권오진의 빌딩거래
임대료 내지 않는 불량 임차인 최상의 조치는
‘제소 전 화해’가 해법…강제집행 할 수 있는 확정판결과 효력 같아
스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)
필자약력 | 기사입력 2020-07-01 17:24:13
건물주는 건물의 가치를 신축이나 리모델링 통해 최대한으로 끌어올리기를 원한다. 그리고 그 가치를 월세로 보상을 받는다. 그런데 임차인이 일정기간(3기분) 이상 임대료를 내지 않는다면 소송을 통해 명도를 하게 된다.
그렇게 되면 임차인과 협상도 해야 되고, 협상이 안 되었을 경우 소송을 통해 내보내게 된다. 통상적으로 소송을 하게 되면 6개월에서 9개월 정도가 소요가 되며 보증금이 충분치 않을 경우 임대료 초과 분에 대해서는 건물주가 부담을 진다. 이에 임차인과는 안 좋은 관계로 끝이 나는 경우가 부지기수다. 그렇다면 소송을 하지 않고 깔끔하게 끝내는 방법이 있을까.
제소 전 화해는 개인 간에 분쟁이 발생한 경우에 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전에 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말한다. 제소 전 화해의 제기가 적합한 것으로 판단되는 경우에는 일정한 기간을 주고 쌍방 간에 화해를 할 수 있도록 한다.
그리고 화해가 성립되면 화해조서를 작성한다. 제소 전 화해조서는 신청인과 피신청인 사이의 화해가 성립됐음을 알리고 이를 증명하기 위해 작성하는 신청 서류로, 제소 전 화해조서에는 신청하게 된 취지와 이유, 화해로 인해 성립한 조항, 첨부서류 목록 등을 기재하도록 한다.
임차인과 계약하기 전에 제소 전 화해조서를 작성한다면 소송까지 가는 부담을 줄일 수 있다. 제소 전 화해조서를 작성하게 되면 강제집행을 할 수 있는 확정판결(판결문, 집행권원)과 동일한 효력을 발휘하게 된다.
제소 전 화해조서는 앞에서 이야기 했듯 임대료 연체뿐만 아니라, 임차인의 행방불명이나 원상복구등 임대차계약에서 문제가 발생될 소지가 있는 부분을 손쉽게 대처하기 위해 작성한다.
제소 전 화해조서를 작성하면 임차인의 입장에서는 어느정도 부담을 느낄 수 밖에 없어서 계약서에 명시된 내용을 지키기 위해 노력을 한다. 임차인과의 계약 시 작성 여부에 따라 건물주가 책임을 지는 부분이 줄어들 수 있다.
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