대 재건축 사업이라 불릴 정도로 사업 규모가 큰 단지다. 현재 1·2·4 주구가 통째로 묶여서 재건축 사업을 추진 중이고 3주구는 독자적으로 사업을 추진하고 있다.
 
반포주공 3주구 재건축은 지하 3층~지상 35층, 17개동, 2091가구의 대단지 아파트를 짓는 사업으로 공사비만 8087억원에 달한다. 대규모 정비사업지인 만큼 조합설립 이후 여러 건설사들이 눈독을 들였다. 지난 10일 입찰 관련 현장설명회에는 6곳의 대형건설사가 참여할 정도로 관심이 높았다. 최종적으론 삼성물산과 대우건설 두 곳이 최종 입찰제안서를 제출했다. 반포주공 3주구 조합은 내달 30일 총회를 열고 시공사 선정을 할 방침이다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박현정] ⓒ스카이데일리
 
반포주공 3주구 수주전은 일반분양분 분양가를 어떻게 책정, 해결하는 지가 핵심 쟁점으로 꼽힌다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받아 사업 수익성이 떨어질뿐더러 오는 8월 분양가 상한제가 시행되면 HUG보다 분양가 통제 보다 까다로운 국토교통부의 통제까지 받아 가뜩이나 낮아진 사업성이 더 떨어질 것으로 전망되기 때문이다.
 
사업성을 지키는 것이 최대 쟁점으로 떠오른만큼 수주전에 참여한 두 건설사는 이 부분을 해결하는 데 방점을 두고 있다. 삼성물산은 준공 후 분양, 사업기간 단축 등을 제안했으며 대우건설은 일반분양분을 리츠 사업 형태로 운영 후 분양을 제안했다.
 
이 중 대우건설의 리츠 사업 분양은 기존사례 없는 새로운 모델인 만큼 정비업계의 높은 관심을 받고 있다. 일반 분양 리츠 사업은 일반분양분에 대해 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고 운영 기간 종료 후 일반에 매각하는 방식이다.
 
대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC(Asset Management Company, 법인명 투게더투자운용) 위탁해 공급받은 주택을 운영할 것이라는 구체적인 계획도 제시한 상태다. 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물출자 하는 것이기에 분양가 규제에서 자유로울 수 있다는 게 대우건설 측의 주장이다.
 
대우건설 관계자는 “주택공급에 관한 법률에 나와 있는 공급이라는 것은 일반에 판매하는 것을 말한다”며 “그러나 일반분양을 조합원들이 소유한 채로 리츠로 운영해 임대할 경우 판매를 하는 개념이 아니기 때문에 법률적으로 가능하다”고 말했다.
 
이어 “재건축 리츠는 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 가지는 새로운 모델이다”며 “임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합할 것으로 예측된다”고 강조했다.
 
▲ 부동산 전문가들은 대우건설의 일반분양분 리츠 임대 제안이 법률상으로 불가능한 일이 아니라고 보고 있다. 다만 서울시는 이에 대해 제동걸 것이라는 입장을 표명해 수주 결과에 영향을 줄 것으로 보인다. 사진은 대우건설 본사 사옥 ⓒ스카이데일리
 
대우건설의 신선한 제안에 신반포3주구 조합원들은 다소 의아해하면서도 내심 반기는 분위기다. 익명을 요구한 한 조합관계자는 “대우건설이 제시한 모델에 대해 법률전문가들도 할 수 있다고 말한다”며 “분양가상한제를 어떻게 피하느냐가 핵심인 만큼 대우건설 쪽을 선택하자는 이들이 있다”고 귀띔했다.
 
재건축 규제 피하기 위한 대우건설 새로운 시도…서울시 “허용 불가”
 
전문가들은 법적으로 불가능한 부분은 아니라고 보고 있다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “조합이라는 것 자체가 자기 재산권을 통해 개발을 하는 형태인 만큼 불가능한 일은 아니라고 보여진다”며 “사유재산권을 행사하는 것은 국민으로서 보장 받아야 할 하나의 권리이다. 다만 서울시와 국토부 어떻게 나올지가 관건이다”고 설명했다.
 
김선철 명지대학교 부동산학과 교수는 “법률상으로 다소 애매한 부분들에 위치해 있는 것은 사실이다. 하지만 정부의 정책 방향에 적극적으로 따르고 있는 서울시가 쉽게 허가할 것으로 보여지지 않는다”며 “재건축 규제를 피하기 위한 새로운 시도에도 제동을 걸었던 과거의 사례에 비춰볼 때 이번에도 아마도 제동을 걸지 않을까 싶다”고 말했다.
 
김 교수는 “한남3구역의 경우 시공사 선정 때 대림산업이 일반분양분을 사들여 임대 운영 후 8년 뒤 분양한다고 주장 했지만 서울시가 제동을 걸었고 신반포3차, 23차도 임대관리업체 트러스트 스테이가 일반분양분을 3.3㎡당 6000만원에 사겠다고 제안했지만 실패했다”며 “3주구의 경우 리츠를 통한 유동화 작업을 한번 더 거친다는 차이가 있지만 어떤 이유로든 제동을 걸지 않을까 싶다”고 말했다.
 
이와 관련 서울시 주택건축본부 관계자는 스카이데일리와의 통화에서 “일반분양분 리츠 임대를 하기 위해서는 정비계획 변경하고 관리처분계획변경이 필요하다. 이를 리츠 형태로 바꾼다 한들 민간임대특별법상 임대허용을 내줄 수 없다”며 “관리처분계획변경 자체를 불허한다는 게 서울시의 입장에선 대우건설의 제안은 용납할 수 없다”고 선을 그었다.
 
[배태용 기자 / 생각이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
 

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