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부동산 규제 적용 기준 명확히 정해야

스카이데일리 기자수첩

엄도현기자(dhum@skyedaily.com)

기사입력 2020-06-29 00:02:00

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▲ 엄도현 기자(건설·부동산부)
법치국가에서의 법은 시민이 행위에 판단을 내리는데 가장 중요한 기준이 된다. 법치국가의 국민들은 법을 기준으로 판단하며 법에 의해서 보호받는다. 그리고 우리는 법치국가 대한민국에 살고 있다.
 
대한민국 헌법 제 13조 2항에는 모든 국민은 소급입법에 의해 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 않는다고 적혀있다. 소급입법이란 공법상의 원리로 법령을 이미 종결된 사실관계 또는 법률관계에 적용하는 것을 뜻한다. 다시 말해 이미 지난 일에 대해서는 다시 법률관계에 적용하지 않는다는 말이다.
 
하지만 이달 17일 정부의 22번째 부동산대책 발표와 함께 전국에서 6·17규제는 위헌이라는 아우성이 빗발치고 있다. 정부가 규제지역의 광범위한 확대와 대출에 대한 고강도의 규제를 내놓으면서 이미 내집마련의 꿈에 부풀어 있던 다수의 시민들의 미래가 불투명해졌기 때문이다.
 
이미 다수의 시민들은 자신들이 아파트를 분양받은 지역이 6·17 대책으로 규제지역으로 편입되거나 규제 수준이 격상되면서 잔금 대출의 주택담보대출비율(LTV)이 갑자기 낮아져 모자란 금액을 급히 메꿔야 하는 상황이라고 분통을 터뜨리고 있다.
 
인천에 거주하는 P씨는 인천 영종도에 분양권을 2개 소유하고 있다. 해당지역은 얼마 전까지는 비규제지역이었으며 미분양 관리지역이기도 했다. P씨는 아파트를 분양받을 때에는 중도금대출과 잔금대출이 가능해서 자금 사정에 큰 무리가 없을 것으로 판단했고, 계약금까지 지불한 상황이다. 신규 주택을 분양받을 경우 일반적으로 분양비용은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율로 책정된다.
 
하지만 이달 17일 인천이 규제지역으로 묶이면서 P씨는 중도금 대출 한도가 줄어들 수 있다는 소식을 듣게 됐다. P씨는 “이미 청약은 들어갔고, 계약금도 지불했는데 중도금이나 잔금 대출 한도가 줄어든다면 모자란 현금을 채울 수 없는 것이 불 보듯 뻔하다”며 “이미 지난 일에 갑자기 정책이 바뀌면 어쩌라는 것이냐”고 말했다. P씨는 시중 은행들에게도 문의했지만 세부적인 항목이 아직 공표되지 않았기 때문에 당장 답해줄 수 없다는 답변을 들었다.
     
이에 김현미 국토교통부 장관은 26일 MBC ‘김종배의 시선집중’에 출연해 “6·17대책의 해당 조항은 집을 계약했던 사람들은 해당되지 않는다고 우리가 이미 다 말씀을 드렸다”고 단호하게 말했다. 국토교통부는 앞서 설명자료에서 무주택 세대 등이 대책 전 이미 주택을 청약받은 경우 중도금 대출은 변화가 없고 잔금대출은 규제지역의 LTV를 적용받되 중도금 대출을 받은 범위 내에서는 가능하다고 전한 바 있다.
 
하지만 다수의 국민들은 여전히 이에 대해 납득하기 어렵다는 반응이다. 국토교통부가 내놓은 자료에 따르면 ‘중도금대출을 받은 금액 범위 내’라는 단서가 따라붙기 때문이다. 일반적으로 대출을 통해 집을 구매할 때에는 먼저 중도금대출을 받아 중도금을 지불하고 입주 후 잔금대출을 받아 중도금대출금을 갚는다. 이때 잔금대출의 기준이 되는 것은 입주 당시의 시세다.
 
예를 들자면 종전 비규제지역에서 분양가 3억원의 아파트를 분양받았을 경우 통상 현금을 보유하지 않은 주택 구매자는 계약금 10%를 제외한 나머지 금액(중도금 60%, 잔금 30%)에서 중도금대출과 잔금대출을 받게 된다. 이 경우 LTV 70%를 적용받아 중도금1억1340만원을 먼저 받고, 입주 시 당시 시세를 기준으로 잔금대출을 받아 중도금대출을 마저 상환하게 된다.
 
하지만 대출 진행 중 6·17규제에 새로 적용을 받게 된 경우에는 ‘중도금대출을 받은 범위 내’라는 말에 따라 분양가 기준으로 산정된 중도금대출 1억1340만원에 대한 대출만 가능해져 대출 가능한 금액이 대폭 줄어들게 되는 것이다.
     
국토교통부가 현재 밝힌 입장이 명확하지 않음에 따라 현재 시점에서 실질적으로 정책이 어떻게 발효될지는 미지수다. 하지만 한 가지 분명한 것은 소급 적용과 관계없이 집을 사기 위해 더 많은 현금이 필요해진다면 그 규제의 효과는 실수요자들에게 직접적으로 다가온다는 것이다. 현금이 없다면 내집마련의 꿈을 버리라는 정부는 서민들의 비판을 피할 수 없을 것이다.
 
[엄도현 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]

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