부동산 강제수용시 양도세·부가세 유의해야

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이재명의 ‘세무테크’…양도세 과세되지만 감면혜택

이재명 필진페이지 + 입력 2013-09-16 01:47:32

▲ 부동산 강제 수용시 땅값이 올라 보상을 많이 받는다고 하면 양도세를 걱정해야 한다. 하지만 감면혜택을 꼼꼼히 살펴보면 최대한 절세할 수 있다. <이지미=위즈데이타>

최임대씨는 경기도 용인에서 부동산을 취득해 부동산임대업을 영위하고 있던 중 9년이 지난 올해 6월 해당지역 일대가 보금자리주택 사업단지로 지정돼 한국토지주택공사로부터 수용된다는 연락을 받았다. 최근 주변의 개발로 부동산 가격이 많이 올라 양도소득세 부담이 걱정이다.

양도소득세를 줄일 수 있는 방법과 양도세 외에 다른 세금문제는 없는지 궁금하다.

양도소득세 감면

부동산이 본인의 의사와 관계없이 수용되더라도 사실상의 ‘유상이전’에 해당되므로 양도차익에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다. 수용되는 경우 본인의 뜻과 상관없이 소유권을 넘겨주어야 하고 보상가액 또한 생각하고 있는 시세에 턱없이 못 미치는 경우가 많다. 이러한 문제점을 보완하고 원활한 사업진행을 위해 정부에서는 공익사업을 위한 토지 수용 등의 경우 양도소득세 감면 혜택을 주고 있다.

수용되는 토지 등이 사업인정고시일부터 소급해서 2년 이전에 취득한 토지 등에 해당하면 기본적으로 양도소득세의 20% 상당액의 세액감면 혜택을 받을 수 있다. 양도소득세만 현금으로 수령하고 나머지는 채권으로 보상을 받을 경우 양도소득세의 25% 상당액을 감면 받을 수 있다.

양도대금을 장기간 활용하지 못하는 단점이 있지만 보상으로 수령한 채권을 할인하지 않고 장기적으로 보유할 수 있는 상황이라면 더 많은 세액 감면을 받을 수 있는데 3년 만기 채권으로 수령하면 40%, 5년 만기 채권으로 수령하면 50%를 감면 받을 수 있다.

다만, 감면금액에 한도가 정해져 있다. 다른 감면사항이 없다면 현금과 일반채권으로 보상받은 경우 1년간 1억원, 5년간 2억원을 한도로 감면 받을 수 있고, 3년/5년 만기 채권으로 보상 받은 경우 1년간 2억원, 5년간 3억원을 한도로 감면 받을 수 있다.

참고로 세부담 감소를 위해서는 보상을 위한 협상의 시점이나 방법도 중요하다.

위 사례의 경우 보상을 위해 협상을 할 때 협상시점을 조금 늦추면 장기보유특별공제의 혜택도 추가(9년 27% → 10년 30%)로 받을 수 있고,

감면금액이 클 경우 일시에 보상을 받는 것보다는 토지를 필지별로 구분한다든지 토지와 건물을 분할해 보상을 받아 양도시기를 다르게 한다면 감면한도(1억원 → 2억원)가 늘어나서 추가적인 혜택을 받을 수 있다.

주의사항

높은 비율(40%,50%)의 세액 감면을 받기 위해 보상금을 채권으로 받을 경우 만기(3년, 5년)까지 보유하지 못하고 중도에 할인하는 등 보유요건을 위반한 경우에는 일반 채권(25%)에 비해 추가적으로 감면(15%, 25%)받은 양도소득세에 이자상당액을 가산해 납부해야 한다.

부재지주의 경우 보상방식의 선택이 불가한 경우도 있지만, 감면율이 높다고 무조건 장기간 보유하는 채권으로 보상을 받는 것이 좋은 것은 아니다. 세액 감면을 고려하더라도 현금이나 단기 채권을 받는 것과 장기 채권을 받는 것에 큰 차이가 없는 경우도 있기 때문에 본인의 재무상황과 자금의 사용계획에 맞게 현명한 선택을 해야 할 것이다.

부가가치세 과세 대상 여부

보상금을 받은 후 토지와 건물에 대해 소유권 이전하고 양도소득세만 신고하는 경우가 많은데, 부동산임대업을 하다가 수용 당하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 고려해야 한다. 토지의 공급은 면세라서 관계없지만, 건물 양도 부분은 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세돼 부가가치세만큼 보상금이 줄어들게 된다.

그렇다면 부가가치세를 피하기 위해 어떻게 해야 할까?

건물 소유자가 건물을 철거 후 수용되는 경우에는 과세대상 건물이 없는 상태이므로 설령 건물에 대한 보상금을 받았더라도 부가가치세가 과세되지 않는다. 그러나 부득이하게 사업시행자의 요구 등 여러 가지 사정으로 건물을 철거하지 못하고 양도하는 경우에는 보상금 등이 건물에 대한 대가가 아닌 ‘건물철거에 따른 손실보상금’이라고 계약서의 특약사항 등에 기재하는 것이 좋다. 손실보상금일 경우에는 재화의 공급에 해당하지 않아 부가가치세를 과세할 수 없다는 최근 판례가 있다. 또한, 부동산 임대사업 개시일부터 10년이 경과한 경우에는 건물 관련 간주공급 과세표준이 없으므로 임차인을 모두 내보내고 폐업신고와 부가가치세 신고를 한 후 건물을 양도하는 것이 좋다.

[이재명 세무사=미래세무법인]

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