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미래 부동산 시황에 따른 세무전략
최근 주택을 비롯한 부동산 가격이 하락한 이후 상승 기미가 보이지 않는 경향이 있다. 주택의 값을 제대로 못 받더라도 처분하고 현금화 할 것인지, 아니면 계속 보유하다 상속이나 증여를 해야 할지 문의가 잇따르고 있다
결론부터 간단히 얘기하자면, 주택이 미래 가격상승이 예상된다면 보유하다 상속이나 증여를 하는 것이 유리할 것이고, 미래 가격 상승이 불확실 하다면 되도록 일찍 양도해버리는 것이 나을 것이다.
물론 주택의 미래 가격을 어느 누구도 정확히 예상한다는 것이 힘든 일이지만 상황에 따른 전략을 계획해 부동산 시황에 따라 본인의 전략을 탄력적으로 운영할 수 있는 여유가 있어야 한다.
1. 고가주택의 장기보유 시 세무전략
주택의 경우, 특히 아파트와 같은 공동주택의 경우는 동·호 별로 개별적인 부동산이지만 가격의 주요 변수는 개별적인 동·호의 특성보다는 아파트 단지, 소재 지역 등 전체 공동주택과 그 가치가 연동되게 된다. 따라서 현재 재건축이나 재개발 등의 가격 변동요인이 있다면 되도록 보유하도록 해야 한다.
(1) 고가주택 증여
미래 전망이 좋은 아파트를 증여하기로 결정했다면 증여세가 얼마인가를 고려해 보아야 하는데, 아파트의 경우는 시세가 확인 가능한 재산이다. 이는 현금 증여와 다를 바가 없다는 이야기이고 현금증여보다 안 좋은 점은 취득세 등 취득 관련 부대비용이 추가로 든다는 점이다. 현재와 같은 주택 시장에서 주택의 가치가 확연히 상승될 것이 아니라면 아파트를 증여방식으로 자녀에게 이전시키는 것은 그다지 좋은 전략이라 보기 힘들다.
(2) 고가주택 상속
미래 전망이 현재의 시장상황과 별반 차이가 없는, 즉 미래에도 가치상승을 이끌 소재가 없는 아파트의 경우라면 굳이 취득 관련 부대비용까지 지급해가면서 현재 증여를 하기보다는 생전에 그동안 거주했던 곳에서 계속 거주하다가 거주주택을 자녀에게 상속해 주는 방식이 좋다.
이 상황에서 고려할 세무문제는 상속세의 문제이다. 상속되는 주택으로 상속세를 줄이는 방식으로는 동거주택 상속공제가 있다. 주택이 동거주택에 해당되면 동거주택 상속공제로 최대 5억원까지 추가로 공제를 받을 수 있게 된다. 만약 상속세 과세표준이 30억원을 초과한다면 50% 세율구간에 해당되고 5억원의 동거주택 상속공제를 받을 수 있으면 상속세로 2.5억원을 절세할 수 있다.
① 동거주택 상속공제란
2009년에 신설된 내용으로 피상속인이 상속 당시 주택이 1주택이고 동거했던 상속인이 무주택인 경우 상속주택가액의 40%(5억원 한도)를 상속세 과세가액에서 공제하는 규정이다.
② 동거주택 상속공제 적용 요건
다음의 세 가지 요건을 동시 충족해야만 적용된다.
(ⅰ) 동거요건 : 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해서 10년 이상 하나의 주택에서 동거해야 한다.
(ⅱ) 1세대 1주택 요건 : 피상속인의 상속주택이 상속개시일부터 소급해서 10년 이상 계속 1세대 1주택이었어야 한다. 즉, 10년을 소급해서 그 기간 중 일시적 2주택이거나, 혼인 및 동거봉양 주택 등 예외적인 주택 상태였던 경우를 제외하고 2주택으로 양도소득세 과세대상이 되었다면 공제가 적용되지 않을 수 있다.
(ⅲ) 상속인이 무주택일 것 : 상속개시일 현재 동거주택을 받게 되는 상속인이 무주택 상태이어야 한다. 만약 동거주택의 지분을 가지고 있다면 무주택이 아니므로 공제가 적용되지 않는다.
③ 동거주택 상속공제 관련 2012년 개정세법
개정세법안에 담긴 동거주택 상속공제 내용은 다음의 두 가지로 분류된다.
(ⅰ) 소급 10년 동거기간 중 무주택기간 포함 : 종전에는 소급 10년 중 동거는 했으나 무주택기간이 있었으면 공제를 배제하였으나 개정안에서 동거기간 중에 무주택기간이 있더라도 공제를 허용하도록 개정될 예정이다.
(ⅱ) 상속개시일 현재 동거주택에서 거주를 해야 하는가 : 동거주택 상속공제에서 많은 논란을 불러 일으켜왔던 내용으로 금번 개정안에서는 소유 주택에서 동거해야만 적용되도록 개정될 예정이다. 질병 요양 목적 등 특별한 사항에 대한 예외규정이 나와 있지 않은 상태로 구체적인 세부내용이 나와야 알 수 있겠으나 동거상황과 거주상황을 일치시킨 규정으로 공제 요건이 까다로워지게 될 예정이다.
2. 고가주택의 현금화 시 세무전략
앞에서 언급했듯이 주택시장이 불황인 상황에서 굳이 대형 평형의 고가주택을 자녀에게 이전해 주는 것은 향후 부동산 거주 트렌드와도 맞지 않고 자본차익도 과거와 같이 누리기 힘든 상황이므로 다른 방식으로의 접근을 생각해 볼 필요가 있다.
고가주택이 상속되면 그대로 상속재산에 포함되어 고액의 상속세를 납부해야 한다. 부동산이 얼마인지 얘기하는 것은 호가가 그렇다는 것이고 그 가격에 현금화가 되어야 그 부동산의 가격이 정해지는 것이다. 현금화가 되는 시점에 세부담이 얼마인가에 따라 최소의 세부담으로 현금화 시킨 후 현금화 자산 중 실제 거주할 목적의 주택 구입자금을 제외하고 나머지 자금은 생활비 등 소비자금과 적절한 금융자산 운용으로 상속세 대비 자산을 재배분하면 주택을 그대로 보유하면서 상속시 동거주택 상속공제를 받는 것보다 좀 더 탄력적이고 효과적인 자산 구성이 될 수 있다. 그럼 관건은 주택을 얼마나 최소한의 세부담으로 현금화 할 수 있는가이다.
예를 들어 현재 매수자가 15억원에 구입하겠다는 1주택을 과거 10년 전에 5억원을 주고 구입했다. 가족 전체를 기준으로 주택이 한 채 뿐이라면 현재 매수호가 기준으로 양도를 할 때 세부담은 대략 얼마일까?
상기 예에서 양도차익은 기타 필요경비를 제외하고 10억원이다. 10억원의 차액이 나왔을 때 현재 우리나라의 어떤 세목으로도 10%이하의 세율만 부담하고 현금화 할 수 없을 것이다. 하지만 1세대 1주택 고가주택 비과세 규정이 적용되면 이야기가 달라진다.
예제에서 나온 상황을 단순화시켜서 계산하면 양도차익이 10억원인데 양도가액 중 9억원 초과분만 과세대상이므로 일단 과세대상 양도차익이 4억원으로 줄게 되고, 장기보유특별공제가 10년 이상을 보유했으므로 80%를 적용하면 지방소득세를 포함해서 약 1500만원의 세금을 부담하게 된다. 양도차익 대비 약 1.5%의 세부담만으로 현금화 할 수 있다.
부동산 경기 침체와 맞물려 최근 고가주택 관리 방향에 대한 상담이 늘어나고 있다. 처분인가? 보유인가? 이 문제의 답은 결국 개별적인 주택의 가치문제를 검토하는 것이 첫 번째 순위이고 가치결정에 따라서 매각이냐, 증여 또는 상속이냐를 검토해야 한다.
주택으로 과거와 같은 자본차익이 기대되기 어렵다면 굳이 상속으로 대형의 고가주택을 가져가기보다는 최저의 세율로 양도 후 현금화시키고 이 자금을 현실적인 용도에 맞게 사용하는 것이 불황기의 자산관리 방향이나 세무전략 측면에서는 바람직한 방안일 것이다.
[이재명 세무사=미래세무법인]
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